N° RG 23/08175 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YIPE

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

71F

N° RG 23/08175 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YIPE

Minute

AFFAIRE :

[T] [N], [R] [Z]

C/

S.D.C. DE L’IMMEUBLE LES DIVERSITES

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Thomas BELLEVILLE

M^e Alexia LIOTARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 30 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Madame [T] [N]

née le 13 Septembre 1993 à [Localité 6] (BOLIVIE)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Monsieur [R] [Z]

né le 10 Novembre 1992 à [Localité 6] (BOLIVIE)

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Alexia LIOTARD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Diversités situé [Adresse 1] représenté par son syndic PICHET IMMOBILIER SERVICES, SARL unipersonnelle dont le siège social est [Adresse 3])

Représenté par Maître Thomas BELLEVILLE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] [N] et M. [R] [Z] sont propriétaires des lots n° 605 (appartement n°85 en triplex) et n° 622 (parking) au sein de l’ilot 6 de l’immeuble en copropriété dénommé Résidence [7] situé [Adresse 2] (33).

Réunis en assemblée générale le 28 juin 2023, les copropriétaires de la [Adresse 8] ont notamment adopté une résolution n° 32 portant autorisation de travaux de remplacement de la terrasse bois chez Mme [G] ( lots n° 601 et 602 , appartements n° 81 et 82 au sein de l’îlot 6).

Par acte en date du 18 septembre 2023, Mme [T] [N] et M. [R] [Z] ont assigné le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la Résidence Les Diversités, représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES aux fins d’obtenir l’annulation de cette résolution et le remboursement subséquent des fonds par eux versés au titre de leur quote-part des charges afférentes à ces travaux.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 décembre 2024, Mme [T] [N] et M. [R] [Z] demandent au tribunal au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 32-1 et 700 du code de procédure civile de :

à titre principal

— annuler la résolution n° 32 votée au cours de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires le 28 juin 2023,

— rejeter la demande du [Adresse 9] tendant à voir condamner les requérants au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la Résidence Les Diversités à payer aux requérants la somme de 475,32 euros correspondant à leur quote -part des travaux relatifs à la résolution n° 32 votée au cours de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires le 28 juin 2023,

en tout état de cause,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— dire que Mme [N] et M. [Z] seront exonérés, en leur qualité de copropriétaires de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le Syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le [Adresse 9] à payer aux requérants la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à tous les dépens.

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Par conclusions notifiées par RPVA le 16 octobre 2024 le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la Résidence Les Diversités entend voir :

— débouter les consorts [N] et [Z] de leurs entières demandes,

— condamner solidairement les consorts [N] et [Z] à verser au [Adresse 9] la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les consorts [N] et [Z] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la Résidence Les Diversités la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été établie le 27 juin 2025.

Lors de l’audience de plaidoirie du 18 septembre 2025 les parties ont précisé au tribunal que les travaux objets de la résolution n° 32 critiquée avaient été réalisés.

MOTIVATION

1-SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DE LA RÉSOLUTION N°32 DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 28 JUIN 2023

A- sur la recevabilité de la demande d’annulation de la résolution critiquée

En dépit des développements des requérants sur ce point, il convient d’indiquer que la recevabilité de la contestation formée par les consorts [N]/[Z] à l’encontre de la résolution n° 32 adoptée lors de l’assemblée générale de copropriété de la Résidence [7] du 28 juin 2023, n’est pas contestée ni contestable en ce qu’elle a été formée conformément aux dispositions de l’article 42al 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; les consorts [N]/[Z] étaient absents et non représentés lors de cette assemblée à laquelle ils avaient été régulièrement conviés, et ils ont formé leur contestation le 18 septembre 2023 par voie d’assignation soit moins de deux mois après la notification du procès-verbal d’assemblée générale intervenue le 19 juillet 2023.

B- sur le bien fondé de la demande d’annulation

Lors de l’assemblée ordinaire des copropriétaires de la [Adresse 8] qui s’est tenue le 28 juin 2023, il a été voté aux termes de la résolution n° 32 critiquée au titre des charges du bâtiment 6, des travaux de remplacement de la terrasse bois chez Mme [G] (lots n° 601 et 602, appartements n° 81 et 82) pour un coût TTC de 5.702,38 euros conformément au devis retenu de l’entreprise [W].

Le devis de l’entreprise [W] porte facturation du remplacement de la terrasse bois HS et des lambourdes vétustes, par des lames en caillebotis et lambourde de 65x65 mm avec fixation par vis inox, dépose et mise en déchetterie pose de la nouvelle, et coût du déplacement.

Les consorts [N]/[Z] sollicitent l’annulation de cette résolution n° 32 au motif que les travaux objets de cette résolution portaient sur une partie privative au sens du règlement de copropriété et de l’intention des parties qui y est exprimée, dès lors qu’il s’agissait uniquement de remplacer les lames en caillebotis et les lambourdes vétustes de la terrasse des lots n° 601 et 602 et non d’effectuer des travaux de gros oeuvre et d’étanchéité de ladite terrasse. Ils font donc valoir que ces travaux ne pouvaient être mis à la charge des copropriétaires de l’îlot concerné. Ils ajoutent que le règlement de copropriété n’érige pas plus les terrasses des lots 601 et 602 en partie commune à jouissance privative. En réplique aux arguments du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, les requérants ajoutent que les caillebotis remplacés ne constituent pas un équipement servant à l’étanchéité, ce pourquoi les coursives situées en dessous comprennent elles-mêmes leur propre étanchéité.

“A titre subsidiaire” ils sollicitent la condamnation du défendeur à leur rembourser la somme de 475,32 euros correspondant à leur quote part des travaux relatifs à la résolution n° 32

Le [Adresse 9], conclut au rejet de la demande d’annulation de la résolution n° 32. Il soutient que les travaux portaient bien sur des parties communes. A ce titre il fait valoir qu’en application de l’article II-6AE du règlement de copropriété les revêtements des terrasses ne sont pas exclusivement excluent des parties communes. Le défendeur expose que les caillebotis des terrasses litigieuses ont une destination structurelle et pas uniquement esthétique puisqu’ils assurent le couvert des circulations situées en dessous et constituent le sol des terrasses des appartements n°81 et 82; Ils sont en effet posés sur des poutres espacées et non sur une dalle et lorsqu’ils sont déposés il n’y a plus de sol. Ils concluent au débouté de la demande des consorts [N]/[Z] en paiement de la somme de 475, 32 euros y compris dans l’hypothèse d’une annulation de la résolution n° 32 au motif que dans ce cas les fonds ne seront pas appelés .

Sur ce,

Les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui déterminent le caractère privatif ou commun d’un bien ne font pas partie des dispositions d’ordre public telles que listées à l’article 43 de la même loi.

Elles constituent de simples présomptions qui ne s’imposent que dans le silence ou la contradiction des titres et plus précisément du règlement de copropriété, qui détermine par principe la destination des parties tant privatives que communes ainsi que rappelé à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, l’article II-7 du règlement de copropriété de la Résidence Les Diversités érige en parties privatives notamment “les balcons et terrasses, quant à leurs revêtements et leurs rambardes (leurs gros oeuvre et étanchéité étant des parties communes)”

Toutefois, l’article II-6 AE du même règlement précise également que constituent des parties communes particulières au bâtiment 6A donnant sur rue, Ilôt 6 lots 601 à 606 et 614 à 624, “les terrasses, seulement quant à leur gros oeuvre et étanchéité, y compris la chape de protection et leur revêtement ”.

En l’espèce, il ressort du tableau récapitulatif des tantièmes de copropriété et des photographies de la terrasse des appartements 81 et 82 (lots 601 et 602 )reproduites dans les conclusions des requérants, que ces terrasses sont situées au premier étage du bâtiment 6A au dessus de coursives, et que les lames de caillebotis et lambourdes litigieuses ne sont posées sur aucune dalle ou chape de protection, mais uniquement sur des poutres très espacées prises dans le gros oeuvre du bâtiment dont elle sont parfaitement dissociables sans préjudice pour le bâti.

Certes les lames de bois et lambourdes litigieuses ne constituent pas un équipement de gros oeuvre, ce qui n’est pas vraiment discuté, dès lors qu’elles n’assurent pas par elle-même la stabilité et résistance du bâtiment, étant parfaitement détachables de son ossature et il n’est pas plus démontré en quoi elles seraient un élément d’étanchéité comme de couverture du bâtiment. Les photographies produites montrant que les lames ne sont pas jointes et laissent passer l’eau.

Toutefois elles assurent une fonction de revêtement structurel de la terrasse dont elles constituent la plateforme, sans laquelle l’espace ne peut être qualifié de terrasse.

Les lames et lambourdes litigieuses constituent donc des parties communes au sens de l’article II-6 AE du règlement de copropriété de sorte que le coût de leur réfection a justement été mis à la charge des copropriétaires de l’îlot concerné . Il n’y a donc pas lieu d’annuler la résolution n° 32 de l’assemblée générale du 28 juin 2023 et les requérants seront déboutés de leur demande en remboursement de la somme de 475,32 euros qui correspond à la juste quote part des travaux sur les parties commune à leur charge.

2-SUR LES DEMANDES ANNEXES

Il est constant que l’action en justice ne constitue un abus de doit ouvrant droit à des dommages et intérêts que lorsque le titulaire de ce droit en fait à dessein de nuire un usage préjudiciable à autrui . En l’espèce l’intention de nuire des consorts [N]/[Z] n’est pas suffisament démontrée, ce qui conduit au rejet de la demandes reconventionnelle en dommages et intérêts du SYNDICAT DE COPROPROPRIETE sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédue civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [N]/[Z] supporteront solidairement la charge des dépens de l’instance.

L’équité conduit également à les condamner souS la même solidarité à payer au défendeur la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rien ne justifie par ailleurs d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE Mme [T] [N] et M. [R] [Z] de toutes leurs demandes,

DEBOUTE LE [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE solidairement Mme [T] [N] et M. [R] [Z] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la Résidence Les Diversités représenté par la société PICHET IMMOBILIER SERVICES la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [T] [N] et M. [R] [Z] aux dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT