TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01963

N° Portalis DBX4-W-B7J-UF33

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU :

S.A. CITE JARDINS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

C/

[N] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Maître Isabelle BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 21 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée d’ Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB, Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 Septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [N] [Y], demeurant [Adresse 10]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 mai 2020, la S.A CITE JARDINS a donné à bail à Madame [N] [Y] un appartement à usage d’habitation(logement n°811 – Bâtiment [Adresse 7] [Adresse 3] à [Localité 8] pour un loyer mensuel de 624,21 euros, provision sur charges comprise.

Un avenant au contrat de bail en date du 3 juillet 2023 a été signé corrigeant l’adresse de l’appartement à usage d’habitation Résidence [11] Résidence (logement n°811 – Bâtiment B) [Adresse 5] à [Localité 8].

Un dossier de surendettement a été déposé par Madame [N] [Y], déclaré recevable le 26 janvier 2023. Par décision du 19 mai 2023, la commission de surendettement des particuliers de Haute-Garonne a validé des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prévoyant l’effacement total des dettes au 30 mars 2023, en l’absence de contestation. La S.A CITE JARDINS a en conséquence procédé à l’effacement de la somme de 579,84 euros au titre de sa dette.

Des nouveaux loyers étant demeurés impayés, la S.A CITE JARDINS a fait signifier à Madame [N] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, le 19 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, la S.A CITE JARDINS a ensuite fait assigner Madame [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé afin de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location du 29 mai 2020,

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Madame [N] [Y] et de celle de tous occupants de son chef du logement identifié sous le n°811, dans le bâtiment B d’un immeuble situé [Adresse 6],

— dire que pour mener à bien ladite expulsion la S.A CITE JARDINS pourra, si nécessaire, se faire assister du concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner provisionnellement Madame [N] [Y] au règlement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer conventionnel majoré des charges jusqu’à libération effective du logement, outre le paiement de la somme de 5.540 euros correspondant aux loyers et charges arréagés arrêtés au 13 février 2025, quittancement de février non compris, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement ainsi qu’au règlement d’une indemnité de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 mars 2025.

A l’audience du 23 septembre 2025, la S.A CITE JARDINS, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.875,17 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise. Elle indique qu’il y a eu une reprise du paiement des loyers courants mais elle s’oppose à la mise en place des délais de paiement. Elle indique qu’il y avait un accord toutefois eu égard au montant de l’arriéré, elle préfère s’opposer à la mise en place des délais de paiement, dans l’attente d’un éventuel rappel de la CAF. Elle indique que Madame [N] [Y] paie 80 euros en plus du montant du loyer courant.

Madame [N] [Y] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle indique qu’elle perçoit 1.155,88 euros dont 606 euros de RSA et 206 euros d’allocations. Elle indique qu’elle a deux enfants à charges de 10 et 12 ans. Elle indique qu’elle rencontre des problèmes de santé et qu’un dossier MDPH vient d’être déposé.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A CITE JARDINS justifie avoir préalablement avisé le 27 novembre 2023, la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Madame [N] [Y], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la construction et de l’habitation.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 mai 2020 contient une clause résolutoire (article « La résiliation pour défaut de paiement » page 5/6 ) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.370,66 euros a été signifié le 19 février 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [N] [Y] n’a réglé dans le délai de deux mois aucune somme. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 avril 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A CITE JARDINS produit un décompte du 19 septembre 2025 démontrant que Madame [N] [Y] reste devoir la somme de 7.875,17 euros, mensualité d’août 2025 comprise, après soustraction des pénalités d’enquête (121,92 euros) non justifiées par une mise en demeure préalable et des frais de procédure qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif (139,04 euros).

Madame [N] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.614,21 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, si Madame [N] [Y] fait valoir qu’elle est en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes, force est de constater que le décompte produit par la bailleresse et non contesté ne laisse apparaître une reprise du paiement du loyer courant, seule la somme de 330 euros ayant été versée en septembre 2025 alors que la mensualité d’août 2025 est de 741,88 euros.

Par ailleurs, la dette n’a cessé de s’accroître depuis la délivrance du commandement de payer et le montant du loyer versé depuis juillet 2025 est toujours inférieur au montant du loyer mensuel.

En outre, Madame [N] [Y] a sollicité l’octroi des délais de paiement et a proposé le paiement de 100 euros par mois en sus du montant du loyer courant. Toutefois, au jour de l’audience, la dette de Madame [N] [Y] s’élève à la somme de 7.614,69 euros. Madame [N] [Y] ne pourra donc rembourser son arriéré locatif avec des échéances de 100 euros dans le délai légal maximum de 36 mois.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de Madame [N] [Y] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans les lieux, laquelle s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 20 avril 2024, et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Madame [N] [Y] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Madame [N] [Y] sera donc ordonnée.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie toutefois que le délai de deux mois prévu par des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Madame [N] [Y] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 20 avril 2024 au 31 août 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [N] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A CITE JARDINS, Madame [N] [Y] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mai 2020 entre la S.A CITE JARDINS et Madame [N] [Y] concernant un appartement à usage d’habitation Résidence [11] Résidence (logement n°811 – Bâtiment B) [Adresse 5] à [Localité 8] sont réunies à la date du 20 avril 2024 ;

DEBOUTONS Madame [N] [Y] de sa demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [N] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS la S.A CITE JARDINS de sa demande de suppression des délais pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [N] [Y] à verser à la S.A CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 7.614,21 euros (décompte arrêté au 19 septembre 2025, incluant une dernière facture d’août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [N] [Y] à payer à la S.A CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [N] [Y] à verser à la S.A CITE JARDINS une somme de

150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût

du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente