Tribunal Judiciaire de Pontoise, Referes, 26 septembre 2025, n° 25/00551

TJ Pontoise 26 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Nécessité de rétablir la trésorerie du syndicat des copropriétaires
La cour a estimé que la prorogation des mesures de suspension était justifiée par la nécessité de rétablir la trésorerie du syndicat des copropriétaires et de faire face aux créanciers.
Rejeté
Droit à l'information sur la situation financière du syndicat
La cour a constaté que l'administrateur avait déjà fourni un rapport actualisé et que la demande de communication était donc sans objet.
Rejeté
Droit à la réparation des frais exposés
La cour a décidé de rejeter la demande au titre de l'article 700 en raison des circonstances de l'affaire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Pontoise, réf., 26 sept. 2025, n° 25/00551
Numéro(s) :	25/00551
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Daniel ROTAJulien SEMERIASébastien TOAnne BAUDOINCarole COFFY
Cabinet(s) :	FIDALSELARL 9 JANVIEREVODROIT - SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE INTER BARREAUX D'AVOCATS
Parties :	S.N.C. VEOLIA EAU D' ILE DE FRANCE, S.A.S.U. MANEI LIFT, S.A. ENGIE, S.A.R.L. C.GIEL

Texte intégral

DU 26 Septembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00551 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ONT4

Code NAC : 71D

Monsieur [H] [G] es qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de la Résidence de [9] sise [Adresse 4],

S.A.R.L. C.GIEL

Monsieur [S] [L]

S.A.S.U. MANEI LIFT

Maître [X] [W]-[M]

S.E.L.A.S. SB2F

S.N.C. VEOLIA EAU D’ILE DE FRANCE

S.A. ENGIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE PONTOISE

— --===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --===ooo§ooo===---

JUGEMENT SELON LA FORME ACCELEREE AU FOND

LE JUGE DES REFERES : Gérard MOREL, vice-président

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [G] es qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de la Résidence de [9] sise [Adresse 4], désigné à cette fonction suivant ordonnance rendue le 7 juin 2024 par le Président du Tribunal Judiciaire de PONTOISE,

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 211

DÉFENDEURS

S.A.R.L. C.GIEL représentée par M. [R] [I], dont le siège social est sis [Adresse 5]

non représentée

Monsieur [S] [L], demeurant [Adresse 3]

non représenté

S.A.S.U. MANEI LIFT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Carole COFFY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 118

Maître [X] [W]-[M], demeurant [Adresse 1]

non représentée

S.E.L.A.S. SB2F, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non représentée

S.N.C. VEOLIA EAU D’ILE DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Daniel ROTA de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 1702

S.A. ENGIE, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Sébastien TO de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13, M^e Anne BAUDOIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du 05 août 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 26 Septembre 2025

***ooo§ooo***

Faits constants et procédure

Par ordonnance sur requête du 19 avril 2024, Maître [G] de la SELARL [G] & ASSOCIES, administrateur judiciaire, a été désigné sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, pour une durée de six mois, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8] avec pour mission notamment de se faire remettre par l’ancien syndic les fonds et l’ensemble des documents, administrer la copropriété, et convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.

Par ordonnance du 7 juin 2024, le président du tribunal judiciaire de Pontoise a transformé la mission de la SELARL [G] & ASSOCIES et a étendu ses pouvoirs au sens de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour une durée d’un an.

Cette mission a été prorogée pour une durée de vingt-quatre mois à compter du 28 juin 2025 par une ordonnance sur requête du 28 juillet 2025.

Prétentions et moyens des parties

Par actes de commissaire de justice des 15, 19, 20 et 22 mai 2025, Maître [H] [G] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de la résidence de [9] sise [Adresse 4] à [Localité 11] a assigné selon la procédure accélérée au fond la SARL C. GIEL, Monsieur [S] [L], la SASU MANEI LIFT, la SELAS SB2F, la SNC VEOLIA EAU D’ILE DE France, et la société ENGIE devant le président du tribunal judiciaire de Pontoise afin de se voir :

— proroger au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la résidence de [9] sise [Adresse 4] à [Localité 11] les interdictions prévues au I de l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 pour une période de dix-huit mois rétroactivement à partir du 7 juin 2025 (soit trente mois à compter de l’ordonnance de désignation du 7 juin 2024),

— dire que la fin de la mission de l’administrateur provisoire avant ce terme sans qu’un plan d’apurement ait été validé abrogera ces suspensions

— dire que l’administrateur procédera à la publicité de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article 62-17 du décret du 17 mars 1967,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

A l’audience du 5 août 2025, le demandeur réitère les termes de son acte introductif d’instance et s’oppose à la demande au titre des frais irrépétibles de la société ENGIE.

À l’appui de ses demandes, l’administrateur provisoire soutient qu’il y a lieu de proroger les mesures de suspension et d’interdiction prévues au I de l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965, afin de lui permettre d’élaborer un plan d’apurement des dettes et de poursuivre les procédures de recouvrement engagées à l’encontre des copropriétaires débiteurs, en vue de rétablir la trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Il fait valoir qu’à la prise de sa mission, il a constaté de nombreuses irrégularités comptables et qu’en conséquence, par décision du 17 décembre 2024, il a mandaté un cabinet d’expertise comptable pour reprendre les exercices des années 2022 et 2023.

Il indique également avoir reçu, postérieurement à sa désignation, cinq déclarations de créance émanant respectivement de la société C. GIEL, de la SNC VEOLIA EAU D’ILE DE France, de Monsieur [S] [L], de la SASU Manei Lift, de Maître [X] [W] [M] et de la société SB2F. Il ajoute que la prorogation des mesures de suspension et d’interdiction des poursuites relatives aux créances antérieures à sa désignation se justifie d’autant plus que la société C. GIEL et la SNC Veolia ont déjà introduit des actions judiciaires à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Enfin, il précise ne pas avoir encore établi la liste des créances et assure que le règlement du passif de la copropriété est une priorité pour l’administrateur provisoire.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 5 août 2025, la société ENGIE demande de :

— constater que la société ENGIE verse une déclaration de sa créance aux débats,

— condamner Maître [H] [G], ès-qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à la société ENGIE la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société ENGIE expose avoir régulièrement déclaré sa créance entre les mains de l’administrateur provisoire le 4 février 2025, dans le délai de trois mois suivant la publication de l’avis de désignation dans un journal d’annonces légales. Elle relève toutefois que, dans ses écritures, Maître [G] mentionne avoir reçu cinq déclarations de créances, qu’il énumère, sans faire état de celle déposée par la société ENGIE.

Elle fait valoir, en outre, que sa créance a été expressément invoquée dans le cadre d’une procédure au fond l’opposant au syndicat des copropriétaires, procédure à laquelle l’administrateur provisoire est partie, de sorte que ce dernier a été pleinement informé de la nature et du montant de ladite créance.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 5 août 2025, la société VEOLIA EAU D’ILE DE FRANCE SNC demande de :

— avant dire-droit, enjoindre à Maître [H] [G], ès-qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de communiquer :

un état des dettes et des ressources du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], un rapport de difficulté actualisé au plus près de la date de l’audience afin que le Tribunal soit en mesure de statuer conformément à la dernière situation de la copropriété, -donner acte à la société VEOLIA EAU D’ILE DE France SNC de ce qu’elle ne s’oppose pas à la demande formée par Maître [G], ès-qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] sur le fondement de l’article 29-3 II de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner Maître [H] [G], ès-qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], à payer à la société VEOLIA EAU la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société VEOLIA EAU D’ILE DE France SNC fait valoir que, depuis le mois de juin 2015, le syndicat des copropriétaires a cessé de régler les factures afférentes à la consommation d’eau. Elle indique qu’à la suite de la signature d’un protocole d’accord, qui n’a pas été respecté par le syndicat des copropriétaires, elle a engagé une procédure au fond devant le tribunal judiciaire de Pontoise.

Elle expose avoir déclaré sa créance entre les mains de Maître [H] [G], administrateur provisoire, par courrier en date du 24 juin 2024, sans que ce dernier ait pris position sur son admission.

Elle soutient que la communication par l’administrateur provisoire d’un état actif/passif, même provisoire, ainsi que d’un rapport actualisé sur les difficultés rencontrées, constitue un préalable indispensable à l’examen de sa demande.

Enfin, elle précise ne pas s’opposer à la demande de prorogation du délai d’interruption de l’exigibilité des dettes antérieures à la désignation de l’administrateur provisoire.

La société MANEI LIFT représentée par son conseil a déclarée, lors de l’audience du 5 août 2025, s’en rapporter sur les demandes de l’administrateur provisoire.

La société C. GIEL, Monsieur [S] [L], Maître [X] [W] [M] et la société SB2F ne sont pas représentées à l’audience. Il sera en conséquence statué par décision réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir “donner acte” et “constater” ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences. Il ne sera donc pas statué sur ces “demandes” qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Ainsi, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de constater que la société ENGIE verse une déclaration de sa créance aux débats.

En tout état de cause, conformément aux dispositions de l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965, à partir de la publication de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire, les créanciers du syndicat des copropriétaires déclarent leurs créances dans un délai fixé par décret en Conseil d’Etat.

Après vérification des créances déclarées, l’administrateur provisoire établit et publie la liste des créances déclarées.

Les créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter de la publication de la liste pour contester son contenu auprès du président du tribunal judiciaire.

Il convient donc de rappeler aux parties, que, la seule procédure dont les créanciers disposent pour déclarer leur créance et la voir fixée au passif du syndicat des copropriétaires est celle visée à l’article précité.

Sur la demande de communication des pièces de la société VEOLIA :

La société VEOLIA sollicite la communication par Maître [H] [G] d’un état des dettes et des ressources du syndicat des copropriétaires et un rapport de difficulté actualisé.

Or, il convient de constater que l’administrateur provisoire a versé aux débats un rapport actualisé au 30 juin 2025.

Il ressort de ce rapport et du procès-verbal de décisions de l’administrateur provisoire (pièce n°6 du demandeur) que, en raison des incohérences comptables, l’administrateur provisoire a confié une mission d’assistance au cabinet d’Expertise comptable FNC et que le rapport du cabinet d’expertise a confirmé la présence de nombreuses irrégularités comptables dont, notamment que les provisions travaux sont mal comptabilisées et doivent être reclassées et que la dette fournisseurs reste floue, nécessitant des recherches approfondies.

Ainsi, il en résulte que la reprise de la comptabilité de la copropriété est toujours en cours, des lors il convient de rejeter la demande de communication des pièces de la société VEOLIA.

Sur la demande de prorogation de la période de suspension de l’exigibilité des créances :

En vertu de l’article 29-3, I. de la loi du 10 juillet 1965, la décision de désignation d’un administrateur provisoire prévue à l’article 29-1 emporte suspension de l’exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision, pour une période de douze mois.

Ce texte ajoute qu’elle interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant à :

1° La condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° La résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent,

et qu’elle arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant cette décision.

L’article 29-3, II. précise que le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, peut, sur demande de l’administrateur provisoire, proroger les suspensions et interdictions prévues au I du présent article jusqu’à trente mois.

En l’espèce, Maître [G] de la SELARL [G] & ASSOCIES, a été désigné en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence de [9] sise [Adresse 4] à [Localité 11] pour une durée de douze mois par ordonnance du 7 juin 2024 et sa mission a été prorogée pour une durée de vingt-quatre mois par ordonnance du 28 juillet 2025.

Il ressort du rapport intermédiaire de sa mission du 30 juin 2025 que les comptes des exercices 2022-2023 ne sont pas toujours régularisés et que l’immeuble de la résidence de [9] présente un état dégradé, caractérisé notamment par des intrusions et des actes de vandalisme récurrents dans les parties communes, des défaillances des ascenseurs, ainsi que par la condamnation du parking de la copropriété consécutive à un arrêté municipal.

Il apparait donc, que le syndicat des copropriétaires ne pourrait pas faire face au paiement immédiat de ses créanciers avant l’établissement d’une liste de créances et la mise en œuvre d’un plan d’apurement destiné à rétablir sa trésorerie et le fonctionnement normal de la copropriété.

Ainsi, compte tenu que les créanciers ne s’opposent pas au prorogation des suspensions et, au vu de la nécessité de reconstituer les comptes et de recouvrer les charges de la copropriété tout en ne portant pas une atteinte disproportionnée aux droits des créanciers, il convient de faire droit à la demande de l’administrateur de proroger le délai de suspension de l’exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à l’ordonnance du 7 juin 2024, pour une durée supplémentaire de dix-huit mois rétroactivement à partir du 7 juin 2025, soit trente mois à compter de l’ordonnance de désignation.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dépens seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce et en équité, les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Gérard MOREL, vice Président au tribunal judiciaire de Pontoise,

Assisté lors de l’audience de Madame Isabelle PAYET, Greffière,

Statuant publiquement selon les voies de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe à la date indiquée aux parties et en premier ressort,

REJETTE la demande de communication des pièces de la société VEOLIA EAU D’ILE DE FRANCE SNC à l’encontre de Maître [H] [G], ès-qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4],

PROROGE le délai de suspension de l’exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à l’ordonnance du 7 juin 2024, détenues à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence de [9] sise [Adresse 4] à [Localité 11], pour une durée supplémentaire de dix-huit mois rétroactivement à partir du 7 juin 2025, soit trente mois à compter de l’ordonnance de désignation,

DIT que la fin de la mission de l’administrateur provisoire avant ce terme sans qu’un plan d’apurement ait été validé abrogera ces suspensions,

DIT que l’administrateur procédera à la publicité de cette décision conformément aux dispositions de l’article 62-17 du décret du 17 mars 1967,

REJETTE l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE à la charge du syndicat des copropriétaires du de la résidence de [9] sise [Adresse 4] à [Localité 11] les dépens.

Ainsi jugé et prononcé en audience publique les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec la greffière,

LA GREFFIERE LE PRESIDENT