TROISIEME CHAMBRE CIVILE

26 Septembre 2025

N° RG 21/03375 – N° Portalis DB3U-W-B7F-MDAT

Code NAC : 70D

[H] [S]

C/

[C] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN, Greffière, a rendu le 26 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Madame BABA-AISSA, Juge

Monsieur PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 23 Mai 2025 devant Camille LEAUTIER , siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Camille LEAUTIER

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

Madame [H] [S], née le 06 Juillet 1982 à [Localité 4] (IRAN), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Vincent PAIELLA, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [N], demeurant [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat

— -==o0§0o==--

FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte authentique en date du 20 mars 2018, Madame [H] [S] a acheté à Monsieur [C] [N] une maison à usage d’habitation située à [Adresse 2]. Par exploit introductif d’instance en date du 11 juin 2019, Madame [H] [S] a fait assigner Monsieur [C] [N] devant le Tribunal d’instance de Pontoise, aux fins de voir ordonner le bornage de la propriété qu’elle lui a achetée et de voir ordonner le partage par moitié des frais d’expertise. Par jugement en date du 19 décembre 2019, le Tribunal d’instance de Pontoise s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal de grande instance de Pontoise, considérant que l’action en bornage ne se confondait pas avec l’action en revendication de propriété et qu’il appartenait à Madame [H] [S] de procéder contre son vendeur pour erreur sur la contenance du bien.

Le dossier de l’affaire a été transmis au greffe du Tribunal de grande instance de Pontoise le 9 janvier 2020 dans les conditions de l’article 82 du code de procédure civile, avant d’y être enrôlé sous le numéro RG 20/75. Toutefois, par décision en date du 11 septembre 2020, l’affaire a été radiée du rôle, à défaut pour Madame [H] [S] d’avoir constitué avocat dans le délai requis par le loi. Madame [H] [S] a demandé et obtenu le rétablissement de l’affaire au rôle du Tribunal sous le numéro RG 21/3375. Pour sa part, Monsieur [C] [N] n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance d’incident en date du 25 mars 2022, le juge de la mise en état a ordonné la comparution personnelle des parties, lesquelles ont pu exposer leurs points de vue devant le juge de la mise en état qui leur a enjoint de rencontrer un médiateur par ordonnance en date du 21 avril 2022. Le défendeur ne s’est pas rendu au rendez-vous donné par le médiateur désigné.

Par jugement avant dire droit en date du 22 septembre 2023, le Tribunal a ordonné une mesure d’expertise judiciaire, afin notamment :

— de rechercher la limite séparative entre les propriétés de Madame [H] [S] et de Monsieur [C] [N] ,

— de donner son avis sur une éventuelle annexion par Monsieur [C] [N] de la propriété de Madame [H] [S] ,

— de rétablir la limite séparative entre les propriétés de Madame [H] [S] et de Monsieur [C] [N] ,

— de donner son avis sur les travaux à réaliser pour permettre à Madame [H] [S] de reprendre possession des lieux annexés par Monsieur [C] [N] et en déterminer le coût,

— de donner son avis sur les préjudices matériels et immatériels subis par Madame [H] [S].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 juillet 2024.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, régulièrement signifiées par huissier à Monsieur [C] [N] le 17 décembre 2024, Madame [H] [S] demande au Tribunal judiciaire, au visa notamment des articles 545 et suivants du code civil et des articles 1240 et suivants du même code, de :

* ENTERINER le rapport d’Expertise de Monsieur [J],

* DIRE ET JUGER que l’extension réalisée par Monsieur [N] empiète sur le bien de Madame [S],

* CONDAMNER Monsieur [N] à procéder à la destruction de ladite extension, à remettre les lieux en l’état, et à rétablir les limites de propriété telles que décrites par l’Expert Judiciaire, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signifi cation de la décision à intervenir,

* CONDAMNER Monsieur [N] à restituer à Madame [S] les surfaces non accessibles visées dans le relevé du Cabinet BRIER DEUTSCH, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

*CONDAMNER Monsieur [N] à procéder à la destruction du mur construit par Monsieur [N], selon relevé du Cabinet BRIER DEUTSCH, et à procéder à la remise en état du bien de Madame [S], sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

*AUTORISER Madame [S], passé un délai de trois mois, à faire procéder au travaux décrits par l’Expert Judiciaire dans son rapport, selon devis n° 240201HP de la Société DIVARIUS du 8 février 2024 pour un montant de 21.912 € TTC, dans l 'hypothèse où Monsieur [N] n’y aurait pas procédé,

*CONDAMNER Monsieur [N] à payer à Madame [S] la somme de 21.912 € TTC, les sommes dues au titre des travaux devant être indexées selon l’indice FNB du 29 juillet 2024, date du dépôt du rapport de l’expert au jour du jugement,

* ASSORTIR les condamnations des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande

* CONDAMNER Monsieur [N] à payer à Madame [S] une somme de 10.000 € au titre de son trouble de jouissance,

* CONDAMNER Monsieur [N] à payer à Madame [S] une somme de 10.000 € pour résistance abusive et injustifiée,

* CONDAMNER Monsieur [N], à payer à Madame [S], une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER Monsieur [N] en tous les dépens, dont distraction au profi t de M^e PAIELLA, conformément aux termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur ce, l’ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2024.

À l’issue de l’audience de plaidoiries du 23 mai 2025, la décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2025, date du présent jugement, étant précisé d’une part qu’en application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens, étant précisé d’autre part qu’il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS

I – Sur les demandes destinées à mettre fin à l’empiétement subi par Madame [H] [S] du fait de Monsieur [C] [N]

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Il s’ensuit de ces dispositions que la démolition de la partie de la construction reposant sur le fonds voisin doit être ordonnée, quand le propriétaire de ce fonds l’exige, même en cas d’importance relativement minime de l’empiétement.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire :

— qu’il s’agit d’un immeuble mitoyen en bande, les deux habitations respectives de Madame [H] [S] et de Monsieur [C] [N] sont mitoyennes l’une de l’autre, avec un rez de chaussée, un étage et un comble ;

— qu’à l’occasion des travaux de rénovation qu’elle a engagés dans l’habitation qu’elle venait d’acquérir, Madame [H] [S] a découvert que la surface au sol du rez de chaussée et du 1er étage était inférieure à celle indiquée dans l’acte de vente ;

— que le rez de chaussée mesure environ 20 M2 pour 32 m2 portés au cadastre et à l’acte de vente;

— que la différence provient du recoupement réalisé dans l’existant par rapport à la limite cadastrale réelle sur laquelle s’est basé l’acte de vente ;

— que la limite a été reportée d’environ 1,5 mètres à l’intérieur de l’appartement de Madame [H] [S] ;

— que le premier étage fait un peu plus de 20 m2 ;

— que le niveau sous pente un peu plus de 25 m2 au sol ; qu’un chevauchement existe puisque le dernier niveau correspond à la limite cadastrale réelle ;

— que chez Monsieur [C] [N] , on retrouve les mêmes constats ;

— qu’au premier étage, le passage a été ouvert par une poutre en bois très altérée, indiquant que le passage est très ancien ; elle a été renforcée avec un profil métallique compte-tenu de son état de délabrement ;

— que l’annexion entre parcelles est ancienne et n’a pas été réalisée entre la promesse de vente et l’acte authentique ;

— que lorsque la division en volume a été réalisée, cette dernière n’a fait l’objet d’aucune régularisation pour remettre à jour les parcelles ;

— que lors de la visite de l’appartement avant la vente, l’appartement était dans la même configuration avec la surface erronée : la limite telle que présentée au cadastre annexé à l’acte de vente pour la parcelle AK[Cadastre 1] (celle de Madame [H] [S] ) ne correspond pas à la réalité physique du recoupement des parcelles.

Il résulte ainsi des éléments produits aux débats que la limite cadastrale vendue ne correspond pas à la réalité sur place et que l’appartement contigu de Monsieur [C] [N] empiète d’environ 1,40 mètres sur l’appartement de Madame [H] [S] , cet empiétement étant ancien.

L’expert judiciaire ajoute que la surface perdue du fait de l’empiétement litigieux est de l’ordre de 14,7 m2, ce qui représente environ 20% de la surface totale de l’appartement de 77 m2, et préconise le rétablissement de la ligne séparative des propriétés de Madame [H] [S] et de Monsieur [C] [N].

Il convient de juger que les demandes de Madame [H] [S] de voir condamner Monsieur [C] [N] à procéder à la destruction de l’extension litigieuse, à remettre les lieux en l’état et à rétablir les limites de propriété telles que décrites par l’Expert Judiciaire constituent une seule et même demande, de nature à faire cesser l’empiétement litigieux, à laquelle il convient de faire droit, et par suite de condamner Monsieur [C] [N] à la réalisation de ces travaux dans un délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement, à peine d’une astreinte de 150 € par jour de retard et ce pendant 3 mois,

précision étant faite que passé le délai précité de 3 mois, Madame [H] [S] sera en outre autorisée à faire procéder elle-même aux travaux décrits par l’expert judiciaire dans son rapport, renvoyant au devis n° 240201HP en date du 8 février 2024, établi par la Société DIVARIUS pour un montant de 21.912 € TTC.

Dans un telle hypothèse, il convient de condamner Monsieur [C] [N] à payer à Madame [H] [S] la somme de 21.912 € ttc, indexée selon l’indice FNB du 29 juillet 2024, et majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 17 décembre 2024, et ce jusqu’à parfait paiement.

II – Sur la demande indemnitaire de Madame [H] [S] à hauteur de la somme de 10.000 € au titre de son trouble de jouissance

Il résulte des articles 1240 et 1241 du Code Civil, dans leur rédaction en vigueur après le 1er octobre 2016 applicable en l’espèce, d’une part que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, et d’autre part que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence, étant précisé :

— que la mise en oeuvre de la responsabilité délictuelle suppose l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage,

— que la charge de la preuve incombe au demandeur,

— enfin, que l’empiétement sur la propriété d’autrui suffit à caractériser la faute visée à l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, la preuve de la faute résulte de l’existence même de l’empiétement, même s’il est établi que l’annexion entre parcelles est ancienne et n’a pas été réalisée entre la promesse de vente et l’acte authentique.

Dès lors par ailleurs qu’il est établi, comme cela est le cas en l’espèce, que Madame [H] [S] est privée depuis l’acquisition de son bien, soit depuis le 20 mars 2018, de la jouissance d’environ 20% de la surface totale de son bien, il convient de juger que Madame [H] [S] rapporte la preuve de son trouble de jouissance en lien de causalité directe avec la faute de Monsieur [C] [N] .

Il convient dès lors de condamner Monsieur [C] [N] à payer à Madame [H] [S] la somme de 5.000 Euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement.

III – Sur la demande indemnitaire de Madame [H] [S] à hauteur de la somme de 10.000 € pour résistance abusive et injustifiée

Monsieur [C] [N] ne peut plus ignorer, depuis au moins le dépôt du rapport de l’expert judiciaire, soit depuis le 29 juillet 2024, la réalité de l’empiétement auquel il est demandé de mettre fin. À la date des dernières conclusions de Madame [H] [S] , soit le 17 décembre 2024, les travaux aux fins de restitution n’avaient manifestement toujours pas été effectués par Monsieur [C] [N] .

Pour autant, Madame [H] [S] qui supporte la charge de justifier du bien fondé de sa demande indemnitaire, ne démontre pas que Monsieur [C] [N] , par son comportement, lui causerait un préjudice distinct de ce qui se trouve réparé par les condamnations prononcées à son encontre, en ce comprise l’astreinte mise à sa charge.

Il convient par conséquent de débouter Madame [H] [S] de sa demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée.

IV – Sur les demandes relatives aux frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, il convient par conséquent de condamner Monsieur [C] [N] aux entiers dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Paiella.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [H] [S] l’intégralité de ses frais irrépétibles. Il convient par conséquent de condamner Monsieur [C] [N] à lui payer la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal :

CONDAMNE Monsieur [C] [N] à procéder à la réalisation des travaux de nature à faire cesser l’empiétement litigieux, soit la destruction de l’extension litigieuse, la remise des lieux en l’état et le rétablissement des limites de propriété telles que décrites par l’Expert Judiciaire, et ce dans un délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement, à peine d’une astreinte de 150 € par jour de retard pendant une durée de 3 mois,

DIT que passé le délai précité de 3 mois, Madame [H] [S] sera autorisée à faire procéder elle-même aux travaux décrits par l’expert judiciaire dans son rapport, renvoyant au devis n° 240201HP en date du 8 février 2024, établi par la Société DIVARIUS pour un montant de 21.912 € TTC,

Dans cette hypoyhèse, condamne Monsieur [C] [N] à payer à Madame [H] [S] la somme de 21.912 € ttc, indexée selon l’indice FNB du 29 juillet 2024, et majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 17 décembre 2024, et ce jusqu’à parfait paiement,

CONDAMNE Monsieur [C] [N] à payer à Madame [H] [S] la somme de 5.000 Euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement,

CONDAMNE Monsieur [C] [N] aux entiers dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Paiella,

CONDAMNE Monsieur [C] [N] à payer à Madame [H] [S] la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Madame [H] [S] du surplus de sa demande indemnitaire au titre de son trouble de jouissance,

DÉBOUTE Madame [H] [S] de sa demande indemnitaire pour résistance abusive,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Le présent jugement ayant été signé par la Présidente et la Greffière.

La Présidente La Greffière

Camille LEAUTIER Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN

M^e Vincent PAIELLA