06 Mai 2025

N° Rôle : N° RG 24/00009 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NZ7M

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

c/

Société AEW COMMERCES EUROPE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

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LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT

AVANT DIRE DROIT.

JUGEMENT rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire de PONTOISE par Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Isabelle PAYET, greffière, le 06 Mai 2025 après débats à l’audience publique du 01 Avril 2025.

DEMANDEUR

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE, et M^e Christophe FOUQUIER, avocat plaidantd au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

Société AEW COMMERCES EUROPE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sandrine BOSQUET, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE, et M^e Sabine CHASTAGNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous signature privée du 2 août 2007, la société Foncière Adyton 1 a donné à bail à la société Crédit industriel et Commercial un local à usage commercial portant sur divers locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer de 40 000 euros HT et HC, commençant à courir à compter de la réalisation de la dernière des deux conditions suspensives. Les lieux loués sont désignés dans le bail de la manière suivante : « un local commercial avec terrasse, constituant le lot numéro 1 de la copropriété, totalisant une superficie hors œuvre brute d’environ 169 m² et les 555/10 000 du sol et des parties communes générales de la copropriété, un emplacement de stationnement portant le numéro 906, situé au sous-sol constituant le lot numéro 56 de la copropriété et totalisant le 14/10 000 du sol et des parties communes générales de la copropriété ». Les locaux ont été livrés en l’état brut de béton et fluides en attente.

Suivant avenant du 7 décembre 2007, les parties ont constaté la réalisation des conditions suspensives insérées au bail et acté la prise d’effet du bail au 7 décembre 2007.

Le contrat de bail stipule que les locaux sont exclusivement destinés, à titre principal, à l’usage de banque, assurance et toutes activités connexes et complémentaires et, à titre accessoire, d’autres activités compatibles avec les statuts du preneur et la réglementation régissant les établissements de crédit.

À son expiration, le 6 décembre 2016, le bail s’est poursuivi tacitement.

La SCPI [P] PLUS est devenue propriétaire des locaux loués.

Suivant exploit du 2 juin 2023, le CIC a fait délivrer à la SCPI [P] PLUS (et à la société AEW) une demande de renouvellement de bail commercial avec effet au 1er juillet 2023 moyennant un loyer de 33 000 € hors-taxes et hors charges par an.

Suivant exploit du 8 août 2023, la SCPI [P] PLUS a consenti au renouvellement, sollicitant un loyer de 54 801,40 euros hors-taxes et hors charges par an.

Suivant lettre du 4 décembre 2023, le CIC a été informé que la SCPI [P] PLUS a été absorbée par la société ACTIPIERRE EUROPE (suivant procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 9 juin 2023), cette dernière ayant changé de dénomination pour se nommer dorénavant AEW COMMERCES EUROPE (suivant annonce du BODACC du 2 août 2023).

Suivant mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 15 avril 2024, le preneur a demandé la fixation du loyer à la somme de 33 000 € hors-taxes hors charges par an à compter du 1er juillet 2023.

Suivant exploit du 27 mai 2024, la société anonyme Crédit Industriel et Commercial a donné assignation à la SCPI AEW Commerces Europe afin de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative de 33 000 € hors-taxes et hors charges par an à compter du 1er juillet 2023, outre la condamnation aux intérêts, la capitalisation des intérêts, le réajustement du montant du dépôt de garantie, le paiement des dépens et des frais irrépétibles. À titre subsidiaire, le preneur ne s’est pas opposé à une expertise judiciaire.

Dans son dernier mémoire numéro 3, notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 25 mars 2025, le preneur a sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– d’écarter la clause de l’article IX – 1, 2ème alinéa du bail du 2 août 2007, de juger que le loyer doit être fixé à la valeur locative,

– de fixer le loyer au titre du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 à la somme de 33 000 € hors-taxes et hors charges par an, avec paiement des intérêts sur les compléments de loyer, capitalisation des intérêts,

– de fixer le montant du dépôt de garantie à la somme de 8 250 €, correspondant à un trimestre de loyer hors-taxes,

– subsidiairement, dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel à la somme de 33 000 € hors-taxes et hors charges par an, fixer le montant du dépôt de garantie à 8 250 €,

– de condamner la partie adverse à payer la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter de l’ensemble de ses demandes.

La société anonyme Crédit Industriel et Commercial, lors de l’audience du 1er avril 2025, a maintenu ses demandes, exposant que la clause devait être écartée et qu’il résultait d’un rapport amiable que la valeur locative, en tenant compte des abattements, pouvait être fixée à 33 000 €.

Régulièrement assignée, la SCPI AEW Commerces Europe a été représentée, sollicitant, suivant mémoire numéro deux du 24 mars 2025 notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 31 mars 2025 :

la fixation du loyer du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2023 à la valeur locative de marché à la somme de 65 450 €, avec intérêts au taux légal sur tous les rappels de loyer à compter de chacune des échéances contractuelles ou, subsidiairement, à compter de la notification du mémoire du bailleur, avec capitalisation,

le débouté de la partie adverse de l’ensemble de ses demandes et sa condamnation à payer les frais irrépétibles à hauteur de 3000 €, ainsi que les dépens,

à titre subsidiaire, une mesure d’expertise avec fixation de loyer provisionnel au montant du dernier loyer contractuel indexé et réserve des dépens.

La SCPI AEW Commerces Europe a fait valoir que la clause contractuelle IX était très claire et fixait le loyer à la date de renouvellement du bail à la valeur locative de marché, cette mention excluant le régime des baux commerciaux en raison des principes d’intangibilité, de force obligatoire des contrats, de l’exécution de bonne foi des contrats, le juge ne pouvant dénaturer une clause parfaitement claire. Elle a ajouté que les locaux loués à destination d’agence bancaire sont en parfaite adéquation avec l’environnement immédiat regroupant la gare SNCF ainsi que des commerces de proximité, outre un parking public gratuit, le secteur étant attractif avec une bonne desserte, la surface pondérée pouvant être évaluée à 119 m² et la valeur locative à 550 € du mètre carré.

Pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à l’acte et au mémoire susvisé.

MOTIFS DE LA DECISION

La date de renouvellement

La date d’effet du bail renouvelé est le 1er juillet 2023 et cela n’est pas contesté.

S’agissant du loyer

La société AEW Commerces Europe produit aux débats un rapport d’expertise amiable rédigé par Monsieur [G], qui a relevé les avantages suivants s’agissant des locaux loués : commune résidentielle, local commercial en adéquation avec son environnement immédiat, emplacement attractif et publicitaire face à la gare SNCF et proche d’un parking public, nombreux commerces de proximité aux abords et potentiel de clientèle non négligeable, local commercial avec une large façade partiellement vitrée puis à la configuration fonctionnelle, locaux en bon état, avec surface utile satisfaisante pour une agence bancaire, emplacement de stationnement en annexe au sous-sol, permettant de conclure à un prix unitaire au 1er juillet 2023 à hauteur de 550 € hors-taxes et hors charges par mètre carré et par an.

La société CIC produit aux débats un rapport d’expertise amiable rédigée par Messieurs [K] et [B] qui ont retenu des facteurs valorisants (implantation favorable au sein d’une commune à vocation résidentielle, situation face à l’une des deux gares ferroviaires, destination contractuelle valorisante, locaux de plain pied), mais également minorants (simple commercialité de proximité, quelques espaces aveugles ou faiblement éclairés, hauteur sous le faux-plafond très limitée, transfert à la locataire du coût de l’impôt foncier, de l’assurance immeuble, des honoraires de syndic et de gestionnaire, des travaux de mise aux normes éventuellement prescrits par l’administration). Ils ont conclu à une valeur locative des lieux à hauteur de 320 € par mètre carré, outre 840 € par an pour l’emplacement de stationnement, soit un total de 38 920 € hors-taxes et hors charges par an, somme à laquelle les techniciens ont appliqué un abattement notamment pour tenir compte du montant des travaux d’aménagements réalisés par le preneur à hauteur de 523 771 €, soit 33 000 € hors-taxes et hors charges par an. Le preneur conteste les références retenues par la partie adverse, qui sont trop anciennes et qui se trouvent à [Localité 8], dont les valeurs locatives sont plus élevées qu’à [Localité 7].

Ainsi, en présence de deux rapports d’expertise amiables contradictoires, le juge des loyers commerciaux ne peut trancher en l’état la question de la valeur du loyer renouvelé et il convient d’ordonner une expertise selon la mission précisée au dispositif. Les demandes principales de fixation du loyer du bail renouvelé à 33 000 euros formulée par le preneur et à 65 450 euros formulée par le bailleur seront rejetées et la demande subsidiaire d’expertise sera accueillie. Les demandes relatives au réajustement du dépôt de garantie seront réservées dans l’attente du retour du rapport d’expertise.

Il n’est pas contesté que le plafonnement ne joue pas (tant en raison des dispositions contractuelles que de la qualité du bureaux des locaux).

Il convient ensuite d’examiner les effets de la clause relative aux « obligations financières » et ce, afin de circonscrire, en tant que de besoin, la mission de l’expert judiciaire.

La consignation sera mise à la charge de la société AEW Commerces Europe, qui a intérêt à ce que l’expertise aille à son terme et qui sollicite un loyer renouvelé supérieur au loyer actuellement quittancé.

Le montant du loyer provisionnel sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en cours.

Sur la clause IX du contrat de bail

Le bail du 2 août 2007 contient une clause intitulée : « article IX – obligations financières », laquelle stipule : « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel, valeur de base, dont le montant s’établit à 40 000 € hors TVA et hors charges, et qui évoluera dans les conditions fixées par la législation et suivant les modalités prévues à l’article IX-6 ci-après. Le loyer fixé ci-dessus constitue une clause déterminante de la conclusion du présent bail pour les deux parties.

De convention expresse entre les parties, le loyer, à l’occasion de chaque renouvellement, sera fixé selon la valeur locative de marché et, en tout cas, ne devra jamais être inférieur à la valeur du dernier loyer, indexée en date du renouvellement. » Il convient de préciser que la clause IX-6 est une clause d’indexation.

La société AEW Commerces Europe fait valoir que les stipulations contractuelles retenant la valeur locative de marché excluent la possibilité de retenir la valeur locative des locaux et donc la possibilité d’appliquer l’article R 145 – 11 du code de commerce ou un quelconque abattement. En présence de locaux d’agence bancaire, pouvant s’assimiler à des bureaux, la société CIC disposant de l’assistance d’un service juridique, il apparaît que la clause a effectivement été acceptée par le preneur, étant rappelé que les règles de fixation du loyer en renouvellement ne sont pas d’ordre public, contrairement aux règles indexation.

La société CIC fait valoir que la clause n’exclut pas l’application des règles du statut des baux commerciaux alors que l’article R 145 – 7 du code de commerce impose au juge de prendre en considération les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Elle ajoute que l’attention du preneur n’a pas été spécialement attirée sur la clause litigieuse, laquelle est, en tout état de cause, totalement ambiguë. Par ailleurs, le preneur déplore que les parties n’aient pas défini ce qu’il fallait entendre par « valeur locative de marché », l’incertitude de cette notion conduisant à écarter la clause litigieuse. Par ailleurs, le preneur précise qu’une clause qui reconnaît que le loyer ne peut être renouvelé qu’à la hausse doit être réputée non écrite. Il soulève également qu’une telle clause prive le preneur de sa liberté de choix du renouvellement.

SUR CE,

Sur la possibilité de déroger aux dispositions du code de commerce dans le cadre de la fixation du loyer de renouvellement

L’article L. 145-33, premier texte de la section VI intitulé « Du loyer » pose le principe que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative : ceci implique que ce texte est applicable aux fixations judiciaires puisque les critères qu’il énonce ne s’appliquent qu’à défaut d’accord entre les parties, avec pour corollaire le fait que celles-ci déterminent librement le montant du loyer du bail initial qui ne correspond pas nécessairement à la prise en considération des critères énumérés par ce texte ultérieurement développé par les articles R. 145-3 à R. 145-8.

Ainsi, contrairement au principe de l’indexation, qui est d’ordre public selon les dispositions de l’article L 112 – 1 du code monétaire et financier, le montant du loyer du bail renouvelé peut être librement fixé par les parties et la clause selon laquelle le loyer, à l’occasion de chaque renouvellement, ne devra jamais être inférieur à la valeur du dernier loyer, est tout à fait valable.

Sur la validité de la clause IX intitulée « obligations financières »

Les articles 1188 et suivants du code civil disposent notamment que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier. Dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé. On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause litigieuse est déterminante de la conclusion du bail pour les deux parties, mettant ainsi l’accent sur l’importance de ladite clause dans la rencontre des volontés des parties. La clause fait expressément référence à la valeur locative de marché.

La charte de l’expertise (édition 2017) précise que « la valeur locative définie dans le code de commerce est différente de celle du marché en raison des critères des articles L145-33 et R145-3 du code de commerce, lesquels impliquent de tenir compte notamment de la destination contractuelle, des charges et conditions du bail qui peuvent être des facteurs de minoration ou de majoration, ainsi que des différents niveaux des prix pratiqués dans le voisinage et des obligations respectives des parties. Ces critères peuvent créer un décalage avec le marché, les prix pratiqués n’étant pas uniformes, tant en raison de la pratique du droit d’entrée que de la règle du plafonnement. Ainsi, la jurisprudence vient en outre impacter la valeur locative de renouvellement en prenant en compte des références concernant non seulement les loyers de marché, mais aussi les loyers en cours et les loyers de renouvellement fixés par voie judiciaire. En outre, la valeur locative de renouvellement se distingue de la valeur locative de marché définie plus haut, en ce sens qu’elle tient compte non seulement des caractéristiques du local, de notions de destination contractuelle, de charges annuelles habituelles (comme l’impôt foncier par exemple), mais aussi d’éventuels facteurs de minoration ou de majoration du loyer et de l’historique entre bailleur et preneur. La valeur locative de renouvellement sera aussi par ailleurs très souvent le résultat d’une négociation amiable et peut donc être différente d’une valeur locative de marché stricto sensu. »

La valeur locative de marché correspond au prix d’un local déterminé d’après l’offre et la demande de locaux dans un même secteur ou un secteur équivalent. Celle-ci se distingue de la valeur locative de renouvellement, qui s’entend des loyers de renouvellement négociés d’un commun accord par les parties et de la valeur locative judiciaire, qui est déterminée par le juge des loyers commerciaux.

Lorsque le bail précise que le loyer de renouvellement sera fixé à la valeur locative de marché, le juge est tenu d’appliquer les clauses du contrat, sous peine d’opérer une dénaturation prohibée par l’article 1192 du Code civil. L’expert désigné devra s’en tenir à évaluer la valeur locative de marché.

Par ailleurs, la société CIC n’invoque pas l’existence d’un vice du consentement au moment de la conclusion du contrat de bail et ne prétend pas que le bailleur avait, à son égard, une obligation d’information ou de conseil. Elle ne peut donc élever une contestation selon laquelle son attention n’aurait pas été spécialement attirée sur la clause litigieuse. S’il est vrai que la deuxième partie de la clause représente un avantage pour le bailleur, le loyer de renouvellement ne pouvant être revu qu’à la hausse, force est de constater que cet avantage ne peut s’analyser en une clause léonine.

La clause IX du contrat de bail ne peut donc être déclarée non écrite.

Sur les autres demandes

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Les dépens seront réservés ainsi que l’ensemble des demandes, en ce compris la demande de réajustement du dépôt de garantie et la demande formulée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire en matière de loyers commerciaux et en premier ressort,

Constate que la date d’effet du bail renouvelé est le 1er juillet 2023,

Constate que la règle du plafonnement ne s’applique pas,

Avant dire droit, ordonne une expertise et commet pour y procéder Madame [O] [F], [Adresse 6], téléphone : [XXXXXXXX01], en qualité d’expert avec pour mission de :

–visiter les lieux, les décrire, entendre les parties et prendre connaissance de tous les documents utiles,

–proposer, en fonction de ces éléments une valeur locative de marché des locaux, étant précisé que l’expert sera tenu des limites contractuellement posées dans le contrat de bail,

–de manière générale, donner tout élément permettant au juge de statuer sur le présent litige

— informer le médiateur quand la note de synthèse aura été transmise aux parties ; après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ; si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ; si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Dit que que la société AEW Commerces Europe devra consigner entre les mains de Monsieur le Régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Pontoise une provision de 2 500 €, à valoir sur les frais d’expertise dans un délai de cinq semaines, à compter de la notification du présent jugement,

Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de six mois à compter de l’avis de consignation,

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour en suivre les opérations, statuer sur les incidents et procéder, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [N] [R]

[Adresse 5]

06 80 65 07 69

[Courriel 9]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce rendez-vous d’information, les parties disposent d’un délai maximal d’un mois à compter de la réunion de présentation organisée par le médiateur pour accepter ou refuser la médiation; Dit qu’à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans ce délai, le médiateur en avisera l’expert et le juge des loyers commerciaux par voie électronique ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

le médiateur en informera l’expert et le juge des loyers commerciaux, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, étant précisé que les parties lui verseront une rémunération pour moitié chacune, que le versement de la provision à verser au médiateur (dont le montant est fixé ci-dessous) devra intervenir au plus tard 15 jours, à peine de caducité, après l’acceptation de la médiation constatée par le médiateur qui devra aviser le juge des loyers commerciaux ainsi que l’expert désigné du versement de la provision sur honoraires qui lui est allouée; Dit que le délai de 3 mois imparti pour mener à bien la médiation débute à compter du versement total de la provision entre les mains du médiateur,

Fixe, dans ce cas, le montant de la provision à la somme de 2000 euros HT à partager par moitié entre la société anonyme Crédit Industriel et Commercial et la société AEW Commerces Europe,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge des loyers commerciaux par voie électronique, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit qu’en cas de difficulté, le médiateur pourra informera le juge des loyers commerciaux par tout moyen, notamment par voie électronique;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le montant du loyer provisionnel dû à compter du présent jugement et pendant toute la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en cours, avec indexation,

Ordonne l’exécution provisoire de la décision,

Sursoit à statuer sur les autres demandes,

Procède au retrait du rôle durant les opérations d’expertises, sauf opposition écrite des parties,

Réserve les dépens,

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 6 mai 2025,

La Greffière, La Présidente,