TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03189 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JM3Z

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 27 Avril 2026

Société [Localité 2]

C/

[O] [A]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier FERRETTI – 22

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Olivier FERRETTI – 22

M^e Pauline LEREVEREND – 65

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

[Localité 2]

RCS de [Localité 3] n°B 613 820 596

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22 substitué par M^e Hugues HUREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [O] [A]

née le 23 Août 1977 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Pauline LEREVEREND, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 65

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Suzanne BURSTEIN, Magistrat à titre temporaire

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 11 Décembre 2025

Date des débats : 12 Février 2026

Date de la mise à disposition : 27 Avril 2026

Suivant acte sous-seing privé établi le 14 mai 2009, la SAEMCAENNAISE- Société Caennaise de développement immobilier, SA d’économie mixte au capital de 245 952 euros, Immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro B 613 820 596 dont le siège social est [Adresse 5] a donné à bail à Madame [A] [O] portant sur un logement situé [Adresse 6], [Localité 5] [Adresse 7]

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, la [Localité 2] a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2975,20 euros au titre des loyers et charges impayées à cette date, outre les frais de l’acte

Ce commandement étant resté infructueux, la SAEM LA CAENNAISE a fait assigner Madame [A] [O] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal du céans en date du 11 août 2025 par acte de commissaire de justice régulièrement dénoncé au Préfet de CALVADOS auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, afin de voir :

— constater la résiliation du bail signé le 14 mai 2009 par acquisition de la clause résolutoire en date du 20 février 2025

— ordonner l’expulsion de Madame [A] [O], de ses biens et de tout occupant des lieux sis [Adresse 6], [Localité 6] avec si besoin l’assistance de la force publique dans les deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— la condamner au paiement de :

* la somme de 2775,88 € correspondant au montant de l’arriéré des loyers et des charges à la date de l’assignation, somme à parfaire à l’audience, ainsi qu’au paiement des loyers et charges à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir

* d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers charges et accessoires régulièrement appelés et révisable selon les mêmes conditions jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs

* d’une indemnité de 750 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* de tous les frais de dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auraient été prises sur les biens et valeurs mobilières des locataires.

— et ordonner l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 12 février 2026, date à laquelle l’affaire a été appelée, la SAEM la CAENNAISE sollicite le bénéfice de leur acte introductif d’instance exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, les ont amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

La [Localité 2] indique, par note en délibéré en date du 20 février 2026, que la dette locative du locataire s’élève à la somme totale de 6164,78 €, selon le décompte en date du 20 février 2026

Régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude, Madame [A] [O] comparait à l’audience, représentée par Maître Lerévérend,

La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera rendue publiquement par jugement contradictoire conformément à l’article 467 du code de la procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

1° – Sur la demande de résiliation du bail et charges impayés et d’expulsion et la demande de délais de paiement:

L’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989, modifié par la loi du 27 Juillet 2023, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines (anciennement deux mois) après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette disposition étant une disposition d’ordre public de protection, ce délai demeure de deux mois pour les baux écrits en cours de validité comportant une clause résolutoire.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer délivré le 20 décembre 2024 qui prévoit que, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit

Il résulte des éléments versés au débat par SAEM [Localité 7] que Madame [A] [O] n’a pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

D’une part, il est constaté des versements sporadiques et non intégrales des loyers, avec un dernier versement au 12 février 2026 de 200 euros,

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

La [Localité 2] maintient l’intégralité de ses demandes introductives d’instance

Madame [A] [O] formule une demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire conformément aux articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicables à la date de l’audience, et propose de verser une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant,

Subsidiairement, elle sollicite un délai de 12 mois afin de se reloger, dans l’éventualité d’une expulsion,

Il ressort de l’enquête sociale diligente que Madame [A] [O] vit avec ses deux enfants, dont un en état d’handicap.

Elle bénéficie d’un suivi par une assistance sociale,

Qu’une demande de logement social serait en cours afin de trouver un logement adapté à son fils qui nécessite d’être au rez-de chaussée

Il ressort de la situation de compte en date du 20 février 2026 que la dette locative de Madame [A] a sensiblement augmenté depuis le commandement de payer délivré,

Il ressort des pièces versées aux débats que la Commission de surendettement du Calvados avait déjà octroyé à Madame [A] un effacement total des dettes en date du 15 novembre 2023,

Que malgré un contrat de travail à durée indéterminé signé en date du 12 mars 2024, un salaire régulier d’environ 1300 euros n’a pas permis à Madame [A] d’apurer davantage la situation locative,

Vu le montant important de la dette, à savoir 6164,78 euros, les 50 euros par mois proposés ne saurait permettre d’apurer la dette en 36 mois, mais uniquement de la diminuer de 1800 euros,

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 20 février 2025 et d’ordonner l’expulsion de [A] [O] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

D’accorder à Madame [A] un délai de 5 mois, à compter de la signification du jugement à intervenir, afin de trouver une solution de relogement avec l’aide du suivi social dont elle bénéficie,

2°- – Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail et du décompte versés au débat [A] [O] reste redevable de la somme de 6164,78 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dû au , somme au paiement de laquelle il convient de les condamner .

3° – Sur la demande d’indemnité d’occupation

La résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire a été constatée en date du 20 février 2025. Jusqu’à la complète libération des lieux et/ou la remise des clefs, [A] [O] restent est redevables d’une indemnité d’occupation, contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation qui sera fixée à compter du 20 février 2025, est égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, et de condamner [A] [O] à son paiement à compter du 20 février 2025, jusqu’à la libération effective des lieux. Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement

4°- Sur les demandes accessoires

Il apparaît équitable de condamner [A] [O] à payer à la [Localité 2] les dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation en justice, ainsi qu’à une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

5°- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, et celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ACCORDE l’aide juridictionnelle provisoire à Madame [O] [A]

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant la [Localité 2] à [A] [O] portant sur le logement sis [Adresse 6], [Localité 6] en date du 17 février 2025,

CONDAMNE Madame [A] [O] à payer à SAEM [Localité 7] la somme de 6164,78 euros selon décompte arrêté au 20 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [A] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 6], [Localité 6] ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code de procédure civile, au besoin avec le concours de la force publique, étant rappelé que le logement ne sera considéré comme libéré qu’à condition qu’il soit vide de tous objets et meubles et que les clefs soient restituées à [Localité 2] conformément à l’article 411-11 du code de procédure civile ;

ACCORDE à [A] [O] un délai de cinq mois, à compter de la signification du jugement à intervenir afin de trouver une solution de relogement,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans les conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins des occupants

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [A] [O] à compter du 20 février 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant du loyer mensuel indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

Former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution

Saisir, sous certaines conditions, la Commission DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission DALO, [Adresse 8]) en remplissant le formulaire CERFA n° 15036*01 à retirer à la Préfecture ou à télécharger sur le site service-public.fr.

CONDAMNE [A] [O] aux dépens comprenant les frais de commandement de payer et assignation délivré dans le cadre de la présente procédure sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile

CONDAMNE [A] [O] à payer à SAEM [Localité 7] une somme de 200 sur le fondement de l’article 700 du code de la procédure civile.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples et contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection