Min N° 26/00098

N° RG 25/04928 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFG5

S.A. CLESENCE

C/

Mme [S] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 février 2026

DEMANDERESSE :

S.A. CLESENCE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [J]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 03 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : TOURAUT AVOCATS

Copie délivrée

le :

à : Madame [S] [J]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 décembre 2024, la société CLESENCE a donné à bail à Mme [S] [J] un logement situé [Adresse 2], bâtiment B, appartement n°B003, à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 862,08 euros, hors charges.

Par contrat du même jour, la société CLESENCE a donné à bail à Mme [S] [J] un emplacement de stationnement en sous-sol n°45, au [Adresse 3], à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 40 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, la société CLESENCE a fait signifier à Mme [S] [J] un commandement de payer la somme principale de 4 354,27 euros au titre des loyers et charges impayés, et de justifier de l’occupation du logement, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 10 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 octobre 2025, la société CLESENCE a fait assigner Mme [S] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, et à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;constater en conséquence la résiliation du contrat de location portant sur un emplacement de stationnement ;ordonner l’expulsion de la locataire et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner Mme [S] [J] à lui payer la somme de 8 505,02 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 4 354,27 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; condamner Mme [S] [J] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner Mme [S] [J] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;condamner Mme [S] [J] au paiement de la somme de 1 093 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 16 octobre 2025.

A l’audience du 3 décembre 2025, la société CLESENCE, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 5 936,69 euros, arrêtée au 25 novembre 2025, loyer du mois d’octobre inclus. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle s’est dite en accord avec les délais de paiement sollicités, précisant que le versement du loyer courant était repris.

Il sera renvoyé à son assignation pour un plus ample exposé de ses moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [S] [J] a comparu en personne. Elle n’a pas contesté le montant de la dette. Elle a sollicité des délais de paiement et indique pouvoir régler mensuellement le loyer ainsi que la somme de 300 euros en règlement de sa dette. Elle a déclaré percevoir environ 3 000 euros par mois au titre de son travail. Elle a montré à l’audience ses fiches de paies électroniques, et il a été acté à la note d’audience que le bulletin de salaire du mois de novembre 2025 mentionne une rémunération cumulée annuelle nette de 37 933 euros. Elle a expliqué la dette par un accident de voiture dont elle a été victime ayant donné lieu à un litige avec son employeur, ce qui a retardé son indemnisation. Elle a précisé ne pas avoir d’autres dettes et avoir apuré tous ses crédits. Elle a un enfant à charge.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2026.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société CLESENCE verse aux débats les pièces suivantes :

les contrats de baux signés par les parties le 10 décembre 2024 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 8 avril 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois d’octobre inclus.

Selon ce dernier décompte, Mme [S] [J] reste devoir à la société CLESENCE la somme de 5 668,32 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 novembre 2025, échéance du mois d’octobre incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire (frais de commandement de payer et d’assignation).

Mme [S] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il convient par conséquent de la condamner à payer à la société CLESENCE la somme de 5 668,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 25 novembre 2025 échéance du mois d’octobre incluse.

Comme demandé, Mme [S] [J] sera condamnée à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 4 354,27 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société CLESENCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail d’habitation signé par les parties contient une clause résolutoire (article 2. F) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Le contrat portant sur l’emplacement de stationnement comporte la même clause (article 2.E).

Or, la société CLESENCE justifie avoir régulièrement signifié le 8 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462, pour un montant de 4 354,27 euros.

Selon le relevé de compte versé aux débats – qui recense à la fois les appels de loyers pour le bail d’habitation et pour le contrat portant sur un emplacement de stationnement –, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun versement n’ayant été effectué par Mme [S] [J].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 21 mai 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [S] [J] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 300 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Selon ses déclarations à l’audience, confirmées par la fiche de paie montrée lors des débats, elle perçoit environ 3 000 euros par mois au titre de son travail (la rémunération moyenne nette selon le bulletin de paye du mois de novembre peut être estimée à plus de 3 400 euros). Le loyer courant actualisé est de 1 121,15 euros pour le logement et 43 euros pour l’emplacement de stationnement. Elle est donc en situation de faire face au versement du loyer et à l’apurement de l’arriéré, étant précisé en outre qu’elle a fait état d’aucune autre dette.

En outre, il ressort des éléments communiqués et notamment du décompte actualisé que le versement du loyer courant a été repris depuis le mois d’octobre, accompagné d’une somme au titre de la dette.

Les conditions légales étant réunies, et au regard en outre du consentement du bailleur, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention de la locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Mme [S] [J] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 21 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [S] [J] échoue à l’instance. Il convient donc de la condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société CLESENCE les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il n’y a donc pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la société CLESENCE aux fins de constat de l’acquisition des clauses résolutoires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 décembre 2024 entre la société CLESENCE d’une part, et Mme [S] [J] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] n°B003, à [Localité 3], sont réunies à la date du 21 mai 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 décembre 2024 entre la société CLESENCE d’une part, et Mme [S] [J] d’autre part, concernant un emplacement de stationnement en sous-sol n°45, situé au [Adresse 3], à [Localité 3], sont réunies à la date du 21 mai 2025 ;

CONSTATE la résiliation des baux à compter de cette date ;

CONDAMNE Mme [S] [J] à payer à la société CLESENCE, la somme de 5 668,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 novembre 2025, échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025 sur la somme de 4 354,27 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

ACCORDE un délai à Mme [S] [J] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Mme [S] [J] à s’acquitter de la dette en 19 fois, en procédant à 18 versements de 300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [S] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [S] [J] à payer à la société CLESENCE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 21 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Mme [S] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 8 avril 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge