PREMIERE CHAMBRE

26 Août 2025

N° RG 23/06214 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NOYS

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 5]

C/

[L] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 26 août 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 13 Mai 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Aude BELLAN, Vice-Présidente

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société A2BCD, immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 304 497 183, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Stéphanie DUPLAINE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Dominique DEMEYERE, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Angélique ALVES, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

Exposé du litige

M. [L] [G] est propriétaire des lots n°4033 et 14130 dépendant d’un immeuble sis résidence " [Adresse 5] " située [Adresse 3] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis résidence " [Adresse 5] " située [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic la société Cabinet de Gestion Guy Soutoul C.G.S, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. [G] afin d’obtenir sa condamnation à payer la somme de 6 964,72 euros à titre de charges de copropriété et travaux impayés entre le 1er juillet 2021 et le 1er octobre 2023, 919,20 euros au titre des frais, ainsi que des dommages et intérêts, les dépens de l’instance et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] régulièrement assigné à étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2024 et l’affaire a été renvoyée en audience de plaidoiries au 16 mai 2024.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2024, M. [G] a indiqué avoir constitué avocat suite à une décision d’aide juridictionnelle et a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture afin d’exposer ses arguments en défense.

Par ordonnance du 16 mai 2024, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture du 7 mars 2024.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2024, M. [G] demande au tribunal de :

— dire les sommes dues par M. [L] [G] après avoir consulté les appels de fonds et les récapitulatifs annuels de charges de son bien immobilier et notamment la facturation de l’eau chaude et chauffage,

— rejeter les autres demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 5].

Au soutien de ses demandes, il fait valoir qu’en raison d’une erreur d’adresse, il n’a jamais reçu les appels de fonds et les relances du syndic afférents aux charges de copropriété. Il ajoute que, dans la mesure où il ne bénéficie pas d’un compteur individuel pour l’eau chaude et le chauffage, il ne peut pas vérifier si sa consommation est correctement relevée.

Il indique avoir tenté de trouver une résolution amiable pour le paiement de sa dette et que, pour montrer sa bonne foi, il a déjà commencé à verser une partie de la somme, qui devra être déduite du montant déterminé.

Enfin, il précise qu’il est d’accord pour payer les charges et travaux demandés, sous réserve de la communication des appels de fonds qu’il n’a jamais reçus.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2024, le SDC résidence [Adresse 5] demande au tribunal de condamner M. [G] à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  4 332,08 euros, relativement aux charges et travaux impayés entre le 1er juillet 2021 et 1er octobre 2024, avec intérêts légaux à compter du 9 juin 2022,

—  1 339,20 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-2 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Il demande également la capitalisation des intérêts et que le défendeur soit condamné aux dépens, qui comprendront le coût du commandement d’un montant de 169,54 euros, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires fait tout d’abord valoir que M. [G] n’a pas contesté les assemblées générales approuvant les comptes et qu’aucune contestation n’a été exercée à l’encontre des assemblées générales pour la période 2021-2024 et, qu’en conséquence, la dette est exigible et certaine.

Il ajoute que les sommes réclamées au titre des frais contentieux sont des prestations prévues au contrat de syndic et votées en assemblée générale.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025 et l’affaire a été renvoyée en audience de plaidoirie au 13 mai 2025.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, M. [G] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 23 janvier 2025 et la réouverture des débats au motif qu’il a changé d’avocat et qu’il n’a pas pu faire valoir tous ses moyens de défense dans le cadre des écritures et pièces versées aux débats jusqu’à l’ordonnance de clôture.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 mai 2025, le syndicat de copropriétaires représenté par son nouveau syndic la société Cabinet A2BCD s’oppose au rabat de l’ordonnance de clôture.

MOTIFS

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 802 du code de procédure civile dispose qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, " l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal ".

En l’espèce, le défendeur allègue qu’il n’a pas pu faire valoir tous ses moyens et n’a pas communiqué toutes les pièces en sa possession, sans en justifier. A cet égard, le tribunal relève que le défendeur a déjà bénéficié d’une première révocation de l’ordonnance de clôture et que, le 22 janvier 2025, c’est le conseil du défendeur qui a sollicité la clôture de l’instruction.

De plus, le changement d’avocat, qui ne constitue pas en soi une cause de révocation de l’ordonnance de clôture, ne justifie pas la réouverture des débats.

Ainsi, aucune cause grave ne justifiant que l’ordonnance de clôture soit révoquée, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera rejetée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« ?Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.?"

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [G] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°4033 et 14130,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 juin 2021, 31 mars 2022 et 20 janvier 2023, ayant régulièrement voté les travaux et approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et l’attestation de non recours relative à ces assemblées, le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 décembre 2023,

— un décompte individuel détaillé arrêté au 5 novembre 2024,

— un courrier de relance simple en date du 16 mai 2022,

— un courrier de mise en demeure du 9 juin 2022, revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », qui produit donc ses effets à compter du 10 juin 2022,

— une sommation de payer la somme de 4 386,78 euros en date du 21 octobre 2022,

— le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

En premier lieu, il convient de préciser que l’approbation des comptes du syndicat des copropriétaires par l’assemblée générale des copropriétaires ne constitue pas une approbation du compte individuel, chaque copropriétaire pouvant valablement contester les charges imputées sur son compte au-delà du délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et ce, notamment en vertu de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

M. [G] reproche au syndic d’avoir adressé les appels des fonds et les relances à la mauvaise adresse. Cependant, il n’élève aucune contestation utile sur le montant des sommes qui lui sont réclamées à titre de charges de copropriété.

Par ailleurs, après étude des appels des fonds et du décompte, il résulte que les charges pour l’eau chaude et le chauffage pour lesquelles M. [G] soutient qu’il n’a pas pu vérifier si sa consommation était correctement relevée, ont été en réalité imputées au prorata des tantièmes de copropriété.

Ainsi, le décompte individuel laisse apparaître une créance certaine, liquide et exigible du syndicat des copropriétaires de 4 332,08 euros correspondant aux charges impayées hors frais pour la période du 1er juillet 2021 au 3 octobre 2024, deuxième appel provisionnel des charges courantes 2024-2025 inclus.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Il convient donc de déduire les frais intitulés « honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice », « honoraires transmission dossier avocat » et « honoraires suivi dossier avocat 1er sem.2024 » pour un montant total de 1083,80 euros.

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrées en l’espèce. Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge des défendeurs.

Concernant les sommes intitulées « honoraires de constitution d’hypothèque », pour un montant total de 194,40 euros, le syndicat de copropriétaires ne justifie pas de l’inscription de l’hypothèque au service de la publicité foncière. Elles seront donc écartées du solde réclamé.

En revanche, seront retenus les frais justifiés par le syndic correspondant à la mise en demeure du 9 juin 2022, soit pour la somme de 61 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 393,08 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement suivant décompte arrête au 5 novembre 2024, deuxième appel provisionnel des charges courantes 2024-2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2022 pour la somme de 4 216,38 euros et à compter du 23 novembre 2023 pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il n’est pas justifié que le retard de paiement des charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, la demande du syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [G], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance, qui comprendront le coût du commandement d’un montant de 169,54 euros.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande de rabat de clôture formée par M. [L] [G] ;

Condamne M. [L] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble" [Adresse 5] " située [Adresse 3] à [Localité 4] les sommes de :

—  4 393,08 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement suivant décompte arrêté au 5 novembre 2024, deuxième appel provisionnel des charges courantes 2024-2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2022 pour la somme de 4216,38 euros et à compter du 23 novembre 2023 pour le surplus ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [L] [G] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement d’un montant de 169,54 euros ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 26 août 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS