MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024

Minute : 933/24

N° RG 24/00572 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GPIA

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

Société HABITAT 76, Office public de l’Habitat, dont le siège social est sis 112 bd d’Orléans -76040 ROUEN

représentée par M^e Laurence HOUEIX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS:

Monsieur [X] [L], demeurant 21 impasse Gustave Flaubert – 76280 TURRETOT

non comparant

Association CMBD, en sa qualité de mandataire, pris en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis 16 rue Paul Souday – 76052 LE HAVRE

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Sylvie DE GAETANO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 10 Juin 2024, le délibéré ayant été fixé le 24 septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Sylvie DE GAETANO, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

HABITAT 76 Office Public Habitat Seine Maritime a donné à bail le 15 septembre 2015, une maison et un garage. à Monsieur [X] [L] situé à TURRETOT (76280) appt 8, 21 impasse G Flaubert. A la suite du non-paiement des loyers, le bail a été résilié. Monsieur [L] ayant finalement repris le paiement de son loyer, un nouveau bail a été conclu le 20 août 2003 sur un appartement à usage d’habitation moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 196,70 euros.

HABITAT 76 Office Public Habitat Seine Maritime a assigné, le 9 avril 2024, Monsieur [X] [L] ainsi que le CMBD, en sa qualité de mandataire, devant le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire du Havre aux fins, notamment, de résiliation du bail d’habitation et d’expulsion du locataire.

Les parties ont été convoquées par les soins du greffe à l’audience du 10 juin 2024.

À cette audience, HABITAT 76 Office Public Habitat Seine Maritime sollicite :

La résiliation du bail de Monsieur [X] [L],L’expulsion de Monsieur [X] [L] ainsi que de ses biens et de tous les occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,Dire que l’expulsion pourra intervenir sans le respect du délai de 2 mois, en application de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécutionLe condamner aux charges et loyers dus au jour de l’audienceLa condamnation de Monsieur [X] [L] auprès d’HABITAT 76 Office Public Habitat Seine Maritime au paiement des charges et des loyers tels qu’ils seraient dus en l’absence de résiliation, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,La condamnation de Monsieur [X] [L] au paiement de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation de Monsieur [X] [L] aux dépens, en ce compris les sommations des 26.04.2022, 30.05.2022 et 05.06.2023Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Au soutien de ses demandes, HABITAT 76 Office Public Habitat Seine Maritime soutient que depuis plusieurs années, le locataire n’entretient plus la maison et le jardin de sorte que de nombreux nuisibles se développent ainsi que des odeurs nauséabondes qui dérangent le voisinage, qu’il y a un véritable risque d’incendie eu égard aux amas d’objets et de broussailles notamment dans le jardin. Habitat 76 ajoute que les entreprises devant intervenir pour effectuer des travaux au domicile de Monsieur [L] ont mis en avant leur droit de retrait refusant de pénétrer dans les lieux. Or, malgré trois sommations et de nombreuses tentatives de prise de contact tant auprès du locataire que de l’association tutélaire dont il dépend, rien n’a été fait.

Bien que régulièrement assigné à étude, tant Monsieur [L] que le CMBD n’étaient ni présents ni représentés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de résiliation du bail

A- Sur l’usage non paisible des locaux loués

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, prévoit que le locataire est obligé d’user de manière paisible (art ; 7b) et raisonnable (article 1728 du Code civil), c’est-à-dire qu’il doit en user comme le propriétaire l’aurait fait avec tout le soin nécessaire. Enfin, aux termes de l’article 7 c de ladite loi, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance.

Par ailleurs, il résulte du contrat de bail et du règlement général des locations signés le 15 septembre 2015 qu’en vertu de l’article IV a) « les lieux loués doivent être tenus en bon état de propreté et d’hygiène. Il est rappelé que le locataire devra prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements… parmi ces interventions sont notamment visées celles à effectuer au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des lieux : nettoyage, graissage, revernissage …. » et article IV e) « les jardins privatifs doivent être régulièrement entretenus : tonte de la pelouse, taille des haies, arbres et arbustes, entretien des allées et des clôtures …. ». Enfin, l’article V a) précise que « les déchest ménagers doivent être placés dans des sacs poubelle hermétiquement fermés avant d’être … déposés dans les containeurs ».

Les troubles du voisinage se caractérisent par des faits qui de par leur gravité, leur intensité ou leur répétitivité entraînent un préjudice pour le voisinage et cela, même en dehors de toute intention de nuire de l’auteur des troubles.

En l’espèce, plusieurs voisins font état de désagréments quotidiens résultant du comportement de Monsieur [X] [L] et ce depuis plusieurs années.

Ainsi de nombreux rapports des agents d’HABITAT 76 font état de :

Rapport de Madame [H] en date du 26 mars 2021 : un locataire voisin signale un manque d’entretien du jardin de son voisin Mr [L]. « je me suis rendue sur place. La haie du jardin n’est pas taillée et ne laisse que peu de place à Mr [W] pour rentrer chez lui. Le jardin n’est pas entretenu, herbes hautes et détritus divers jonchant le sol. Il y a un manque d’entretien et d’hygiène évident dans ce logement ».Rapport du 19 mai 2023 : « lorsque je me suis rendue chez Mr [M] (locataire au 1, rue André Gide, au-dessus de Mr [L]), j’ai pu constater que le jardin du locataire n’est pas entretenu. Il y a des encombrants et de très nombreuses déjections canines. Mr et Mme [M] sont incommodés par les mauvaises odeurs qui émanent du jardin ainsi que du logement et l’inconfort risque de prendre de l’ampleur avec l’augmentation des températures extérieures… J’ai tenté de me rendre au logement mais vu l’état du jardin, impossible d’accéder à la porte… les volets sont fermés hormis celui de la cuisine mais on ne peut pas voir à l’intérieur puisque la vue est bouchée par de nombreux sacs poubelles. Mr et Mme [M] ont très peur que leur logement soit touché par des nuisibles, puisqu’ils ont trouvé une punaise dans leur logement lorsque leur fenêtre est restée ouverte. »Rapport du 26 juin 2023 « je me suis rendue chez Mr [L]. Malgré la sommation d’huissier en date du 12 juin 2023, rien n’a été fait. Le 23 juin, un électricien est passé … mais vu l’état du logement, celui-ci a refusé d’intervenir. … La gêne pour les voisins est également toujours présente »Rapport du 8 août 2023 : « les locataires voisins sont excédés par l’état du jardin de Mr [L] ».Ces rapports sont corroborés par de très nombreuses photographies tant du logement que du jardin qui révèlent un manque d’entretien indéniable rendant le logement clairement insalubre comme l’atteste le rapport de l’inspectrice de la salubrité du Havre Seine Métropole en date du 14 août 2021. De même, une série de photographies jointes au rapport d’HABITAT 76 en date du 7 juillet 2023 montrent l’extrême saleté du logement.

Par ailleurs, de nombreuses attestations sont versées aux débats. Madame [C] [F] relève le manque d’entretien du jardin et souligne qu’elle « ne peut plus dormir dans sa chambre car il y a des odeurs de caca de chien ou d’autre… Mr n’a toujours pas enlevé sa décharge qui se trouve juste devant mes fenêtres ». Me et Mme [M] indiquent que depuis deux mois et demi ils ont des problèmes avec Mr [L] « avec son jardin qui n’est pas entretenu avec des excréments de chien et l’odeur … on ne peut pas ouvrir les fenêtres … ». Mr [M] dans un courrier en date du 30 juillet 2023 précise que le jardin est envahi de mouches et de punaises de jardin et que des nuisibles déambulent dans son appartement et dans son jardin.

En outre, un électricien, Monsieur [R] [S] de l’entreprise SATEB, devant se rendre dans le logement pour y effectuer des réparations a indiqué par mail en date du 17 janvier 2024 « le logement est vraiment insalubre, je refuse que mes compagnons rentrent dans un logement aussi sale et très encombré ».

Or, malgré plusieurs lettres recommandées de mise en demeure en date des 20 avril 2021, 27 juillet 2021, 22 novembre 2021, 7 décembre 2021, 8 février 2022, 20 avril 2021, 17 juin 2022, trois sommations de cesser le trouble en date des 26 avril 2022, le 30 mai 2022, 5 juin 2023, sommations signifiées aussi au CMBD en sa qualité d’association tutélaire, rien n’a été fait par M. [L].

Par courrier en date du 14 août 2023, HABITAT 76 informait la mairie de TURRETOT.

Or, malgré l’ensemble de ces avertissements, les troubles n’ont pas cessé et se sont poursuivis puisqu’en janvier et février 2024, la situation a perduré.

Ainsi, les violations du règlement intérieur par Mr [L] persistent et correspondent à un usage non conforme des locaux loués par HABITAT 76 créant un véritable préjudice pour les voisins de ce locataire.

B- Sur le prononcé de la résiliation du bail

En application des articles 1224 et 1127 du code civil, la résolution peut être demandée en justice en toute hypothèse et elle peut résulter d’une inexécution contractuelle suffisamment grave. En vertu de l’article 1229 du code civil, lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Par ailleurs, l’article 1729 du code civil dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut faire résilier le bail.

En l’espèce, comme il l’a été démontré, Mr [L] n’a pas usé raisonnablement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée et il n’a pas respecté le règlement intérieur, créant ainsi un véritable préjudice pour ses voisins. Il s’agit d’une inexécution contractuelle suffisamment grave permettant de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, la résiliation judiciaire du bail sera prononcée.

C- Sur la demande d’expulsion

En vertu de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, la demanderesse sollicite que l’expulsion soit ordonnée dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

Cependant, eu égard à la fragilité du locataire, majeur protégé, ce délai de 8 jours n’est pas justifié.

Ainsi, l’expulsion sera ordonnée à l’expiration de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux et la demande du bailleur à ce titre sera rejetée.

D- Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est de jurisprudence constante que l’indemnité d’occupation est due en raison de la faute commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

En l’espèce, la résiliation du bail va conduire à ce que Mr [L] quitte le logement. Dès lors, en cas de maintien dans les lieux, il devra être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation.

II- Sur les autres demandes

A- Article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [L], partie perdante, sera condamné au paiement de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

B- Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [X] [L] sera condamné aux dépens, en ce compris les deux sommations, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

C- L’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, eu égard aux très nombreux avertissements reçus par Mr [L] il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire du Havre, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu en date du 15 septembre 2015 entre HABITAT 76, Office Public Habitat Seine Maritime, et Monsieur [X] [L] concernant un appartement sis à TURRETOT (76280) Appt 8, 21 impasse G Flaubert,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [X] [L] ainsi que de tout occupant de l’appartement sis à TURRETOT (76280) Appt 8, 21 impasse G Flaubert, dans un délai de 2 mois à compter d’un commandement de quitter les lieux et dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, Monsieur [X] [L] à verser à HABITAT 76, Office Public Habitat Seine Maritime une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE toutes les plus amples demandes de chacune des parties ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE, Monsieur [X] [L] à payer 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à HABITAT 76, Office Public Habitat Seine Maritime ;

CONDAMNE, Monsieur [X] [L] aux dépens de l’instance en ce compris les sommations des 26 avril 2022, 30 mai 2022 et 5 juin 2023, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Ainsi jugé le 24 SEPTEMBRE 2024.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Ségolène DUPERRON Sylvie DE GAETANO