N° RG 24/03952 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MXCM

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

11ème civ. S2

N° RG 24/03952 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MXCM

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Nicolas DELEAU

Monsieur [U] [V]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Nicolas DELEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

01 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. SCI KIRN

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, substitué par M^e Caroline AMMAR, vestiaire : 152

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [V]

né le 22 Février 1996 à

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Août 2025.

JUGEMENT

Rendu par défaut en Dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2019, la SCI KIRN a consenti à Monsieur [U] [V], un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 1] à 67000 STRASBOURG, pour un loyer mensuel de 554.86 euros ainsi que 195.00 euros pour les charges.

Par acte sous seing privé du 11 mai 2021, la SCI KIRN a consenti à Monsieur [U] [V], un bail de location sur un garage lot n°6 situé [Adresse 1] à 67000 STRASBOURG, pour un loyer mensuel de 112.00 euros, soit un loyer annuel de 1 344.00 euros, outre 10 euros d’acomptes mensuels sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SCI KIRN a fait signifier à Monsieur [U] [V] le 3 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 920.84 euros.

Monsieur [U] [V] a quitté le logement le 17 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, la SCI KIRN a fait assigner Monsieur [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, aux fins de le voir condamné au paiement de la dette locative et à des dommages et intérêts.

Par ordonnance de jonction du 8 novembre 2024, la Vice-Présidente des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG a ordonné la jonction de l’affaire inscrite au rôle sous le numéro RG 24/05113 avec l’affaire RG 24/3952.

A l’audience du 8 novembre 2024, la SCI KIRN, représentée par son conseil, a sollicité le renvoi pour signifier les pièces au défendeur. L’affaire a été renvoyée au 24 janvier 2025.

A l’audience du 24 janvier 2025, la SCI KIRN, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

Déclarer sa demande recevable,En conséquence, condamner Monsieur [U] [V] au paiement de la somme de 2 703.08 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 2023 ainsi que de l’indemnité forfaitaire de recouvrement et la capitalisation des intérêts,Condamner Monsieur [U] [V] au paiement de la somme de 1 500.00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Condamner Monsieur [U] [V] au paiement de la somme de 2 000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [U] [V] aux dépens, Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La SCI KIRN a soutenu qu’il existe une dette locative et indique que Monsieur [U] [V] n’a pas donné suite à sa demande en paiement de la somme de 2 703.08 euros. Elle précise que la résistance abusive de Monsieur [U] [V] lui a causé un préjudice financier. Elle ajoute avoir signifié les pièces au défendeur par acte de commissaire de justice en date de 27 novembre 2024. Elle estime avoir subi un préjudice du fait de la résistance de Monsieur [U] [V] au paiement de la dette locative pendant une année l’obligeant à faire l’avance des charges de copropriété.

Par jugement avant dire-droit prononcé le 24 mars 2025, notifié par lettre recommandée avec accusé, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et invité la SCI KIRN à produire toutes observations et explications de droit et de fait :

sur la tentative de conciliation préalable, sur l’état des lieux d’entrée et de sortie pour le logement de Monsieur [U] [V] situé [Adresse 1] à [Localité 5]

A l’audience du 13 juin 2025, la SCI KIRN, représentée par son conseil, a repris ses demandes initiales, précisé produire l’état des lieux d’entrée et de sortie sollicités et estimé que l’absence de Monsieur [U] [V] à chaque audience et le silence gardé par ce dernier aux tentatives de solutions amiables par l’envoi de divers courriers, l’exonèrent de son obligation de conciliation préalable.

Bien que régulièrement cité par dépôt à l’étude, Monsieur [U] [V] n’a pas comparu ni fait représenter. Le jugement sera prononcé par défaut conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 1er août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

En application des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000,00 euros.

Les parties sont notamment dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soi rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateur de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige.

En l’espèce, la SCI KIRN produit deux lettres recommandées en dates des 3 juillet 2023 et 31 mai 2023 mettant en demeure Monsieur [U] [V] de régulariser la situation d’impayés, avec accusés réception retournés avec la mention « pli non réclamé ».

Il est également produit un courriel adressé le 28 juin 2023 à l’adresse « [Courriel 6] » aux mêmes fins.

Il est relevé qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par dépôt à l’étude à Monsieur [U] [V] le 3 octobre 2023, outre l’acte introductif d’instance délivré le 27 février 2024 par dépôt à l’étude et la signification des pièces versées aux débats par acte de commissaire de justice délivré le 27 septembre 2024 par dépôt à l’étude.

Il est enfin relevé que Monsieur [U] [V] ne s’est pas présenté à l’audience.

Le refus manifeste de Monsieur [U] [V] de régler la dette locative en dépit des mises en demeure et du commandement de payer lui impartissant des délais raisonnables pour procéder à la régularisation, justifie que la SCI KIRN soit exonérée de son obligation de tentative de résolution amiable du litige au sens des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement

Sur la dette locative

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI KIRN produit un décompte en date du 13 février 2024 duquel il ressort que Monsieur [U] [V] reste redevable de la somme de 1622.02 euros, échéance proratisée d’octobre 2023 incluse.

Monsieur [U] [V], non comparant, ne produit ainsi aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou été dégradé par vétusté ou force majeure.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeur.

En l’espèce, la SCI KIRN produit un état des lieux d’entrée en date du 5 février 2019 qui fait état notamment :

. S’agissant de la salle de bains : du bon état du plafond,

. S’agissant des toilettes : du bon état du plafond mais un état moyen des murs et de la porte des toilettes.

Il ressort de l’état des lieux de sortie signé par les deux parties le 17 octobre 2023 que :

. S’agissant de la salle de bains : les murs sont en mauvais état,

. S’agissant des toilettes : les murs et les plafonds sont en mauvais état, la porte est en état moyen mais aucune indication sur l’état des tuyaux et radiateur.

Il est produit une facture de la SARL PEINTURE GEORGES GOETZ & CIE en date du 6 décembre 2023 d’un montant de 1081.06 euros TTC relatifs à des travaux de peinture suite à infiltrations dans la salle de bains et les toilettes soit :

— Salle de bains : travaux de peinture du plafond,

— toilettes : travaux de peinture du plafond et des murs, de tuyaux et radiateur et de la porte.

Si Monsieur [U] [V] fait état aux termes du constat d’état des lieux de sortie de « Dégâts des eaux voisin », il lui appartenait de saisir son assurance locative.

Il résulte toutefois de la comparaison des deux états des lieux d’entrée et de sortie qu’il ne peut être imputé à Monsieur [U] [V] les frais de peinture afférents aux murs et la porte des toilettes déjà en état moyen à l’entrée dans le logement ainsi que les frais de peinture des tuyaux et radiateur, dont les dégradations ne figurent pas sur le constat des lieux de sortie.

Par conséquent, les sommes suivantes seront déduites des demandes :

. Porte des toilettes : 51.48 euros HT soit 56.63 euros TTC,

.Tuyaux des toilettes : 105.00 euros HT soit 115.50 euros TTC,

. Radiateur : 16.80 euros HT soit 18.48 euros TTC,

. Murs : les frais exposés pour la peinture des murs et du plafond de la salle de bains n’étant pas détaillés, la moitié de la somme facturée sera écartée soit la somme de 426/2= 213 euros HT soit 234.30 euros

Il résulte de ces éléments que la somme de 656.15 euros (soit 1081.06 euros à laquelle il convient de déduire la somme de 424.91 euros) ;

Sur la condamnation au paiement

Monsieur [U] [V] sera condamné à payer à la SCI KIRN la somme de 2278.17 euros (soit 1622.02 euros + 656.15 euros) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Par contre, la SCI KIRN sera déboutée de sa demande d’indemnité forfaitaire de recouvrement non justifiée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort du décompte en date du 13 mars 2024 que si Monsieur [U] [V] reste redevable d’une dette locative et de frais afférents à la reprise de désordres, il a cependant adressé des règlements en 2023 soit la somme de 1513.02 euros le 5 février 2023 en deux versements, celle de 783.64 euros le 6 mars 2023, celle de 783.64 euros le 4 avril 2023, celle de 1064.12 euros le 25 avril 2023, celle de 783.64 euros le 1er juin 2023, de 1567.28 euros le 3 août 2023 en deux versements et celle de 430.48 euros le 22 novembre 2023 ramenant la dette locative à la somme de 1622.02 euros représentant les loyers des mois d’août à octobre 2023 étant relevé que la SCI KIRN bénéficie du montant du dépôt de garantie d’un montant de 554.86 euros bien qu’elle ne sollicite pas dans le cadre de la présente instance à être autorisée à le déduire des sommes dues.

Elle ne peut prétendre dans ces conditions ne pas avoir perçu de loyers et charges durant une année.

La SCI [V] ne peut non plus justifier sa demande par les frais exposés aux fins de recouvrement de sa créance qui relèvent des demandes accessoires.

Par conséquent, la SCI [V] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à payer à la SCI KIRN la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

DECLARE recevables les demandes formées par la SCI KIRN à l’encontre de Monsieur [U] [V] ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] à payer à la SCI KIRN la somme de de 2278.17 euros (deux mille deux cent soixante-dix-huit euros et dix-sept centimes) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la SCI KIRN de sa demande d’indemnité forfaitaire de recouvrement;

DEBOUTE la SCI KIRN de sa demande de dommages et intérêts pour resistance abusive;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] aux dépens;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] à payer à la SCI KIRN la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER