PREMIERE CHAMBRE

25 Septembre 2025

N° RG 25/00023 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OEU5

Code NAC : 72A

S.D.C. BATIMENT 3

C/

S.C.I. JDS OSNY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 19 Juin 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence BATIMENT 3, sise [Adresse 2], représenté par son syndic la société COGEVA PM dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Véronique PELISSIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.C.I. JDS OSNY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillante

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La SCI JDS Osny est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 2].

Par acte en date du 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé Bâtiment 3, [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS Cogeva PM, a fait assigner devant ce tribunal la SCI JDS Osny afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCI JDS Osny à payer les sommes de :

—  42 828,33 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 sur la somme de 27 518,65 euros, puis à compter du 25 août 2023 sur la somme de 38 613,71 euros puis à compter du 25 novembre 2024 pour le surplus, au titre des charges de copropriété, appel de charge du 4ème trimestre 2024 inclus,

— la capitalisation des intérêts,

—  10 000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  3 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’un protocole d’accord avait été conclu avec la SCI JDS Osny qui n’a pas été respecté, alors même qu’elle exploite les lieux.

Régulièrement citée à étude, la SCI JDS Osny n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 03 avril a fixé l’affaire au 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a pro-duit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que la SCI JDS Osny est propriétaire de biens et droits im-mobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 10,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 novembre 2021, 28 juin 2022, 12 juin 2023 et 25 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— les extraits du grand livre au titre de l’année 2019, 2020, 2021

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure en date du 4 octobre 2022, remise à la SCI JDS Osny le 6 octobre 2022 pour le paiement de la somme de 27 518,65 euros,

— une mise en demeure en date du 25 août 2023, remise à la SCI JDS Osny le 29 août 2023 pour le paiement de la somme de 38 613,71 euros,

— une mise en demeure en date du 25 novembre 2024, remise à la SCI JDS Osny le 27 novembre 2024 pour le paiement de la somme de 42 828,33 euros,

— un protocole d’accord sur l’échelonnement du paiement de la dette de 44 204 ,93 euros signé le 26 juillet 2024.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 41 752,89 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par ailleurs les frais intitulés « refacturation », qui ne sont pas justifiés par une facture et ne cor-respondent à aucune diligence exceptionnelle seront rejetés.

En revanche, il sera fait droit aux frais de mise en demeure pour un montant de 126 euros.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

Il convient en conséquence de condamner la SCI JDS Osny à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 41 878,89 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 18 août 2021 au 25 novembre 2024, appel de charges du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2022 sur la somme de 27 518,65 euros, et à compter du 29 août 2023 sur la somme de 38 613,71 euros et du 27 novembre 2024 pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, un protocole d’accord a été signé la SCI JDS Osny, qui n’a cependant pas été respec-té. Ses manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer ces charges constituent en outre une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il convient en conséquence de condamner la SCI JDS Osny à verser la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SCI JDS Osny, partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne la SCI JDS Osny à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Bâtiment 3, sis [Adresse 2], les sommes de :

—  41 878,89 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 18 août 2021 au 25 novembre 2024, appel de charges du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2022 sur la somme de 27 518,65 euros, et à compter du 29 août 2023 sur la somme de 38 613,71 euros et du 27 novembre 2024 pour le surplus ;

outre la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

—  4 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI JDS Osny aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 25 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS