DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

29 Septembre 2025

N° RG 21/06406 – N° Portalis DB3U-W-B7F-MJ53

Code NAC : 30B

S.A.R.L. SAINT GEORGES

C/

[S] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 29 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 16 Juin 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par [J] [U].

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DEMANDERESSE

S.A.R.L. SAINT GEORGES, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 751 331521 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laura ELALOUF SOUSSANA, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Emmanuel COSSON, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [N], né le 23 Mars 1941 à [Localité 3] (MAROC), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Frédéric SILLAM, avocat au barreau du Val d’Oise

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2010, signé par M. [S] [N] en qualité de bailleur, les locaux formant les lots 217 et 1322 d’un ensemble immobilier, sis [Adresse 2] à [Localité 5], ont été donnés à bail commercial à la Sarl L’Oasis de [Localité 5].

Le 18 juin 2012, le fonds de commerce de la Sarl L’Oasis de [Localité 5] a été cédé à la Sarl Saint Georges.

Suivant promesse unilatérale de vente du 19 janvier 2017, reçu par Maître [K] [L], notaire à [Localité 5], M. [S] [N] et Mme [C] [V], alors divorcés suivant jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pontoise, ont promis de vendre à la SCI Saint Georges les lots 217 et 1322 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5]. La vente n’a pas été réalisée, la SCI Saint Georges n’ayant pas levé l’option dans le délai imparti.

Par actes d’huissier du 21 novembre 2019 et 29 novembre 2019, respectivement signifiés à M. [S] [N] et Madame [C] [V], ayant respectivement fait d’objet d’une remise à l’étude pour le premier et d’un procès-verbal de recherches infructueuses pour le second, la Sarl Saint Georges a demandé le renouvellement de son bail.

Par exploit du 10 novembre 2021, M. [S] [N] a fait délivrer à la Sarl Saint Georges un commandement visant la clause résolutoire :

de payer la somme de 32.513 € constituée à hauteur de 19.800 € par les loyers dus au titre de l’année 2017 et à hauteur de 12.713 € par les taxes foncières dues ;de remettre les locaux dans l’état où ils trouvaient.

Par exploit du 9 décembre 2021, la société Saint Georges faisait assigner M. [S] [N] devant ce tribunal aux fins de s’opposer à ce commandement visant la clause résolutoire ;

Dans ses dernières conclusions signifiées le 25 octobre 2024, elle demande au tribunal de :

In limine litis,

prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 novembre 2021 ;A titre subsidiaire,

prononcer l’absence d’effets attachés au commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 novembre 2021 ;En tout état de cause,

condamner M. [S] [N] à lui payer les sommes suivantes :. 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour lui avoir délivré un commandement de payer non causé dans le seul objectif de lui nuire ;

. 25.000 € au titre de la somme indûment perçue ;

. l’intégralité des charges appelées depuis 2017, en l’absence de justificatifs de leur bien fondé et de régularisation de charges annuelles ;

. 20.000 € à titre de dommages et intérêts en l’absence de régularisation d’un bail satisfaisant aux dispositions de la loi Pinel ;

. 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Débouter M. [S] [N] de l’ensemble de ces demandes.

Elle fait valoir que :

M. [S] [N] n’avait qualité pour lui faire signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, celui-ci ayant été délivré après le prononcé de son divorce avec Mme [C] [V] ; qu’elle a appris par les enfants du couple que cette dernière était décédée le 2 janvier 2021 ; que M. [S] [N] n’est en mesure de justifier avoir été mandaté pour agir pour le compte de l’indivision ;Qu’outre sa nullité, le commandement de payer n’est pas causé, les loyers et charges réclamés ayant été réglés et les travaux réalisés dans les locaux l’ayant été avec l’autorisation de M. [S] [N] ;Le comportement de M. [S] [N] est abusif et relève de l’intention de nuire.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 2 octobre 2024, M. [S] [N] demande au tribunal de :

Dire que le commandement délivré le 10 novembre 2021 est valable,Débouter la société Saint Georges de ses demandes,Dire acquise la clause résolutoire à la date du 10 décembre 2021,En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la société Saint Georges ainsi que celle de tous les occupants de son chef ;Fixer à la somme de 2029,36 € mensuels l’indemnité d’occupation due à compter du 10 décembre 2021 ;Condamner la société Saint Georges à lui payer les sommes suivantes :. 81.508,36 € au titre de l’arriéré de loyers et de charges,

. 1.728,20 € au titre des frais,

. 20.000 € à titre de dommages et intérêts,

. 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose qu’il s’est marié avec Mme [C] [V] en 1964 alors qu’ils étaient tous les deux de nationalité marocaine ; que le mariage a été célébré à [Localité 3], selon les lois et coutumes du Royaume du Maroc et soumis au régime de séparation des biens ; que le divorce entre lui et Mme [C] [V] a été prononcé par jugement du 24 avril 1992 ; que cette dernière est décédée mais qu’il a vainement sollicité une demande d’acte de décès.

Il soutient que le commandement est causé ; que l’autorisation de travaux versé aux débats est un faux ; que la société Saint Georges lui est redevable de sommes importantes au titre de l’indexation du loyer, des loyers, des charges de copropriété et du ravalement de l’immeuble.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du commandement

Le commandement visant la clause résolutoire doit être délivré par le propriétaire de l’immeuble. Lorsque le bien est détenu en indivision, il donc être délivré par chacun des propriétaires indivis. L’irrégularité relative à l’auteur du commandement est une irrégularité de fond affectant sa validité.

En l’espèce, M. [S] [N] ne justifie être l’unique propriétaire des locaux litigieux au moment où il fait délivrer le commandement visant la clause résolutoire alors que cette qualité lui est contestée.

M. [S] [N] qui a été marié avec Mme [C] [V], se contente d’affirmer que le mariage a eu lieu en 1964 à [Localité 3] sous le régime de séparation des biens, selon les lois marocaines et, à l’appui de ses dires, de verser aux débats un certificat de coutume établi le 23 avril 2007 par le Grand Rabbin, dont il ressort que, selon le régime dont relèverait ce mariage, les biens de la femme, tout en restant sa propriété, sont soumis à l’administration et à l’usufruit du mari.

Or, faute notamment de production de l’acte de mariage et l’acte d’acquisition des locaux litigieux, ces éléments ne suffisent pas à démontrer que Mme [C] [V] – et ses ayant droits après son décès- n’étaient pas également propriétaires des locaux litigieux au moment de la délivrance du commandement de payer, et ce alors qu’il résulte de plusieurs des documents produits que Mme [C] [V] avait bien cette qualité de propriétaire.

Ainsi, la promesse de vente du 19 janvier 2017, passée devant notaire, mentionne à la fois M. [S] [N] et Mme [C] [V] comme promettants. De même, le bail commercial du 28 juin 2010 mentionne à la fois M. [S] [N] et Mme [C] [V] comme bailleurs en indiquant « mariés tous deux en premières noces au Consulat de France à [Localité 3] (Maroc), le 25 mars 1964, sans contrat préalable et par conséquent soumis au régime matrimonial de la communauté de meubles et acquêts, à défaut de modification de leur régime », étant observé que le fait que M. [S] [N] ait rayé le nom de Mme [C] [V] sur ce contrat et l’ait signé seul, est sans effet sur les droits de cette dernière. Il sera également observé que les appels de charges de copropriété ont été adressés à M. [S] [N] et Mme [C] [V].

Il convient de déclarer nul le commandement visant la clause résolutoire du 10 novembre 2021. Les demandes subséquentes formées par M. [S] [N] aux fins de dire acquise la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la Sarl Saint Georges et fixer l’indemnité d’occupation ne pourront qu’être rejetées.

Sur l’arriéré locatif de 81.508,36 €

M. [S] [N] demande la condamnation de la Sarl Saint Georges à lui verser la somme de 81.508,36 € au titre de l’arriéré de loyers et de charges.

Il verse aux débats un relevé de compte établi au 1er octobre 2024 faisant ressortir un solde débiteur de 81.508,36 € ainsi constitués :

Loyers du 1er janvier 2017 au 1er septembre 2024 30.507,15Charges de copropriété 1er octobre 2024 6.618,31Ravalement 2014 22.633Taxe foncière 2019 2.234Taxe foncière 2023 2.778Charges de copropriété 7.000Charges de copropriété 9.737,90

Sur les loyers du 1er janvier 2017 au 1er septembre 2024

La somme de 30.507,15 € est composée de la différence (solde débiteur) entre les loyers indexés réclamés par M. [S] [N] et le montant réglé par la Sarl Saint Georges pour la période du 1er janvier 2017 au 1er septembre 2024, le relevé du compte de la locataire établi par le bailleur faisant ressortir mois par mois la différence entre le montant réclamé et le montant réglé, et ce que les sommes aient été versées directement au bailleur ou appréhendées par le Trésor Public sous la forme d’un avis à tiers détenteur (période du 1er janvier au 1er août 2017), contrairement à ce que soutient la Sarl Saint Georges .

Le bail du 28 juin 2010 stipulant que le loyer est payable mensuellement et le premier de chaque mois et précisant que ce loyer est indexé sur l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice de référence étant celui du 4ème trimestre 2009, c’est donc à juste titre que M. [S] [N] réclame mensuellement des loyers indexés.

Or, la Sarl Saint Georges pour justifier du paiement de ses loyers se contente de verser aux débats des dizaines de pages de relevés de comptes bancaires BNP Paribas sur lequel figurent notamment les virements émis en règlement de loyers. Mais ces relevés font ressortir qu’elle ne paye pas ses loyers à leur échéance, de sorte qu’il est difficile de savoir à quel mois se rapporte le loyer payé, en l’absence de relevé de son propre compte de locataire récapitulant les loyers dus et ceux réglés pour l’ensemble de la période litigieuse. En outre, ces relevés de compte bancaire montrent qu’ après avoir réglé les loyers indexés tels que réclamés par son bailleur (août 2017 à octobre 2019), elle n’a plus réglé qu’une partie du montant réclamé, et ce sans justifier d’une erreur commise par le bailleur dans le calcul de l’indexation.

La Sarl Saint Georges ne justifie pas du paiement des loyers réclamés par M. [S] [N] et de la fausseté du décompte précis et détaillé établi par ce dernier.

Elle sera condamnée à payer à ce dernier la somme de 30.507,15 € au titre des loyers impayés au 1er septembre 2024.

Sur les charges de copropriété

Le bail du 28 juin 2010 stipule que le preneur règlera directement toutes les dépenses de fourniture de services : chauffage, téléphone, sécurité ; qu’en outre il remboursera l’ensemble des charges de copropriété, s’il en existe telles qu’elles sont prévues pour le lot loué par le règlement de copropriété. Il précise que les gros travaux relatifs à la résidence, imposés par la copropriété sont à la charge du bailleur.

Ces clauses ne respectent pas les dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014 applicables aux baux renouvelés à compter du 5 novembre 2014, lesquelles prévoient que le bail doit comporter un inventaire précis et détaillé, faisant état des charges, des impôts, des taxes et des redevances relatives au bien loué et qu’il doit préciser la clé de répartition entre le locataire et le bailleur. Or, ces dispositions sont, en l’espèce, applicables à compter du 1er janvier 2020, date à laquelle le bail a été renouvelé à la suite de la demande de renouvellement formée par le preneur par actes d’huissier des 21 et 29 novembre 2019 et tacitement acceptée dans son principe par le bailleur qui n’a pas fait connaître ses intentions dans le délai de trois mois.

Or, outre le fait que les sommes de 7.000 € et de 9737,90 € réclamées au titre des charges de copropriété ne correspondent pas à des périodes précises, force est de constater que pour justifier des sommes de réclamées, M. [S] [N] verse aux débats deux copies de chèques dont le premier du 19/10/2022 à l’ordre de A2BCD Syndic et le second du 12/01/2023 à l’ordre de la Carpa, lesquelles ne démontrent pas que les sommes réclamées soient imputables au preneur, en l’absence notamment de pièces justifiant de la composition de ces sommes et de la nature des charges.

En ce qui concerne la somme de 6.618,31 €, celle-ci correspond à un appel de charges du syndic du 17/09/24 mais comprend, outre un solde antérieur de 4.235,19 € non détaillé, des travaux d’étanchéité des terrasses relevant des gros travaux à la charge du bailleur selon les clauses mêmes du bail. Les autres sommes mentionnées comme des charges courantes ne sont pas non plus imputables au preneur, en l’absence d’inventaire précis et détaillé des charges imputables au preneur.

M. [S] [N] sera débouté de sa demande portant sur les charges de copropriété.

Sur le ravalement 2014

Outre le problème de prescription attachée à cette demande de remboursement de travaux de ravalement de 2014, force est de constater que la somme de 22.633 € n’est ni détaillée, ni appuyée de pièces justificatives précises et n’apparaît pas relever, en tout état de cause, des charges imputables au locataire selon les clauses du bail .

M. [S] [N] sera débouté de sa demande portant sur les travaux de ravalement 2014.

Sur les taxes foncières

M. [S] [N] demande le remboursement des taxes foncières 2019 (2.234€) et 2023 (2.778 €).

La société Saint Georges ne conteste pas la prise en charge de cette taxe mais soutient avoir payé la taxe foncière 2019 directement au Trésor Public et en justifie par le débit de la somme de 2.234 € à la date du 28.01.2020, figurant le compte bancaire Crédit du Nord.

En ce qui concerne la taxe foncière 2023, M. [S] [N] ne produit pas l’avis d’imposition justifiant du montant de cette taxe.

M. [S] [N] sera débouté de sa demande formée au titre des taxes foncières.

Sur les frais

M. [S] [N] demande que la société Saint Georges soit condamnée à lui payer la somme de 1.725,20 € au titre des frais constitués à hauteur de 369,20 € par le coût du constat d’huissier et de 1.359 € par les frais bancaires d’obtention des relevés.

Mais le constat d’huissier se rapporte aux travaux qui auraient été réalisés sans autorisation et qui ont fait objet du commandement visant la clause résolutoire du 10 novembre 2021, lequel a été déclaré nul.

En ce qui concerne les relevés de banques, les dizaines de pages portant sur plusieurs années, non accompagnés de décomptes et ne correspondant à des demandes précises (aucun renvoi à ces relevés ne figure dans le corps des conclusions de M. [S] [N]), ne sont pas exploitables par le tribunal dans le cadre de la présente instance.

L’intérêt de la communication des pièces susvisées n’est pas établi.

La demande formée au titre des frais sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts sollicités par M. [S] [N]

M. [S] [N] demande que la société Saint Georges soit condamnée à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en faisant valoir que celle-ci s’est montrée de particulière mauvaise foi, la contraignant à de nombreux déplacements.

Mais M. [S] [N] ne caractérise pas la mauvaise foi dont il accuse la société Saint Georges, le tribunal observant que c’est de manière fondée que cette dernière a soulevé la nullité du commandement de payer et a contesté certaines des sommes qui lui étaient réclamées.

Il sera débouté sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dommages et intérêts sollicités par la société Saint Georges

La société Saint Georges demande que M. [S] [N] soit condamné à lui payer la somme de 10.000 € en faisant valoir que le commandement de payer non causé lui a été délivré dans le seul objectif de lui nuire.

Mais si le commandement de payer a été déclaré nul pour défaut de qualité à agir seul de M. [S] [N], il ne peut pour autant être considéré comme ayant été adressé dans la seule volonté de nuire alors que le compte de locataire de la société Saint Georges présentait un arriéré locatif.

La société Saint Georges sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur le remboursement de la somme de 25.000 € indûment perçue de la société Saint Georges

La société Saint Georges soutient que M. [S] [N] est venu lui « extirper » la somme de 25.000 € en contrepartie de la régularisation du bail, ce qui a conduit M. [E] à déposer plainte devant le commissariat de police de [Localité 4]. Elle verse aux débats un reçu de M. [S] [N] et une copie du procès-verbal de la plainte pour harcèlement et extorsion déposée par M. [E], le 31 janvier 2022.

Mais ces faits relèvent d’un autre contentieux et n’apparaissent se rattacher par un lien suffisant aux demandes initiales de la société Saint Georges relatives à la nullité du commandement visant la clause résolutoire.

La demande de remboursement de la somme de 25.000 € sera déclarée irrecevable.

Sur le remboursement de l’intégralité des charges

La société Saint Georges demande que M. [S] [N] soit condamné à lui rembourser l’intégralité des charges appelées depuis 2017, en l’absence de justificatifs et de régularisation annuelle.

Mais cette demande indéterminée dans son montant ne pourra qu’être rejetée.

Sur les dommages et intérêts pour absence de régularisation d’un bail satisfaisant à la loi Pinel

La société Saint Georges demande que M. [S] [N] soit condamné à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour absence de régularisation d’un bail satisfaisant à la loi Pinel en faisant valoir que leur bailleur n’a toujours pas établi de bail conforme à la loi Pinel, ce qui lui est préjudiciable.

Mais il résulte de l’article L 145-10 du Code de commerce qu’à défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans le délai de trois mois de la demande de renouvellement formée par le preneur, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. En outre, les dispositions du statut des baux commerciaux issues de la loi Pinel et de son décret d’application sont applicables aux baux renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

La société Saint Georges qui peut se prévaloir d’un bail renouvelé et de l’application de la loi Pinel, ne justifie pas d’un préjudice justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

Chacune des parties succombant partiellement dans ses prétentions, il y a lieu de faire masse des dépens et de dire qu’ils seront partagés par moitié par chacune des parties.

L’équité justifie que chacune des parties garde la charge de ses frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Déclare nul le commandement visant la clause résolutoire du 10 novembre 2021,

Déboute M. [S] [N] de ces demandes subséquentes aux fins de dire acquise la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la Sarl Saint Georges et fixer l’indemnité d’occupation,

Condamne la société Saint Georges à payer à M. [S] [N] la somme de 30.507,15 € au titre de loyers impayés au 1er septembre 2024,

Déboute M. [S] [N] de ses demandes de remboursement portant sur les charges de copropriété, les travaux de ravalement 2014, les taxes foncières, les frais,

Déboute M. [S] [N] de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute la société Saint Georges de ses demandes en paiement de dommages et intérêts pour la signification du commandement de payer et pour l’absence de régularisation d’un bail satisfaisant à la loi Pinel,

Déboute la société Saint Georges de sa demande de remboursement de l’intégralité des charges appelées depuis 2017,

Déclare la société Saint Georges irrecevable en sa demande en paiement de la somme de 25.000 €,

Dit que M. [S] [N] et la société Saint Georges garderont chacun la charge de leurs frais irrépétibles ,

Fait masse des dépens et dit qu’ils seront partagés par moitié par M. [S] [N] d’une part, la société Saint Georges d’autre part,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé le 29 septembre 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY