RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00075 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OMM3

MINUTE N° :

Etablissement public VAL D OISE HABITAT

c/

[Y] [G], [N] [G]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d’Oise

Madame [N] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Paul-Gabriel CHAUMANET

COUR D’APPEL DE [Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 5]

[Localité 7]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 18 novembre 2025 ;

Sous la Présidence de Aude VEBER, Magistrat à titre temporaire, statuant en tant que Juge des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 septembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

Etablissement public VAL D OISE HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représenté par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET LES DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 8]

non comparant

Madame [N] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 8]

comparante en personne

— ----------

Le tribunal a été saisi le 31 mars 2025, par Assignation du 26 mars 2025 ; L’affaire a été plaidée le 23 septembre 2025, et jugée le 18 novembre 2025.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2024, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT a donné en location à Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Suite à des échéances impayées, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT a fait délivrer le 7 janvier 2025 à Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 3.360,40 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au mois de décembre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT a fait assigner, Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G] par acte remis selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 26 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— La constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers et subsidiairement la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de souscription d’une police d’assurance au titre des risques locatifs ;

— La condamnation solidaire de Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G] au paiement de la somme de 3.354,71 euros en principal, correspondant à la dette locative du logement arrêtée au mois de février 2025 ;

— L’expulsion de Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G], à défaut de départ volontaire ainsi que tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique du logement sis [Adresse 3] ;

— La condamnation solidaire de Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges augmenté de 10% jusqu’à la complète libération des lieux sis [Adresse 3] ;

— Les autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra ;

— La condamnation solidaire de Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G] à la somme de 300,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

— La condamnation solidaire de Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G] à la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

L’assignation a été notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2025.

Lors de l’audience, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes formulées dans l’acte introductif, sauf à actualiser les sommes dues à hauteur de 4.677,09 euros, août 2025 inclus.

À l’audience, Madame [N] [G] a sollicité des délais de paiement afin de régulariser sa situation. Madame [N] [G] a proposé de régler sa dette par des mensualités de 129,00 euros en sus des échéances courantes. Madame [N] [G] a expliqué que les revenus du foyer étaient 2 800 euros environ. Elle a contesté le montant de la dette indiquant qu’elle avait émis un règlement de deux loyers en septembre et qu’un virement de la CAF de 900,00 euros n’avait pas été comptabilisé.

Monsieur [Y] [G], bien que régulièrement convoqué, n’a pas comparu.

Lecture du rapport d’enquête sociale a été faite à l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 septembre 2025 et la décision a été mise en délibéré à la date du 18 novembre 2025.

Suivant note en délibéré autorisée Madame [N] [G] a produit une attestation SYSTEMPAY.fr confirmant l’enregistrement d’une demande de paiement d’un montant de 1.500,00 euros le 26 septembre 2025 au profit de l’EPIC VAL d’OISE HABITAT.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

Sur la recevabilité

Il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 janvier 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’assignation a par ailleurs été adressée au service compétent de la Préfecture par voie dématérialisée le 27 mars 2025 soit plus de six semaines avant la première audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande en paiement concernant le logement

Le bail en date du 29 juillet 2024 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Or, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer signifié à Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G] le 7 janvier 2025 et qui reproduit les mentions par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G] n’ont pas réglé leur dette locative réclamée à hauteur de 3.360,40 euros en principal.

La clause résolutoire est donc acquise au 19 février 2025. Le bail étant résilié du fait de la clause résolutoire au titre des loyers impayés, il n’y a pas lieu de se prononcer sur le jeu de la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance.

La dette locative de Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G] s’élève à la somme de 4.677,09 euros, échéance d’août 2025 incluse.

Le relevé actualisé montre que le paiement CAF de 987,08 du 27 juillet 2025 a bien été pris en compte. Par ailleurs le paiement des deux mois de loyers invoqué par la défenderesse à l’audience a été émis après l’audience du 23 septembre 2025, le 26 septembre 2025.

La loi prévoit que la solidarité doit être expressément prévue par la loi ou le contrat. En l’espèce, le contrat prévoit expressément la solidarité entre les co-contractants. Par conséquent, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G] au paiement de la somme de 4.677,09 euros en deniers ou quittances valables, correspondant à la dette locative échue jusqu’au mois d’août 2025 inclus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, sur demande des parties, d’accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler leurs dettes locatives et à

condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Le rapport d’enquête sociale indique que le couple est connu du service social pour impayés et qu’ils ont décidé de prendre un appartement plus grand en 2025 ; ce qui grève leur situation financière. Toutefois, Monsieur et Madame ont tous deux un emploi et des revenus minimum mensuels de 2.800 euros ; par ailleurs le décompte montre que des règlements régulières ont été faits depuis la prise au bail.

Compte tenu de la situation économique de Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G], du paiement intégral du loyer courant et de la proposition de plan d’apurement de la dette de loyer faite lors de l’audience, des délais de paiements seront accordés et le bénéfice de la clause résolutoire sera suspendu, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Il convient de préciser que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise. Ainsi, dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G] seront occupants sans droit ni titre causant ainsi un préjudice à l’EPIC VAL D’OISE HABITAT qui ne pourra disposer du bien à son gré.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance des locaux et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer de base annuel prévu par le bail, augmenté des charges et accessoires.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et de condamner in solidum Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G] au paiement de cette somme, et ce à compter du 1er septembre 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT ne justifie ni d’un préjudice distinct du retard de paiement ni de la mauvaise foi de Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G].

Par conséquent, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur la demande relative au sort des meubles

Il y a lieu de décider que le sort des meubles devra être réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Monsieur [Y] [G] et Madame [N] [G], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires), le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX, le cas échéant, ainsi que le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas manifestement inéquitable de laisser à la charge des parties l’intégralité des frais qu’elles ont exposés dans la présente procédure. Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

DÉCISION

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction ;

DÉCLARE RECEVABLE l’action engagée et tendant à la résiliation du contrat de bail ;

CONSTATE à compter du 19 février 2025 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 29 juillet 2024 liant les parties ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G] à payer à l’EPIC VAL D’OISE HABITAT la somme de 4.677,09 euros, mois d’août 2025 inclus en deniers ou quittances valables ;

AUTORISE Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G] à se libérer en 36 mensualités de 129 euros, la dernière mensualité sera du montant du solde de la dette, le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois qui suit la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’EPIC VAL D’OISE HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G] se libèrent des sommes dues dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

— La totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

— La clause résolutoire reprendra ses effets ;

— ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail ;

— CONDAMNE in solidum Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G] à payer à l’EPIC VAL D’OISE HABITAT, à compter du 1er septembre 2025, l’indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires), le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX, le cas échéant, ainsi que le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait à [Localité 11], le 18 novembre 2025.

Le greffier La juge