DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

05 Mai 2025

N° RG 23/01941 – N° Portalis DB3U-W-B7H-M7HA

Code NAC : 50G

[K] [D]

[G] [D]

[C] [D]

C/

[I] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 05 mai 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 24 Février 2025 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.

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DEMANDEURS

Madame [K] [D], née le 12 Juillet 1987 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [G] [D], né le 27 Juillet 1993 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

Madame [C] [D], née le 21 Décembre 1989 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Sandrine MAIRESSE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [B], né le 04 Juin 1984 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Christian BOUSSEREZ, avocat au barreau du Val d’Oise

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 12 avril 2007, la SCI Paris Agadir a vendu à Monsieur [I] [B] un appartement situé [Adresse 4] à Deuil-la-Barre (Val d’Oise).

L’acquéreur s’est plaint de nombreux désordres, a obtenu en référé la désignation d’un expert, et a assigné au fond en ouverture de rapport notamment la SCI Paris Agadir et son gérant Monsieur [F] [D], auquel il reprochait des fautes détachables de ses fonctions de gérant.

Par jugement du 26 septembre 2014, le tribunal de grande instance de Pontoise a notamment condamné in solidum la SCI Paris Agadir et Monsieur [F] [D] à payer à Monsieur [I] [B] les sommes suivantes :

45.982 € TTC au titre des travaux de reprise,42.840 € au titre du préjudice d’immobilisation,2.003 € au titre de frais divers engagés,5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a également condamné Monsieur [D] au paiement des frais d’inscription d’hypothèque provisoire et définitive, et prononcé l’exécution provisoire.

Ce jugement a été frappé d’appel, mais par ordonnance d’incident du 26 juin 2018, le conseiller de la mise en état de la Cour d’appel de Versailles a constaté la péremption de l’instance, condamnant in solidum Monsieur [D] et la SCI Paris Agadir à payer à Monsieur [B] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [B], autorisé par ordonnance du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Pontoise en date du 24 août 2012, avait inscrit le 31 août 2012 une hypothèque judiciaire provisoire sur un immeuble situé [Adresse 2] à Deuil-la-Barre appartenant à Monsieur [F] [D] et à son épouse, pour sûreté de la somme de 51.188,80 €. Il a ensuite inscrit, le 27 août 2018, sur le même bien immobilier, une hypothèque judiciaire définitive pour sûreté de la somme de 119.152,25 € en vertu du jugement précité du 26 septembre 2014.

Il s’avère toutefois que par acte reçu le 27 octobre 2015 par Maître [J], notaire à [Localité 8], Monsieur [F] [D] et son épouse Madame [A] [H] ont fait donation à leurs trois enfants, [K] [D], [C] [D] et [G] [D], de la pleine propriété du bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7], estimé à la somme de 310.000 €.

La donation a été faite à charge pour les donataires d’acquitter les dettes actuelles du donateur, et notamment la dette à l’égard de Monsieur [B] résultant du jugement précité du 26 septembre 2014 dans la limite de la somme de 100.722,08 €, cette dette étant garantie par l’hypothèque judiciaire provisoire pour un montant de 51.188,80 €.

Estimant avoir intégralement remboursé la dette envers Monsieur [B], [K] [D], [C] [D] et [G] [D] ont, par exploit du 5 avril 2023, fait assigner Monsieur [I] [B] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins notamment de voir ordonner la mainlevée de l’hypothèque du 27 août 2018.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 février 2025. L’affaire a été plaidée le 24 février 2025 et mise en délibéré au 5 mai 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 5 février 2025, Madame [K] [D], Madame [C] [D] et Monsieur [G] [D] demandent au tribunal de :

Débouter Monsieur [I] [B] de l’ensemble de ses demandes,Constater la limitation de l’hypothèque judiciaire définitive du 27 août 2018 à la somme de 51.188,80 €,Ordonner la mainlevée de cette dernière,Condamner Monsieur [I] [B] à leur verser la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Le condamner aux entiers dépens.

Ils font valoir que l’inscription d’hypothèque judiciaire définitive du 27 août 2018 n’a pas été prise dans le délai de deux mois du jour où a été rendu le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise et qu’en tout état de cause elle se substitue rétroactivement à l’inscription provisoire à la date de celle-ci, mais dans la limite des sommes provisoirement garanties. Ils indiquent qu’ils ont un intérêt à agir en radiation de l’hypothèque même s’ils ne sont plus propriétaires du bien grevé, dès l’instant que le notaire ne peut leur remettre le produit de la vente du bien en raison de l’inscription contestée, et font valoir que le tribunal judiciaire est bien compétent. Ils ajoutent qu’à la date de l’inscription de l’hypothèque judiciaire définitive, l’immeuble n’appartenait plus aux époux [D] depuis la donation du 25 octobre 2015, et que seule l’hypothèque judiciaire provisoire était valable à la date de la donation, pour un montant de 51.188,80 €. Compte tenu des sommes versées à Monsieur [B], ils s’estiment bien fondés à solliciter la mainlevée de l’hypothèque.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 décembre 2024, Monsieur [I] [B] demande au tribunal de :

Rejeter les demandes de Madame [K] [D], Madame [C] [D] et Monsieur [G] [D] tant comme irrecevables que mal fondées,Dire que Madame [K] [D], Madame [C] [D] et Monsieur [G] [D] sont solidairement débiteurs à son égard des condamnations prononcées à l’encontre de Monsieur [D] et de la SCI Paris Agadir par le jugement définitif du 26 septembre 2014, Les condamner à lui payer la somme de 59.010,13 € selon décompte arrêté au 27 décembre 2024, sous réserve d’actualisation,Dire que Maître [E] [J], notaire, devra se libérer à son profit de la somme de 39.438,89 € qu’il détient à la suite de la vente du bien situé à Deuil-la-Barre, cadastré section AS [Cadastre 6], correspondant au montant de l’inscription d’hypothèque judiciaire soit 119.152,25 € déduction faite de la somme de 80.113,36 € déjà versée,Condamner in solidum Madame [K] [D], Madame [C] [D] et Monsieur [G] [D] à lui payer une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner in solidum aux entiers dépens,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Il soulève en premier lieu une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir des demandeurs, dans la mesure où ils ne sont plus propriétaires du bien grevé, celui-ci ayant été vendu le 31 octobre 2018. Au fond, il considère que son inscription définitive est valide puisqu’elle se substitue à l’inscription provisoire qui était en cours de validité à la date où l’inscription définitive a été inscrite. A titre reconventionnel, il fait valoir qu’il est créancier des demandeurs tant au titre de l’engagement qu’ils ont pris dans l’acte de donation du 25 octobre 2015 qu’en leur qualité d’associés de la SCI Paris Agadir, et qu’il est bien fondé à leur réclamer un solde de 59.010,13 €, dont 39.438,89 € sont entre les mains de Maître [J], notaire.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 27 décembre 2024 et 5 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir

Monsieur [B] conteste l’intérêt à agir des demandeurs au motif qu’ils ne sont plus propriétaires de l’immeuble litigieux.

Il est exact que par acte reçu le 31 octobre 2018 par Maître [J], notaire à Enghien-les Bains, les demandeurs ont vendu à la SCI MDM le bien situé [Adresse 1] à Deuil-la-Barre, et qu’aux termes de l’article 2393 du code civil, l’hypothèque suit l’immeuble dans quelques mains qu’il passe.

Toutefois, les demandeurs sollicitent la mainlevée de l’hypothèque inscrite par Monsieur [B] le 27 août 2018 au motif qu’elle serait irrégulière, et qu’elle n’aurait donc pu être transmise à l’acquéreur. Au surplus, son existence les empêcherait de percevoir le solde du prix de vente du bien immobilier.

Dans ces conditions, les demandeurs ont bien un intérêt à agir et la fin de recevoir sera écartée.

Sur la demande de mainlevée de l’hypothèque du 27 août 2018

Il est constant que Monsieur [B] a inscrit le 31 août 2012 sur le bien de [Localité 7] appartenant alors à Monsieur [F] [D] et son épouse une hypothèque judiciaire provisoire, qui a été renouvelée le 27 août 2015 jusqu’au 27 août 2018.

Conformément à l’article L 533-1 du code des procédures civiles d’exécution, la publicité provisoire cesse de produire effet si, dans un délai fixé par décret, elle n’a pas été confirmée par une publicité définitive. L’article R 533-4 du même code prévoit que la publicité définitive est effectuée dans un délai de deux mois courant du jour où le titre constatant les droits du créancier est passé en force de chose jugée. Selon l’article 500 du code de procédure civile, a force de chose jugée le jugement qui n’est susceptible d’aucun recours suspensif d’exécution.

En l’espèce, le titre constatant les droits de Monsieur [B], soit le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise en date du 26 septembre 2014, a été frappé d’appel, mais par ordonnance d’incident du 26 juin 2018, le conseiller de la mise en état de la Cour d’appel de Versailles a constaté la péremption de l’instance. Conformément à l’article 916 du code de procédure civile, les ordonnances du conseiller de la mise en état peuvent être déférées par requête à la cour dans les quinze jours de leur date lorsqu’elles ont pour effet de mettre fin à l’instance. En l’absence d’une telle requête dans ce délai, l’ordonnance du 26 juin 2018 est devenue définitive le 12 juillet 2018, et le jugement du 26 septembre 2014, n’étant plus susceptible d’un recours suspensif d’exécution, a pris force de chose jugée le 12 juillet 2018. Il en découle que l’hypothèque définitive du 27 août 2018 a bien été publiée dans le délai de deux mois prévu par l’article R 533-4 précité.

Il résulte toutefois de l’article R 533-1 du même code des procédures civiles d’exécution que la publicité définitive donne rang à la sûreté à la date de la formalité initiale, mais dans la limite des sommes conservées par cette dernière. En l’espèce l’hypothèque définitive a bien pris rang à la date du 31 août 2012, mais dans la limite de 51.188,80 €. Le surplus n’aurait pu faire l’objet que d’une nouvelle inscription d’hypothèque prenant rang à la date du 27 août 2018. Or à cette date, Monsieur [F] [D] et son épouse n’étaient plus propriétaires du bien.

Dès lors, Monsieur [B] ayant perçu le 17 avril 2019 la somme de 80.113,36 €, il y a lieu d’ordonner la radiation de l’inscription d’hypothèque publiée le 27 août 2018 au SPF de [Localité 11] 3 Volume 2018 V N° 2545 en marge de la formalité publiée le 31 août 2012 Volume 2012 V N° 2022, ainsi que la radiation de cette dernière.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [B]

Aux termes de l’acte du 27 octobre 2015, la donation a été faite à charge par le donataire, qui s’y oblige, d’acquitter les dettes actuelles du donateur, et notamment la dette à l’égard de Monsieur [B] résultant du jugement du 26 septembre 2014, dans la limite de la somme de 100.722,08 €.

L’acte prévoit également : « Il est expressément convenu que le donataire acquittera toutes ces dettes, celles échues, au fur et à mesure des demandes qui lui seront faites par les créanciers ou leurs ayants droit, et celles à échoir, lors de leur exigibilité…. Le tout de manière que le donateur ne soit aucunement inquiété, ni recherché, pour quelque cause que ce soit, au sujet de ces dettes. »

Il résulte de cet acte que la somme de 100.722,08 € correspond à la dette actuelle arrêtée à la date de la donation, mais que Monsieur [F] [D] a entendu que les donataires supportent également les dettes à échoir, et notamment les intérêts et les dépens, de manière à ne plus être recherché, ce qui est parfaitement logique car si l’acte n’avait pas prévu ces dispositions, la donation aurait été faite en fraude des droits des créanciers et aurait pu faire l’objet d’une inopposabilité à l’égard de Monsieur [B] par la voie d’une action paulienne.

Monsieur [B] communique un décompte établi par le commissaire de justice qui laisse apparaître une dette totale de de 159.733,23 € au 27 décembre 2024. Compte tenu des versements pour un total de 100.723 €, il subsiste un solde débiteur de 59.010,13 €.

Madame [K] [D], Madame [C] [D] et Monsieur [G] [D] seront donc condamnés solidairement à payer à Monsieur [I] [B] la somme de 59.010,13 €.

Monsieur [B] indique que Maître [J] détiendrait une somme de 39.038,89 € à son profit, soit 119.152,25 € – 80.113,36 €. Les consorts [D] indiquent dans leurs écritures que le notaire détiendrait une somme de 101.858,68 € à leur profit dans l’attente de la radiation de l’hypothèque. Ils produisent un relevé de compte du 8 novembre 2019 en ce sens.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de Monsieur [B] et d’ordonner à Maître [J] de lui remettre la somme de 39.038,89 € sur présentation d’une expédition du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Les demandeurs, qui succombent malgré la radiation de l’hypothèque, seront condamnés aux dépens.

Ils seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [B] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Ordonne la radiation de l’inscription d’hypothèque publiée le 27 août 2018 au SPF de [Localité 11] 3 Volume 2018 V N° 2545, ainsi que la radiation de l’inscription d’hypothèque provisoire publiée le 31 août 2012 Volume 2012 V N° 2022 ;

Condamne solidairement Madame [K] [D], Madame [C] [D] et Monsieur [G] [D] à payer à Monsieur [I] [B] la somme de 59.010,13 € ;

Ordonne à Maître [E] [J], notaire à [Localité 8], de remettre à Monsieur [I] [B] la somme de 39.038,89 € sur présentation d’une expédition du présent jugement ;

Condamne solidairement Madame [K] [D], Madame [C] [D] et Monsieur [G] [D] à payer à Monsieur [I] [B] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Madame [K] [D], Madame [C] [D] et Monsieur [G] [D] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le 5 mai 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président,

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY