COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. LE MARCO POLO II c/ [N] [B] [Z], [V] [K] [G]

N° 24/

Du 09 Décembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 24/02279 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PYTF

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

le 09 Décembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du neuf Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 09 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Décembre 2024 , signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] Représenté par la SELARL [D] [S] & ASSOCIES, pris en la personne de Maître [D] [S], Administrateur Judiciaire, Domicilié es qualité [Adresse 2], pris en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété dénommée,

Désigné à ces fonctions suivant Ordonnances rendues par Madame le Premier Vice-Président du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 6 avril 2017 et prorogé par Ordonnances successives.

sis [Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [N] [B] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Non représenté

Madame [V] [K] [G]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [B] [Z] et Mme [V] [K] [G] sont propriétaires en indivision des lots n 83 et 167 d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 9] » situé [Adresse 6].

Maître [D] [S] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 9] avec, au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de cette copropriété par ordonnance sur requête du 6 avril 2017. Sa mission a été successivement prorogée par ordonnances sur requête des 10 avril 2018, 5 avril 2019, 11 juin 2020, 4 mars 2021, 23 mars 2022 et 15 mars 2023.

Par jugement rendu le 31 janvier 2019, le tribunal d’instance de Nice a notamment condamné M. [N] [B] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » la somme de 100,24 euros de charges de copropriété arrêtées au 9 février 2018, à proportion de ses droits dans l’indivision.

Par lettre du 11 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » a mis en demeure M. [N] [B] [Z] et Mme [V] [K] [G] de lui payer la somme de 8.859,51 euros de charges de copropriété dues au 4 octobre 2023.

Par actes du 24 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » situé [Adresse 5] a fait assigner M. [N] [B] [Z] et Mme [V] [K] [G] aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

13.286,79 euros de charges de copropriété arrêtées au 29 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967,les frais de relance et de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande de paiement sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant que la dette de charges débute au 1er janvier 2021, postérieurement aux causes de la précédente condamnation. Il précise que le règlement de copropriété contient, dans son article 95, une clause de solidarité des copropriétaires indivis. Il indique produire un décompte arrêté au 29 mai 2024 expurgé des précédentes condamnations, la répartition individualisée des charges pour cette période, les résolutions prises par son administrateur provisoire pour approuver les exercices comptables à compter du 1er octobre 2020 ainsi que tous les appels de fond adressé aux copropriétaires défendeurs. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ces copropriétaires ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent leur être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée des défendeurs lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignés par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [N] [B] [Z] et Mme [V] [K] [G] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 16 octobre 2024, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de dénommé « [Adresse 9] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [N] [B] [Z] et Mme [V] [K] [G] sont propriétaires indivis des lots de copropriété n 83 et 167,le jugement du tribunal d’instance du 31 janvier 2019,ayant notamment condamné M. [N] [B] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » la somme de 100,24 euros de charges de copropriété arrêtées au 9 février 2018,un extrait du règlement de copropriété de l’immeuble dressé le 27 janvier 1970 contenant une clause de solidarité des nus propriétaires, usufruitiers et titulaires d’un droit d’usage et d’habitation de lots pour le paiement des charges,l’ensemble des résolutions prises en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 par l’administrateur provisoire pour approuver les exercices comptables depuis le 1er octobre 2017, les budgets prévisionnels, la constitution de fonds de travaux Alur ainsi que les devis de travaux urgents, l’état financier après répartition au 30/09/2021, au 30/09/2022, et au 30/09/2023,les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [N] [B] [Z] et Mme [V] [K] [G],une mise en demeure de payer la somme de 8.859,51 euros de charges de copropriété dues au 4 octobre 2023 adressée à M. [N] [B] [Z] et Mme [V] [K] [G] par lettre du 11 octobre 2023,un relevé de compte débiteur de la somme de 13.286,79 euros au 29 mai 2024.

Ces pièces permettent au syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » de rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance de charges arrêtée au 29 mai 2024 et dues depuis le 31 décembre 2020, le décompte étant expurgé des précédentes condamnations prononcées à l’encontre des copropriétaires défendeurs.

Par conséquent et en application de la clause de solidarité contenue par le règlement de copropriété, M. [N] [B] [Z] et Mme [V] [K] [G] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » la somme de 13.286,79 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 29 mai 2024.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023, date de la mise en demeure, et jusqu’à parfait paiement qui seront capitalisés annuellement dans les conditions de l’article 1343-1 du code civil.

En revanche, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » ne justifiant pas des frais qu’il a engagés pour le recouvrement de sa créance par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il sera débouté de sa demande formée de ce chef.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, par jugement du tribunal d’instance de Nice rendu le 31 janvier 2019, M. [N] [B] [Z] a déjà été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » des charges de copropriété impayées.

Or, il ressort du décompte fourni que M. [N] [B] [Z] et Mme [V] [K] [G] n’ont réglé aucune charge depuis le 31 décembre 2020, imposant ainsi à la copropriété, en difficulté, de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

Il lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 800 euros.

M. [N] [B] [Z] et Mme [V] [K] [G] seront par conséquent condamné solidairement à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [N] [B] [Z] et Mme [V] [K] [G] seront condamnés aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [N] [B] [Z] et Mme [V] [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » situé [Adresse 5] la somme de 13.286,79 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 29 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023 et jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions de l’article 1343-1 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [B] [Z] et Mme [V] [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » situé [Adresse 4] la somme de 800 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [B] [Z] et Mme [V] [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble dénommé « Le Marco Polo II » situé [Adresse 4] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Marco Polo II » situé [Adresse 4] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [B] [Z] et Mme [V] [K] [G] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT