RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00041 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OMKK

MINUTE N° :

S.A. ERIGERE

c/

[R] [S]

Copie certifiée conforme le :

à :

préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Emilie VAN [I]

COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 2]

[Localité 6]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 04 NOVEMBRE 2025 ;

Sous la Présidence de Aude VEBER, Magistrat à titre temporaire Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Carinne PIET, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

S.A. ERIGERE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, avocats plaidant

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [S]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 27 Mars 2025, par Assignation – procédure au fond du 11 Mars 2025 ; L’affaire a été plaidée le 09 Septembre 2025, et jugée le 04 NOVEMBRE 2025.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 septembre 2017, la société LSVO aux droits de laquelle vient la SA ERIGERE a donné en location à Monsieur [R] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Suite à des échéances impayées, la SA ERIGERE a fait délivrer le 25 octobre 2024 à Monsieur [R] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 4 809,05 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au mois de septembre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice, la SA ERIGERE a fait assigner, Monsieur [R] [S] par acte remis à l’étude le 11 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers ;

— la condamnation de Monsieur [R] [S] au paiement de la somme de 8 852,34 euros en principal, correspondant à la dette locative du logement arrêtée au mois de décembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 809,05 euros à compter du 25 octobre 2024 et de l’assignation pour le surplus;

— l’expulsion de Monsieur [R] [S], à défaut de départ volontaire ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique du logement sis [Adresse 4] ;

— la condamnation de Monsieur [R] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale jusqu’à la complète libération des lieux sis [Adresse 4] ;

— la suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— les autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra ;

— la condamnation de Monsieur [R] [S] à la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

L’assignation a été notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département le 13 mars 2025.

Lors de l’audience, la SA ERIGERE, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes formulées dans l’acte introductif spécifiant que la dette locative était exclusivement constituée d’un sur-loyer.

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [R] [S] a comparu postérieurement à la clôture des débats. Il a indiqué avoir reçu les mises en demeure de justifier de ses revenus, sans y avoir répondu, et a annoncé son intention de déposer les justificatifs auprès du bailleur.

Le paiement du loyer courant n’a pas été abordé.

Au cours du délibéré, le juge a interrogé le conseil de la société ERIGERE sur la production des justificatifs. Après vérification auprès du bailleur, l’avocat a confirmé qu’aucune transmission n’avait eu lieu.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025 et la décision a été mise en délibéré à la date du 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

Sur la recevabilité

Il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’assignation a par ailleurs été adressée au service compétent de la Préfecture par voie dématérialisée le 13 mars 2025 soit plus de six semaines avant la première audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande en paiement concernant le logement

Le bail en date du 8 septembre 2017 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à Monsieur [R] [S] le 25 octobre 2024 et qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [R] [S] n’a pas réglé sa dette locative réclamée à hauteur de 4 809,05 euros en principal.

Concernant le surloyer, l’article L441-9 du code de la construction prévoit expressément que « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat. »

En l’espèce, la SA ERIGERE justifie avoir réclamé les documents requis à Monsieur [R] [S] et avoir adressé la mise en demeure préalable et demeurée infructueuse pendant un délai de 15 jours. (mise en demeure avec accusé de réception du 31 juillet 2024, commandement de payer du 25 octobre 2024).

Ainsi, la SA ERIGERE est-elle fondée à solliciter le paiement du surloyer.

La clause résolutoire est donc acquise au 26 décembre 2024.

Monsieur [R] [S] reste redevable des loyers jusqu’au 25 décembre 2024 et à compter du 26 décembre 2024 le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

Ainsi, Monsieur [R] [S] n’ayant pas réglé les loyers postérieurs au commandement, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Monsieur [R] [S] est occupant sans droit ni titre depuis le 26 décembre 2024 causant ainsi un préjudice à la SA ERIGERE qui ne pourra disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Au vu des pièces présentes dans le dossier, il apparaît que Monsieur [R] [S] est redevable de la somme de 8 852,34 euros au titre de la dette locative, mois de décembre 2024 inclus.

Il convient donc de condamner Monsieur [R] [S] au paiement de la somme de 8 852,34 euros correspondant à la dette locative, mois de décembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il convient également de condamner Monsieur [R] [S] au paiement de l’indemnité d’occupation fixée précédemment et ce à compter du 1er janvier 2025.

Sur la demande relative au sort des meubles

Il y a lieu de décider que le sort des meubles devra être réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Étant précisé que la mauvaise foi ne se présume pas et qu’elle ne peut découler du seul non paiement du loyer ou d’une indemnité d’occupation, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions précitées soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Monsieur [R] [S], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires), le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX, le cas échéant, ainsi que le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, condamné aux dépens, Monsieur [R] [S] versera à la SA ERIGERE une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

DÉCISION

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction ;

DÉCLARE RECEVABLE l’action engagée et tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 8 septembre 2017 liant les parties ;

CONSTATE à compter du 26 décembre 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 8 septembre 2017 liant les parties et DIT que Monsieur [R] [S] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [R] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] à payer à la SA ERIGERE la somme de 8 852,34 euros correspondant à la dette locative, mois de décembre 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] à payer à la SA ERIGERE, à compter du 1er janvier 2025, l’indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] à payer à la SA ERIGERE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires), le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX, le cas échéant, ainsi que le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait à [Localité 7], le 4 novembre 2025.

La greffière La juge