PREMIERE CHAMBRE

26 Août 2025

N° RG 23/05126 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NLA2

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 4]

C/

[T] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 26 août 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 20 mai 2025 devant Aude BELLAN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS,

Première Vice-Présidente Adjointe

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], sise [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA MANAGO, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 302 654 173 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christel THILLOU DUPUIS, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

Madame [T] [P], née le 07 février 1984 à [Localité 5] demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e François AJE, avocat au barreau de Versailles

— -==o0§0o==--

Exposé des faits et de la procédure

Mme [P] est propriétaire d’un bien immobilier dans la résidence [Adresse 4], situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Par jugement en date du 19 décembre 2019, le tribunal judiciaire de Pontoise a condamné Mme [P] à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 4] (SDC résidence [Adresse 4]) la somme de 34 996,46 euros au titre des charges impayées, outre des frais, dommages et intérêt et une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 26 septembre 2023, le SDC résidence [Adresse 4] a fait assigner Mme [P] devant le tribunal judiciaire de Pontoise.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 juin 2024.

Par décision du 26 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Pontoise a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats, afin de permettre à la défenderesse de conclure en défense.

L’ordonnance de clôture du 10 mai a fixé l’affaire au 20 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 août 2025.

Prétentions et moyens des parties

Par conclusions du 10 février 2025, le SDC résidence [Adresse 4] demande au tribunal de condamner Mme [P] à lui régler les sommes de :

—  41 368,98 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

—  355,44 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1;

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêt ;

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et les dépens.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre le rejet de la demande de délais de Mme [P].

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [P] ne règle pas les charges de copropriété, et ce après une première décision de 2019, sans justifier de circonstances particulières, et contraignant le syndicat de copropriétaire à entamer une procédure judiciaire.

Par conclusions du 9 février 2025, Mme [P] sollicite l’échelonnement de la dette en 24 mensualités, en plus du règlement des charges de copropriété courantes. Elle demande également le rejet des demandes du SDC [Adresse 4] au titre des dommage set intérêts et des frais irrépétibles. Elle sollicite enfin que le SDC [Adresse 4] soit condamner aux dépens et à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que son conjoint a eu un accident médical grave et n’a plus de ressources, alors que le couple a deux enfants à charge. Elle explique que les charges de copropriété sont particulièrement élevées et qu’elle ne perçoit plus de loyer sur un des biens depuis janvier 2024. Elle précise qu’elle a mis son bien en vente.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [P] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 105198,

— le titre de propriété du bien,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 avril 2018, 12 octobre 2020, 21 juin 2022 et 26 avril 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 41 368,98 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure les défendeurs avant de procéder aux frais de recouvrement. En conséquence, les frais d’hypothèque ne pourront être retenus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte du décompte individuel détaillé que Mme [P] a effectué des versements réguliers aux fins d’apurer sa dette auprès du syndicat.

Elle justifie par ailleurs d’une situation financière difficile, dès lors qu’elle a deux enfants à charge et que son conjoint a dû cesser son activité de travailleur indépendant en raison d’un accident médical.

Toutefois, si Mme [P] indique avoir mis les appartements qu’elle possède en vente, elle n’en justifie pas. Par ailleurs, elle n’a réglé strictement aucune charge postérieure à 2019. Enfin, ses bulletins de paye indiquent une saisie administrative à tiers détenteur. L’ensemble de ces éléments ne permet pas d’établir la capacité de Mme [P] à régler sa dette, d’un montant extrêmement important, en plusieurs échéances en sus des charges de copropriété.

Elle sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Mme [P] a déjà été condamnée par le tribunal de Pontoise le 19 décembre 2019. Ses manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il convient en conséquence de condamner DEF à verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [P], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Condamne Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] les sommes suivantes :

—  41 368,98 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 1er juillet 2019 au 2 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023 ;

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] au titre des frais de recouvrement ;

Rejette la demande de délais de paiement de Mme [P] ;

Condamne Mme [P] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 26 août 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS