PREMIERE CHAMBRE

26 Août 2025

N° RG 24/00153 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NPUK

Code NAC : 71H

S.D.C. [Adresse 3]

C/

S.A.S. SABIMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 26 août 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 20 Mai 2025 devant Aude BELLAN siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Aude BELLAN, Vice-Présidente

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société 2ASC Immobilier, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 800 976 029, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Séverine GALLAS, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Jean-Marc HUMMEL, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.A.S. SABIMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-Eva BIRRIEN, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistée de M^e Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat plaidant au barreau de Créteil

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Suivant assemblée générale du 16 mai 2019, les copropriétaires ont voté la réalisation de travaux d’insonorisation des logements dans le cadre du subventionnement ADP (Aéroports de [Localité 4]).

Le syndic était la société SABIMO dont le mandat avait été renouvelé pour une durée d’une année (période du 14 octobre 2020 au 31 octobre 2021) lors de l’assemblée générale du 14 octobre 2020. Lors de l’assemblée générale de copropriété qui s’est tenue le 27 octobre 2021, les copropriétaires ont décidé de ne pas renouveler le mandat de la société SABIMO et ont désigné la société 2 ASC IMMOBILIER en qualité de nouveau syndic.

Le 25 novembre 2021, la société SABIMO a remis à son successeur les pièces comptables et les archives de l’immeuble.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 5 avril 2023, le nouveau syndic a mis en demeure la société SABIMO d’avoir à rembourser la somme de 9034 € TTC au titre d’hono-raires qu’il estimait indûment perçus. Une nouvelle mise en demeure a été adressée le 31 mai 2023.

Suivant exploit du 20 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, a formulé à l’encontre de l’ancien syndic de copropriété, la SAS SABIMO, une demande de remboursement des honoraires perçus, outre l’allocation de dommages et intérêts et une somme au titre des frais irrépétibles.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite, outre le débouté de la partie adverse, sa condamnation à payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  9 034 € TTC correspondant à des honoraires spécifiques indûment perçus,

—  5 000 € à titre de dommages et intérêts,

—  6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’ancien syndic a perçu la somme de 9034 € TTC au titre des honoraires relatifs aux travaux d’insonorisation des loge-ments dans le cadre du subventionnement des Aéroports de [Localité 4], mais n’a jamais présenté au vote des copropriétaires de résolution quant à sa rémunération s’agissant du suivi desdits travaux. D’une part, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que le syndic de copropriété n’avait pas droit à rémunération, puisque les honoraires n’ont pas été votés en assemblée générale. D’autre part, il a souligné le caractère exorbitant des montants indiqués dans la facture du 27 octobre 2021. Il a sollicité l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

La SAS SABIMO, suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, a sollicité, en écartant l’exécution provisoire, le débouté de la partie adverse, outre sa condamnation à payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Au soutien de ses demandes, la SAS SABIMO a fait valoir qu’elle était fondée, à facturer, le 27 octobre 2021, dernier jour avant l’expiration de son mandat, les prestations litigieuses au taux ho-raire comme mentionné au contrat de syndic. En conséquence, elle a sollicité que le tribunal juge qu’il n’y avait pas lieu à restitution des honoraires perçus et rejette la demande de dommages et intérêts, en précisant que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas des prétendues fautes commises par la société SABIMO dans le cadre de son mandat, qui seraient à l’origine d’un préju-dice certain.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025. L’affaire a été plaidée lors de l’audience du 20 mai 2025 et le délibéré a été fixé le 26 août 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées et visées dans le dossier.

MOTIFS

Sur la question du droit à rémunération du syndic SABIMO

Le syndicat des copropriétaires précise qu’au terme de la septième résolution de l’assemblée géné-rale du 14 octobre 2020, le mandat de syndic de la société SABIMO a été renouvelé pour une du-rée d’une année (du 14 octobre 2021 au 31 octobre 2021). Aux termes de cette résolution adoptée par les copropriétaires, la rémunération du syndic a été fixée à la somme de 14 140 € hors-taxes, soit 16 968 € TTC. La société SABIMO a, par la suite, pris l’initiative de convoquer une assemblée générale pour le 27 octobre 2021. Néanmoins, les copropriétaires ont refusé de renouveler le man-dat de syndic de la société SABIMO et le mandat de la société 2 ASC IMMOBILIER a alors débu-té.

Le syndicat des copropriétaires, visant l’article 18 -1 A de la loi du 10 juillet 1965, fait valoir que les honoraires (perçus notamment pour la réalisation de travaux et d’études techniques) doivent être votés au cours de la même assemblée générale que les travaux concernés et selon les mêmes règles de majorité.

Le syndicat des copropriétaires relève qu’il est apparu que l’ancien syndic avait encaissé, le 6 no-vembre 2021, en règlement d’une facture émise par lui le 27 octobre 2021, la somme de 9034 € TTC qui correspondrait à 50 % des honoraires de suivi des travaux d’insonorisation des logements dans le cadre du subventionnement ADP alors qu’aucun vote des copropriétaires ne l’y autorisait, étant précisé que le syndicat des copropriétaires conteste qu’il existait un accord entre les parties sur le montant des prestations complémentaires facturées au titre de la supervision des travaux.

La société SABIMO, quant à elle, fait valoir que son mandat devait se terminer le 31 octobre 2021 et qu’elle pouvait donc facturer les prestations le 27 octobre 2021, lesdites prestations ne consis-tant non pas en des travaux mais en une gestion supplémentaire exceptionnelle visant à obtenir des subventions. La société a ajouté que ces diligences étaient prévues dans le contrat de syndic.

SUR CE,

Sur la question de la date de facturation

Force est de constater que la facture versée aux débats date du 27 octobre 2021 et que le mandat de la société SABIMO devait s’achever le 31 octobre 2021. Ainsi, à cette date, le syndic pouvait encore facturer des prestations, étant précisé qu’il n’est pas contesté que les démarches effectuées pour obtenir les subventions étaient antérieures à la date de fin du mandat. Ainsi, peu importe que les écritures comptables soient postérieures à la date de fin du mandat, dans la mesure où tant les diligences que la facturation sont intervenues avant cette date.

Sur la question de la nécessité d’un vote des copropriétaires pour autoriser la facturation des honoraires litigieux

L’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur du 1er juin 2020 au 1er janvier 2023, dispose notamment que la rémunération du syndic, pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 18 -1 A sont d’ordre public.

L’article 29 du décret du 17 mars 1967 dispose notamment que le contrat type de syndic prévu au troisième alinéa de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 est celui figurant en annexe 1 du décret et que la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement au profit du syndic d’une rémunération spécifique complémentaire conformément à l’alinéa 1 de l’ar-ticle 18-1 A de la même loi figure en annexe 2 du décret.

L’annexe 1 dudit décret (qui décrit un contrat de syndic-type) prévoit qu’une rémunération spécifique peut être perçue en contrepartie des prestations particulières limitativement énumérées à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967 et dans les conditions stipulées au 7.2 du présent contrat (art. 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965). En son point 7.2.7 (« autres prestations »), il dispose que la constitution et le suivi d’un dossier de subvention peut donner lieu à rémunération complémen-taire selon l’article 7.2.

L’annexe 2 dudit décret, dans le paragraphe VI intitulé « Autres prestations », évoque dans le 17° la constitution et le suivi d’un dossier de subvention au profit du syndicat comme entrant dans la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire.

En l’espèce, les parties ne s’accordent pas sur la nature exacte des prestations litigieuses, le syn-dicat des copropriétaires prétendant qu’il s’agit d’un suivi de travaux et le syndic prétendant qu’il s’agit de la seule constitution du dossier permettant d’obtenir des subventions de la part d’ADP pour effectuer des travaux d’insonorisation. Néanmoins, les prestations évoquées dans la facture versée au débat (montage dossier, échanges téléphoniques ADP, collecte d’informations, gestion des emails) permet de déduire qu’il s’agit d’une gestion administrative pour la constituion du dos-sier de subvention. En outre, il n’est pas allégué que cette constitution du dossier de subvention a déjà été facturée par le syndic auparavant. Enfin, le syndicat des copropriétaires ne rapporte aucun commencement de preuve permettant d’établir que les travaux d’insonorisation avaient d’ores et déjà débuté en octobre 2021.

Le contrat de syndic versé aux débats prévoit la possibilité de verser une rémunération spéci-fique en contrepartie des prestations particulières limitativement énumérées à l’annexe deux du décret du 17 mars 1967 et dans les conditions stipulées au 7.2 du contrat (article 18 – 1 A de la loi du 10 juillet 1965). Il résulte de la clause 7.2.1 du contrat que la rémunération due au syndic professionnel au titre des prestations particulières est calculée :

— soit en application du seul coût horaire prévu contractuellement, appliqué au prorata du temps passé : 66 € par heure hors-taxes, soit 79,20 € par heure toute taxes comprises,

— soit en application du tarif forfaitaire total convenu par les parties.

La clause 7.2.7 évoquant les « autres prestations » et notamment « la constitution et le suivi d’un dossier de subvention accordé au syndicat » prévoit que la facturation doit s’effectuer « au temps passé ».

Les honoraires contestés sont donc prévus dans le contrat de syndic, conformément aux règles de droit applicable.

Ainsi, l’article 18-1-A II visant le cas où le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic (et qui ne peuvent figurer au contrat de syndic) n’est pas applicable.

Par ailleurs, l’article 18-1-A III, disposant que les honoraires spécifiques liés au suivi des travaux votés en assemblées générales, n’est pas non plus applicable, la constitution d’un dossier de sub-vention ne pouvant se confondre avec les travaux d’insonorisation en eux-mêmes.

En conséquence, le vote de l’assemblée générale des copropriétaires n’était pas nécessaire pour autoriser la facturation des honoraires litigieux. Le principe de la rémunération du syndic pour sa prestation de constitution et de suivi du dossier de subvention n’est donc pas contestable.

Il convient dès lors d’analyser les factures versées aux débats, à savoir la facture numéro 8763 datée du 27 octobre 2021 et la facture détaillée versée aux débats.

Sur la question du montant de la rémunération due à la société SABIMO

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la facture du 27 octobre 2021 mentionne des diligences trop vagues pour justifier le montant de la facture, aucun élément ne permettant d’apprécier le temps effectivement passé sur le dossier. Il a ajouté que le montant de la facture est totalement disproportionné ainsi que l’évaluation du nombre d’heures (114 heures de travail).

La société SABIMO conteste l’argumentation du syndicat des copropriétaires.

SUR CE,

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment de la facture détaillée numéro 87 63 du 27 octobre 2021 que les postes suivants sont visés :

— " prestations particulières avancement dossier ADP: 7528,33€ , tarif horaire : 66 € par heure hors-taxes, détail des heures comptabilisées :

— collecte d’informations : 40 heures,

— appels d’offres : cinq heures,

— réunions maître d’œuvre et conseil syndical : deux heures X 22 réunions,

— gestion des e-mails : 72 e-mails échangés : cinq heures,

— échanges téléphoniques ADP: entre 2009 et 2022 : 10 heures,

— montage de tous les éléments du dossier : 10h06,

— phase conception terminée : soit un total de 114h06 effectuées ".

Contrairement à ce qui est invoqué par le syndicat des copropriétaires, aucun poste n’évoque de suivi ni de supervision des travaux.

S’il est vrai que l’évaluation des heures nécessaires pour effectuer les tâches relatives aux postes concernant les appels d’offres (cinq heures), les échanges téléphoniques (10 heures sur une période de plusieurs années), le montage du dossier (10 heures) apparaît justifiée, force est de constater que la société SABIMO ne produit aucun compte rendu des réunions avec le maître d’œuvre et avec le conseil syndical, ni aucun e-mail relatif à l’accomplissement de sa mission. Il apparaît donc que les heures correspondantes ne peuvent être rémunérées (49 heures). Par ailleurs, le temps passé pour « la collecte d’informations » (40 heures) apparaît disproportionné et sera justement réduit à 10 heures.

Il convient donc de constater que la facturation effectuée par la société SABIMO était justifiée à hauteur de 35 heures, étant précisé qu’il résulte des dispositions contractuelles du contrat de syn-dic que le tarif horaire s’élève à la somme de 66 € hors-taxes. La somme due au syndic au titre de ses démarches pour le subventionnement était donc de 2310 € hors-taxes, c’est-à-dire 2772 € TTC, en ajoutant la somme de 462 € au titre de la TVA de 20 %.

Il apparaît donc que la société SABIMO a surfacturé au syndicat des copropriétaires des honoraires à hauteur de 6 262 €, qu’elle sera condamnée à lui rembourser.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute de la société SABIMO en lien direct avec un préjudice subi par lui.

Sa demande en paiement de dommages-intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit, conformément aux dispositions de l’article 515 du code de procédure civile. Il n’existe aucune raison de l’écarter.

La société SABIMO, partie qui succombe, sera tenue aux dépens. Sa demande formulée au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Par ailleurs, il est équitable de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires en paie-ment de la somme de 1800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne la SAS SABIMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5] les sommes de :

—  6 262 euros TTC au titre de la restitution des honoraires indus ;

—  1800 € sur le pendant des dispositions de l’ar-ticle 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes et notamment la demande formulée par la SAS SABIMO au titre des frais irrépétibles mais également la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires ;

Condamne la SAS SABIMO au paiement des dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 26 août 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS