DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

13 Octobre 2025

N° RG 23/04572 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NJLK

Code NAC : 30Z

[R] [E]

C/

S.C.I. SP INVESTISSEMENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 13 octobre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 30 Juin 2025 devant Violaine PERRET, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD.

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DEMANDEUR

Monsieur [R] [E], né le 02 Mai 1943 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Eric AZOULAY, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.C.I. SP INVESTISSEMENT, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 882 410 665 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Serge BENSABAT, avocat au barreau du Val d’Oise

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 23 décembre 1991, M. [K] a donné en location à la société en cours de formation « Le Temps du Jardin », un terrain nu à [Localité 4], en bordure de la Route Nationale 16.

Par acte sous-seing privé du 20 décembre 2001, le même bail a été consenti par M. [K] à la société « Le Temps du Jardin », représentée par M. [E].

Par acte sous-seing-privé du 30 mars 2010, M. [K] et la société Le Temps du Jardin ont résilié le contrat de bail.

Par acte sous-seing-privé du 31 mars 2010, M. [K] a consenti à la société Acabois représenté par M. [E] le bail du terrain nu pour une durée de 10 ans à compter du 1er avril 2010, aux mêmes clauses que les précédents, moyennant un loyer annuel de 12.000 €.

Par acte sous-seing-privé du 2 mars 2017, il a donné à bail directement à M. [E] le terrain nu aux mêmes conditions que les précédents, moyennant un loyer annuel de 16.000 €.

Les baux ci-dessus ont été consentis par M. [K] aux preneurs susnommés, aux mêmes clauses et conditions à l’exception du montant du loyer indexé. Ils stipulent que la durée de location est de dix ans ; que le loyer a été fixé sur la base de de l’indice national du coût de la construction établi par l’INSEE et sera indexé annuellement sur la base de cet indice ; que le terrain loué est à destination exclusive d’exposition et de présentation au public de la production du preneur (maisons et accessoires de maisons mobiles ou non). Ils désignent ainsi l’objet du bail :

un terrain nu, clôturé, sis commune de [Localité 3] (Val d’Oise), en bordure de la Route Nationale 16, partant du terrain de la société Phénix, ayant pour dimensions :. quatre-vingt mètres de bordure de la Route nationale 16, partant du terrain de la société de Maisons Phénix,

. cinquante-huit mètres, à l’Est, partant du terrain de la société de Maisons Phénix,

figuré sous teinte bleue en plan ci-annexé,

Sortie sur le [Adresse 6] à [Localité 7] par un passage de 3 mètres cinquante de largeur, figurée sous teinte rouge au plan ci-annexé.

Par acte notarié du 20 octobre 2020, M. [K] a vendu le terrain à la SCI SP INVESTISSEMENTS.

Par courrier du 7 janvier 2022, M. [E], par l’intermédiaire de son Conseil, mettait la SCI SP INVESTISSEMENTS en demeure de réaliser les travaux relatifs au chemin d’accès.

Par acte de commissaire de justice du 24 août 2023, M. [E] a fait assigner la SCI SP INVESTISSEMENTS devant ce tribunal afin d’obtenir :

La fixation du loyer dû à compter du 1er avril 2023 à la somme de 16.097,81 € hors taxes et hors charges,La condamnation de la SCI SP INVESTISSEMENTS :. au paiement de la somme de 7.165,04 € au titre des loyers indûment perçus par le bailleur sur la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2023 ;

. à réaliser les travaux d’aménagement de sortie sur le [Adresse 5] [Localité 3] à [Localité 7] par un passage de trois mètres cinquante de largeur, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 décembre 2024, il demande au tribunal de déclarer la SCI SP INVESTISSEMENTS irrecevable en sa demande de prescription de son action. Il réitère, à titre principal, ses prétentions initiales et, si le tribunal considérait que la SCI SP INVESTISSEMENTS ne pouvait être condamnée à réaliser les travaux sous astreinte, lui demande, à titre subsidiaire :

de réduire le montant du loyer d’une somme de 5.000 € et cela de manière rétroactive sur les cinq dernières années ;en conséquence, de condamner la SCI SP INVESTISSEMENTS à lui payer la somme de 25.000 € au titre de cette réduction rétroactive.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 octobre 2024, la SCI SP INVESTISSEMENTS demande au tribunal :

A titre principal,

de constater la prescription quinquennale des demandes de M. [E] et par conséquent de rejeter l’intégralité de ses prétentions,A titre subsidiaire,

de rejeter les demandes de révision du loyer et de restitution des loyers indûment perçus ;de rejeter la demande de réalisation de travaux d’accès au chemin rural n° 26, celle-ci étant prescrite et non fondée sur le fond ;A titre reconventionnel,

condamner M. [E] à lui verser la somme de 5.000 € au titre de la mauvaise foi et celle de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescriptions soulevée par la SCI SP INVESTISSEMENTS

La SCI SP INVESTISSEMENTS soulève la prescription quinquennale des demandes présentées par M. [E] tant au titre de la restitution des loyers de la période antérieure au 1er juillet 2018 que de la réalisation du chemin d’accès.

Mais il résulte des dispositions de l’article 798 du code de procédure civile que le juge de la mise en état dispose d’une compétence exclusive pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En conséquence, la SCI SP INVESTISSEMENTS est irrecevable à soulever devant la formation de jugement des fins de non-recevoir tirées de la prescription.

Sur la demande de fixation du loyer indexé

Le bail de terrain nu du 2 mars 2017 conclu entre M. [K], bailleur, et M. [E], preneur, contient un paragraphe intitulé INDEXATION DU LOYER qui stipule :

« le loyer ci-dessus a été fixé sur la base de l’indice national du coût de la construction tel qu’il a été établi par l’institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) ; Les parties conviennent expressément à titre de condition essentielle et déterminante des présentes que jusqu’à l’expiration du présent bail, le loyer initialement fixé sera soumis à la révision chaque année et pourra être diminué ou augmenté au moyen d’une règle proportionnelle ayant pour données :

1° ) le loyer annuel, soit 16.000 €

2° ) l’indice de base, soit 1502 points (3ème trimestre 2009)

3° ) et le montant du nouvel indice (3ème trimestre de chaque année) ».

En application de cette clause, la SCI SP INVESTISSEMENTS a, par lettre recommandée du 20 mai 2022, notifié à M. [E] le montant du loyer applicable à compter du 3ème trimestre 2022, ainsi calculé :

Loyer annuel initial : 16.000 €

Indice de base (3ème trimestre 2009) : 1502

Indice actuel (3ème trimestre 2021) : 1886

Actualisation du loyer : 16.000 x 1886 / 1502 = 20.091€

M. [E] conteste ce montant du loyer de 20.091 €, en se prévalant des dispositions de l’article 9 de la loi n° 2014-616 du 18 juin 2014 dite loi PINEL qui a supprimé la référence à l’indice du coût de la construction pour la révision des loyers pour les baux commerciaux et demande l’application de l’indice national des fermages.

Il soutient que le bail litigieux n’est pas un bail commercial mais un bail de terrain nu pour lequel l’indice des fermages est celui qui correspond le plus à la réalité.

La SCI SP INVESTISSEMENTS fait valoir que le bail litigieux est un bail commercial non soumis au statut du fermage en ce que le terrain est destiné à l’exposition de maisons et d’équipements liés à l’habitat. Elle conteste toutefois l’application au bail litigieux des dispositions de l’article 9 de la loi n° 2014-616 du 18 juin 2014 dite loi PINEL relatives à la suppression de la référence à l’indice du coût de la construction pour la révision des loyers des baux commerciaux en faisant valoir que la clause d’indexation prévue au bail concerne des révisions annuelles et non les révisions légales, triennales ou lors du renouvellement, visées par la loi du 18 juin 2014.

Les parties sont donc en désaccord sur le caractère ou non commercial du bail et sur l’applicabilité de l’indice du coût de la construction à la révision du loyer au dit bail.

En ce qui concerne la qualification du bail, il résulte des dispositions L 145-1, I-2° du code de commerce, que le statut des baux commerciaux s’applique aux terrains nus sur lesquels ont été édifiés des constructions répondant à certaines conditions.

En l’espèce, les baux litigieux ne font pas ressortir que les parties aient entendu se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux, lequel est toutefois d’ordre public lorsque les conditions prévues à l’article L 145-1 sont réunies. Mais, il convient de constater que éléments produits aux débats sont insuffisants pour déterminer les conditions d’édification et les caractéristiques des constructions qui auraient été édifiées sur le terrain loué nu.

En tout état de cause, se pose la question de la licéité de la clause d’indexation précitée par rapport à l’article L 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, licéité que le tribunal soulève d’office. En effet, ledit article dispose : “Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision”.

Il en résulte que la variation de l’indice ne peut être calculée sur une période supérieure à celle de la révision, les dispositions de l’article L 112-1, alinéa 2, sanctionnant en la réputant non écrite la clause d’indexation ne respectant pas l’adéquation exigée entre la durée écoulée entre chaque révision et l’évolution de l’indice choisi.

Il convient de révoquer l’ordonnance de clôture sur la demande d’indexation des loyers et d’ordonner la réouverture des débats sur ce point pour inviter les parties à :

apporter des précisions sur les éventuelles constructions édifiées sur le terrain;s’expliquer sur l’intervalle de variation s’écoulant entre les deux indices stipulés au bail et la durée écoulée entre le loyer initial (ou celui servant de base à la révision) et le loyer révisé annuellement, en application de la clause d’indexation précitée.

En conséquence, il sera sursis à statuer sur les demandes en fixation du loyer à compter du 1er avril 2023 et en restitution de l’indu formées par M. [E].

Sur la réalisation des travaux d’aménagement

M. [E] demande la condamnation de la SCI SP INVESTISSEMENTS à réaliser, sous astreinte, les travaux d’aménagement de sortie sur le chemin rural n° 26 de Chaumontel à Coye la Forêt par un passage de trois mètres cinquante de largeur en se prévalant des termes du contrat relatifs à la désignation du terrain figurant sur son bail. Il soutient que la réalisation de ce chemin est indispensable, compte tenu de la configuration des lieux, interdisant de tourner à gauche.

La SCI SP INVESTISSEMENTS s’oppose à cette demande en faisant valoir que M. [E] n’a formulé aucune réclamation sur ce point durant trois ans d’exploitation des lieux ce qui montre que l’absence de chemin ne porte pas atteinte à leur usage ; qu’il s’agit d’un vice apparent lors de la signature du contrat ; qu’en tout état de cause, elle se trouve dans l’impossibilité matérielle de créer ce chemin, ne possédant pas de terrain pour le faire et toute demande de création d’un chemin devant être adressée à la commune.

Les contrats de location du terrain nu successivement consentis par M. [K] depuis le 23 décembre 1991 contiennent au paragraphe DESIGNATION (précité dans les FAITS ET PROCEDURE), une mention ainsi rédigée : « Sortie sur le chemin rural n° 26 de [Localité 3] à [Localité 7] par un passage de 3 mètres cinquante de largeur, figurée sous teinte rouge au plan ci-annexé »

Il en est notamment ainsi des baux du 20 décembre 2001 et du 31 mars 2010 consentis par M. [K] à la société « Le Temps du Jardin » puis à la « société Acabois », toutes les deux représentées par M. [E], en sa qualité de gérant, puis du bail du 2 mars 2017 consenti directement à M. [E].

Or, force est de constater que M. [E] directement depuis mars 2017 et les sociétés dont il était le dirigeant entre 2001 et 2017, exploitaient leur activité sur le terrain loué sans que soit justifié l’envoi au bailleur, M. [K], de demandes relatives à la réalisation de travaux d’accès au chemin rural 26, ce qui comme le fait valoir SCI SP INVESTISSEMENTS tend à montrer que l’ activité n’en pâtissait pas ou, comme le soutient également la SCI SP INVESTISSEMENTS, que la réalisation d’un tel chemin se heurtait à d’importantes difficultés ayant pu conduire les parties à y renoncer.

Le tribunal observe à cet égard que M. [E] n’explique aucunement pourquoi, alors qu’il exploite les lieux depuis près de vingt ans (directement depuis 2017, par ses sociétés auparavant), il ne justifie pas de vaines démarches après de son précédent bailleur M. [K] et a signé des baux successifs (directement ou en tant que représentant ses sociétés) dont il ne pouvait ignorer qu’ils contenaient une mention erronée sur l’accès des lieux loués au chemin rural 26.

Le tribunal rappelle que les contrats doivent être exécutés loyalement et de bonne foi.

Or, au regard des circonstances ci-dessus rappelées et notamment de l’ancienneté de la mention erronée relative à l’accès au chemin 26 figurant sur les baux sans que celle-ci ait donné lieu à une réclamation, la demande formée par M. [E], pour la première fois en janvier 2022, ne peut être considérée comme répondant à la seule volonté de voir exécuter une clause du contrat non respectée par le bailleur mais plus probablement celle de faire pression sur le bailleur ou de profiter d’une opportunité d’obtenir une baisse de loyers, ce qui ne constitue pas le fondement valable d’une demande.

Dès lors, ses demandes, tant principale au titre des travaux que subsidiaire au titre de la réduction des loyers, seront rejetées.

Compte tenu de la réouverture des débats et des points restant à juger, il sera sursis à statuer sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par la SCI SP INVESTISSEMENTS.

L’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Déclare la SCI SP INVESTISSEMENTS irrecevable à soulever la prescription quinquennale des demandes présentées par M. [E],

Déboute M. [E] de sa demande principale de réalisation des travaux d’accès au chemin rural n° 26 et de sa demande subsidiaire, de réduction du loyer rétroactive,

Sur la fixation du loyer indexé et la restitution des loyers indus,

Révoque l’ordonnance de clôture du 6 mars 2025 et ordonne la réouverture des débats,Invite les parties à :. apporter des précisions sur les éventuelles constructions édifiées sur le terrain ;

. s’expliquer, au regard des dispositions de l’article L 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, sur l’intervalle de variation s’écoulant entre les deux indices stipulés à la clause d’indexation prévue au contrat de bail au bail, et notamment sur la durée écoulée entre le loyer servant de base à la révision et le loyer révisé,

Sursoit à statuer sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par la SCI SP INVESTISSEMENTS,

Réserve l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens dans l’attente du jugement à intervenir,

Fixe le calendrier suivant :

Renvoie à l’audience du juge de la mise en état du jeudi 18 décembre 2025 pour clôture ; dit que les conclusions portant sur les points objet de la réouverture des débats devront être signifiées avant le 13 novembre 2025 par le demandeur et avant le 11 décembre 2025 par le défendeur ;fixe l’audience de plaidoirie de l’affaire au lundi 26 janvier 2026.

Ainsi jugé le 13 octobre 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY