JUGEMENT N°

ROLE N° RG 22/02458 – N° Portalis DBZA-W-B7G-EK6N

AFFAIRE : [F] [C], [J] [C] épouse [V] / [P] [S] veuve [C]

Nature affaire : 73A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2025

DEMANDERESSES :

Madame [F] [C]

née le 5 mai 1958 à [Localité 19]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nathalie CAPELLI, avocat au barreau de REIMS

Madame [J] [C] épouse [V]

née le 24 janvier 1970 à [Localité 19]

demeurant [Adresse 14]

représentée par M^e Nathalie CAPELLI, avocat au barreau de REIMS

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [S] veuve [C]

née le 20 mai 1939 à [Localité 16]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e David BOSCARIOL, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anna-Marina OJEDA, juge au tribunal judiciaire de Reims, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assistée de Monsieur Alan COPPE, greffier lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 27 mai 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 31 juillet 2025.

Le :

Copie exécutoire à M^e CAPPELI

Expédition à M^e BOSCARIOL

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [C] est décédé à [Localité 21] le 5 avril 1987.

Par acte authentique de partage en date du 3 février 1988, ses filles Madame [F] [C] et Madame [J] [C] épouse [V] se sont vues notamment attribuer la nue-propriété des biens suivants :

— Un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 20]. Cadastré section AB n°[Cadastre 9] pour 6a 60ca, évalué à la somme de 200 000 francs.

— Un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 11] à [Localité 20]. Cadastré section AB n°[Cadastre 10] pour 2a 50ca, évalué à la somme de 150 000 francs,

— Un hangar édifié sur une parcelle dénommée " [Localité 17] ", cadastré section AB n°[Cadastre 4] pour 2a 94ca, évalué à la somme de 120 000 francs.

Aux termes de ce même acte, l’usufruit de ces biens a été attribué à Madame [P] [S] veuve [C], en qualité de conjoint survivant.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 juillet 2017, Madame [F] [C] et Madame [J] [C], ont mis en demeure Madame [P] [S] veuve [C] de remettre en bon état d’entretien les biens en cause.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 juillet 2018, Madame [F] [C] et Madame [J] [C] ont mis en demeure Madame [P] [S] veuve [C] de se prononcer sur la cessation de l’usufruit en application de l’article 618 du Code civil.

Par acte d’huissier en date du 23 août 2022, Madame [F] [C] et Madame [J] [C] ont assigné Madame [P] [S] veuve [C], devant le Tribunal judiciaire de Reims aux fins de :

— Juger que l’usufruit détenu par Madame [C] née [S] sur l’immeuble à usage d’habitation destiné au logement des vendangeurs sis à [Localité 19] [Adresse 6], cadastré section AB n°[Cadastre 9] pour 6 a 60 ca, sur l’immeuble d 'habitation sis à [Localité 19] [Adresse 11], cadastré section ABn°[Cadastre 10] et sur le hangar édifié sur une parcelle dénommée [Adresse 18] sur un terrain sis à [Localité 19] de 2 a 94 ca, encourt l’extinction conformément aux dispositions de l’article 618 alinéa I du Code civil compte tenu de l’absence d 'usage et d’entretien des biens concernés depuis au moins 10 ans lesquels nt entrainé des dégradations sur lesdits biens ;

— Prononcer l’extinction du droit à usufruit détenu par Madame [C] née [S] sur lesdits biens conformément audit texte avec toute conséquences de droit ;

— Juger que les manquements commis par Madame [C] née [S] à son obligation d’entretien concernant lesdits biens ont causé préjudices aux requérantes,

— Condamner en conséquence, Madame [C] née [S] à leur payer la somme totale de 42 879,67€ aux frais de réparations nécessités par l’incurie de la requise,

— Condamner par ailleurs Madame [C] née [S] à leur régler la somme de 3.980€ en remboursement des frais d’expertise ECOBAT, ou à tout le moins à hauteur de la moitié de ladite somme,

— Condamner par ailleurs Madame [C] née [S] à leur régler la somme de 3 000€ au titre des frais irrépétibles.

-2-

Par conclusions en réponse en date du 1er mars 2023, Madame [C] née [S] a sollicité le rejet de l’ensemble des prétentions formées par les requérantes et demandé à titre reconventionnel leur condamnation au paiement des grosses réparations de voute de cave réalisées en 1996.Dernière conclusions du défendeur notifiées par RPVA le 04/12/2023 : on ne reprend pas les demandes ?

Par ordonnance sur incident en date du 15 octobre 2024, le Juge de la mise en état a notamment déclaré irrecevable Madame [P] [C] née [S] en sa demande reconventionnelle.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 octobre 2024, Madame [F] [C] et Madame [J] [C] épouse [V] demandent au Tribunal de céans, au visa des articles 578 et suivants du code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Les déclarer recevables et bien fondées en leurs demandes ;

— Prononcer la cessation de l’usufruit détenu par Madame [P] [C] née [S] sur les biens suivants pour abus de jouissance :

• Un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 20], cadastré section AB n°[Cadastre 9] pour 6a 60 ca ;

• Un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 13] à [Localité 20] cadastré section AB n°[Cadastre 10] pour 2a 50ca ;

• Un hangar édifié sur une parcelle dénommée " [Localité 17] " cadastré section AB n°[Cadastre 4] pour 2a 94ca ;

— Condamner Madame [P] [C] née [S] à leur payer la somme de 61.432,72 euros au titre des réparations nécessaires pour la remise en état d’entretien des biens ;

— Condamner Madame [P] [C] née [S] à leur payer la somme de 3.980 euros en remboursement des frais d’expertise ECOBAT ;

— Débouter Madame [P] [C] née [S] de ses demandes ;

— Condamner Madame [P] [C] née [S] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Maître BOSCARIOL, lequel s’est constitué en lieu et place de Maître EVRARD, le 16 septembre 2024, n’a pas conclu au fond.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2025 fixant l’audience de plaidoiries au 27 mai 2025.

Ce jour, l’affaire a été retenue et mise en délibéré pour être rendue le 31 juillet 2025.

MOTIFS

Sur l’extinction de l’usufruit

L’article 618 du code civil dispose que " l’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien.

Les créanciers de l’usufruitier peuvent intervenir dans les contestations pour la conservation de leurs droits ; ils peuvent offrir la réparation des dégradations commises et des garanties pour l’avenir.

Les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances, ou prononcer l’extinction absolue de l’usufruit, ou n’ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l’objet qui en est grevé, que sous la charge de payer annuellement à l’usufruitier, ou à ses ayants cause, une somme déterminée, jusqu’à l’instant où l’usufruit aurait dû cesser ".

La déchéance de l’usufruit peut ainsi être prononcée en cas de dégradations par l’usufruitier sur le fonds d’une part ou, d’autre part, quand celui-ci le laisse dépérir en raison d’un manque d’entretien de son chef.

La déchéance n’est prononcée que pour des faits graves et de manière générale, en particulier en cas de mauvaise volonté flagrante de l’usufruitier. Preuve doit en outre être rapportée que l’usufruitier a abusé de la jouissance de son usufruit, au sens de l’article 618 du code civil, c’est-à-dire en le laissant dépérir, faute d’entretien ou en le dégradant. L’usufruitier a en effet l’obligation d’assurer la conservation du bien : il doit non seulement s’abstenir de toute dégradation, mais encore faire tous actes matériels et juridiques qu’un homme soigneux a coutume de faire pour la conservation des biens.

L’article 578 du code civil définit l’usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ».

Au cas d’espèce, il appartient à Madame [F] [C] et Madame [J] [C] épouse [V] de rapporter la preuve que les conditions de l’article 618 du code civil sont réunies, c’est-à-dire que Madame [P] [C] née [S] a laissé les biens litigieux se détériorer par un défaut d’entretien, sans avoir le souci approprié de ceux-ci.

Il convient ainsi en premier lieu de déterminer l’état dans lequel se trouvaient les biens à l’ouverture de l’usufruit.

Aux termes de l’article 600, « l’usufruitier prend les choses dans l’état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu’après avoir fait dresser, en présence du propriétaire, ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l’usufruit ».

Au cas d’espèce, il est constant qu’aucun inventaire n’a été dressé alors qu’il incombait à l’usufruitier d’y procéder.

La lecture de l’acte notarié ne met pas en exergue le caractère éventuellement dégradé des biens lors de la donation de la nue-propriété aux demanderesses, de sorte qu’il doit être considéré que les biens étaient alors dans un état correct n’appelant pas de remarques particulières.

Dans ces conditions, par analogie avec l’article 1731 du code civil, il y a lieu de considérer que Madame [P] [C] née [S] est entrée en jouissance de 3 biens immobiliers se trouvant en bon état.

Ceci étant acquis, il ressort du rapport d’expertise établi par la société ECOBAT, en présence du notaire de Madame [P] [C] née [S], que, s’agissant de l’immeuble sis [Adresse 8], l’état général est décrit comme très moyen. Plus particulièrement, ECOBAT note que :

— L’électricité ne répond pas à la norme NF C 15.100, voire présente une certaine dangerosité notamment s’agissant des appareillages et protections des lignes assurées par des éléments céramiques ;

— Aucune installation de chauffage n’est en place ;

— L’absence d’isolation par doublage des murs périphériques et la présence de remontées capillaires d’humidité :

— Au rez-de-chaussée, dans le couloir et l’entrée, une humidité en bas des murs variant de 20 à 100% (saturation) est présente ; les peintures et papier peint sont en mauvais état ;

— Dans la salle à manger : présence d’humidité dans les murs notamment à la cloison de l’escalier vers étage, mauvais état des peintures et papier peint ;

— Ce mauvais état des peintures et papier peint se retrouve dans la cuisine laquelle ne comporte qu’un simple évier sans autre équipement ;

— La chambre présente un sol recouvert de moquette usagée ;

— La salle d’eau, décrite comme très rudimentaire, présente un mauvais état des peintures et papiers peint ;

— Sur le palier de l’étage, l’état de fonctionnement du ballon d’eau chaude n’est pas contrôlable ;

— Dans la chambre à droite : le plancher présente des traces de pourritures molle, voire la présence de vrillettes, devant être repris dans sa totalité après vérification des solives porteurs ; la menuiserie en bois extérieure est à remplacer ; mauvais état des peintures et papiers peints ; – Au grenier : absence d’isolation sur la totalité de la surface ;

— S’agissant de la charpente : la section des bois est insuffisante compte tenu de la portée de la déformation des versants de couverture ; la sous face des tuiles est blanchie, celle-ci étant en cours de devenirs gélives (c’est-à-dire poreuses par effet expansif du gel) ; tant la charpente que la couverture doivent faire l’objet d’une réfection totale ;

— A l’extérieur : le toit doit faire l’objet d’un démoussage avec reprise de la zinguerie, des capricornes sont présents à la poutre maitresse en bois ; sur le pignon maçonné, une fissure de largeur des lèvres d’environ 1cm est présente ; une partie des tuiles est gélive, le plancher bois sous le porche est à reprendre, les porteurs sont affaiblis ;

— L’escalier descente de cave est protégé par un auvent en tuiles dans un état vétuste.

S’agissant de l’habitation sis [Adresse 13], la société ECOBAT relève :

— Dans la cuisine : Les menuiseries extérieures fenêtre et porte d’entrée sont à remplacer, les murs périphériques sont à saturation d’humidité, l’installation électrique est non conforme ;

— Dans le séjour : les murs présentent une forte humidité ; l’électricité n’est pas conforme ; les lames de parquet présentent un début de pourriture molle, de sorte qu’il apparaît nécessaire de vérifier la totalité de ce plancher et d’envisager un traitement fongicide et insecticide ;

— A l’étage, dans le grenier côté jardin : le plancher est en cours de pourriture ; la surface des tuiles est blanchie, la couverture étant devenue gélive ;

— S’agissant de la couverture maçonnerie : le faitage est à revoir en raison d’une importante déformation avec probables infiltrations en cours ; les rampants maçonnées sont à reprendre en raison notamment d’un défaut de calfeutrement ;

— A l’extérieur, la couverture du local WC, constituée d’une dalle béton, est en cours de dégradation ;

— S’agissant de la dépendance : l’état est relativement vétuste, un début d’effondrement étant relevé au-dessus d’une cave voûtée.

La société ECOBAT conclut « ces deux habitations ne peuvent être en l’état présentées à la location, quant à la vente, celles-ci seraient fortement minorées par rapport au prix de l’immobilier local. Un budget de travaux sera conséquent pour mettre ces habitations aux normes d’habitabilité tant de confort, sanitaires, isolation, etc. »

Concernant le hangar, la société ECOBAT note que le sol du bâtiment présente un réseau de fissures, le mur de soutènement étant affecté d’une fissure à 45° traversante laissant envisager une forte poussée des terres. La société conclut à l’absence de désordres rédhibitoires, évoquant toutefois la nécessaire reprise du dallage béton (sol intérieur), le traitement des fissures sur le mur de soutènement, le traitement des tâches d’humidité, le démoussage du toit, le déblocage de la porte coulissante et la réalisation d’un chéneau en zinc sur la façade de la rue selon devis versé aux débats.

Dans le cadre des échanges entre les parties, Madame [P] [C] née [S], contestant les conclusions de l’expertise menée par la société ECOBAT, a fait intervenir le cabinet NIVERT EXPERTISES, cet examen n’ayant toutefois pas été réalisé en présence de l’ensemble des parties. Il sera constaté que la note de synthèse dressée en suite de cette visite, tend principalement à imputer aux demanderesses la charge des travaux préconisés.

Toutefois, le contexte de réalisation de cette note de synthèse, à l’issue d’un examen des lieux réalisé de manière unilatérale, alors même qu’une expertise amiable contradictoire avait été réalisée en présence de la notaire de Madame [P] [C] née [S], conduit à en considérer les conclusions avec prudence.

Au surplus, il ressort des échanges entre le conseil des demanderesses et la notaire de Madame [P] [C] née [S] qu’à la suite de la visite réalisée dans le cadre de l’expertise réalisée par la société ECOBAT, la notaire a indiqué avoir rappelé à Madame [P] [C] née [S] l’obligation d’entretien lui incombant en qualité d’usufruitière.

L’analyse des pièces versées aux débats permet en outre de constater que Madame [P] [C] née [S], si elle a pu évoquer auprès du cabinet NIVERT EXPERTISES, l’absence de modification des biens litigieux, appuyant notamment quant au caractère ancien de ces derniers, ne conteste pas pour autant ne pas avoir entrepris de travaux d’entretien régulier des biens immobiliers considérés.

En tout état de cause, force est de constater que Madame [P] [C] née [S], dont l’avocat n’a pas conclu, n’a, dans le cadre de la procédure, pas apporté la preuve de ce qu’elle avait effectivement rempli les obligations lui incombant en qualité d’usufruitière depuis lors.

Si la note de synthèse du cabinet NIVERT EXPERTISES fait état, en sa page 16, de ce que le bien sis [Adresse 12] [Localité 22], serait occupé en tant que résidence secondaire par le fils de la défenderesse, Monsieur [E] [X], depuis l’année 1996, ayant également été utilisé pour le logement des ouvriers lors des vendanges de champagne, ces éléments ne ressortent d’aucune autre pièce et ne permettent en tout état de cause d’établir la réalité de travaux d’entretien réguliers.

Les échanges de courriels entre la notaire de Madame [P] [C] et le conseil antérieur des demanderesses révèle par ailleurs que Madame [P] [C] ne réside pas habituellement à [Localité 23] mais à [Localité 15], ce qui ressort également de la note de synthèse réalisée par le cabinet NIVERT EXPERTISES (page 2), cet éloignement géographique l’ayant ainsi conduite à se désintéresser des trois biens immobiliers.

Aussi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [P] [C] née [S] a laissé dépérir les biens considérés par défaut d’entretien et de soin normalement attendus de l’usufruitier de telles sorte qu’ils sont aujourd’hui inhabitables pour les deux maisons et inutilisable en l’état s’agissant du hangar.

Cette attitude attentiste de Madame [P] [C] née [S] constitue un abus de jouissance au sens de l’article 618 du code civil, devant conduire à ordonner l’extinction absolue de l’usufruit de cette dernière sur les maisons d’habitation sis [Adresse 5] ainsi que sur le hangar édifié sur la parcelle [Adresse 18].

Sur la réparation des préjudices des nu-propriétaires

En application de l’article 605 du code civil, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

L’article 606 du même code précise que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier et que toutes les autres réparations sont d’entretien.

Ainsi, le nu-propriétaire, qui a le droit de demander la cessation de l’usufruit contre l’usufruitier qui abuse de sa jouissance, peut également, lorsque l’usufruitier méconnaît ses obligations, le contraindre à réparer le dommage causé à la chose.

Il résulte de ce qui précède que le défaut d’entretien des trois biens immobiliers par Madame [P] [C] née [S] est établi.

Les demanderesses sollicitent la somme totale de 61.432,72 euros au titre des travaux d’entretien devant être effectués.

Au regard de la réalité des désordres constatée tant par la société ECOBAT que par la société NIVERT pour une partie, le surplus des désordres, bien que contesté par la société NIVERT, étant décrit de manière précise au sein du rapport établi contradictoirement par la société ECOBAT, ainsi que des devis versés aux débats, étant relevé que les nu propriétaires excluent du décompte les travaux de grosses réparations leur incombant, il sera fait droit à la demande formée par les demanderesses.

Madame [P] [C] née [S] sera ainsi condamnée à payer à Madame [F] [C] et Madame [J] [C] la somme de 61.432,72 euros au titre des dommages et intérêts correspondant au coût des travaux à réaliser du fait des manquements de Madame [P] [S] veuve [C] à son obligation d’entretien.

Sur les demandes accessoires

L’issue du litige commande de condamner Madame [P] [S] veuve [C], partie succombant à la présente instance, aux dépens, y compris aux frais d’expertise.

Il est en outre équitable de la condamner à payer à Madame [F] [C] et Madame [J] [C] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est enfin rappelé que la présente décision revêt l’exécution provisoire de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE l’extinction absolue de l’usufruit de Madame [P] [S] veuve [C] sur les biens suivants :

— Un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 20] cadastré section AB n°[Cadastre 9] ;

— Un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 13] à [Localité 20] cadastré section AB n°[Cadastre 10] ;

— Un hangar édifié sur une parcelle dénommée [Localité 17] cadastré section AB n°[Cadastre 3] ;

CONDAMNE Madame [P] [S] veuve [C] à payer à Madame [F] [C] et Madame [J] [C] épouse [V] la somme de 61.432,72 euros au titre des dommages et intérêts correspondant au coût des travaux à réaliser du fait des manquements de Madame [P] [S] veuve [C] à son obligation d’entretien ;

CONDAMNE Madame [P] [S] veuve [C] aux dépens, y compris les frais d’expertise ;

CONDAMNE Madame [P] [S] veuve [C] à payer à Madame [F] [C] et Madame [J] [C] épouse [V] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision revêt l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 31 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par Anna-Marina OJEDA, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,