TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 14 Janvier 2026

N° RG 22/00542 – N° Portalis DBYL-W-B7G-CYWN

DEMANDEURS

Monsieur [I] [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Camille VALDES de la SCP KAPPELHOFF-LANCON-VALDES, avocat au barreau BORDEAUX

Madame [B] [Z] [L] épouse [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Camille VALDES de la SCP KAPPELHOFF-LANCON-VALDES, avocat au barreau BORDEAUX

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DES “ECLIPSES”, représenté par son syndic bénévole M. [Y] [O]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Cécile BADENIER de la SELARL MAGELLAN AVOCATS, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Charles ZWILLER, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 12 Novembre 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré et la décision rendue le QUATORZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant état descriptif de division du 19 août 1966, la parcelle cadastrée section [Cadastre 10] à [Localité 12], a été placée sous le régime de la copropriété horizontale, avec création de deux lots après édification d’un bâtiment unique.

Suite à l’édification d’un second bâtiment, un nouvel état descriptif de division et un nouveau règlement ont été adoptés le 19 octobre 1988, avec la création des trois lots suivants :

— lot n°3 comprenant un appartement d’environ 172 m² situé dans le bâtiment A, un jardin en jouissance exclusive, les 725/1000èmes des parties communes du bâtiment A et les 681/1000èmes du sol et des parties communes générales,

— lot n° 4 comprenant un appartement d’environ 172 m² situé dans le bâtiment A, un jardin en jouissance exclusive, les 275/1000èmes des parties communes du bâtiment A et les 258/1000èmes du sol et des parties communes générales,

— lot n° 5 comprenant un appartement d’environ 15 m² situé dans le bâtiment B, un jardin en jouissance exclusive, les 1000/1000èmes des parties communes du bâtiment B et les 61/1000èmes du sol et des parties communes générales.

Par acte authentique du 30 mai 2014, Monsieur [O] et Madame [K] épouse [O] ont acquis le lot numéro 3.

Par acte authentique du 27 février 2018, Monsieur [S] et Madame [V] [L] épouse [S] ont acquis les lots numéros 4 et 5.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 mars 2022, ont été notamment adoptées les résolutions suivantes :

— résolution numéro 7 ayant pour objet de confier au Syndic de la copropriété le soin de procéder à la mise en conformité du règlement de copropriété en regard de la loi [Localité 14],

— résolution numéro 8 autorisant les époux [O] à réaliser un escalier extérieur donnant accès à la toiture terrasse privative couvrant le lot n° 3.

Par acte d’huissier du 9 mai 2022, Monsieur [I] [S] et Madame [B] [V] [L] épouse [S] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Biscarosse (40600), représenté par son Syndic, Monsieur [Y] [O], devant le Tribunal Judiciaire de Dax, aux fins de voir :

— annuler la résolution n° 7 adoptée par l’assemblée générale de la copropriété sise [Adresse 6] à [Localité 12] le 11 mars 2022 sous l’intitulé « mise en conformité du règlement de copropriété en regard de la loi [Localité 14] »,

— annuler la résolution n° 8 adoptée par l’assemblée générale de la copropriété sise [Adresse 6] à [Localité 12] le 11 mars 2022 sous l’intitulé « autorisation préalable à la réalisation d’un escalier extérieur donnant accès à la toiture terrasse privative couvrant le lot n° 3 »

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

Par jugement du 12 juin 2024, le tribunal a notamment donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur, l’association Aquitaine Médiation.

Par mail du 4 juin 2025, la médiatrice a informé le tribunal qu’aucun accord de médiation n’était intervenu dans cette affaire.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 12 janvier 2024, les époux [S] demandent au tribunal de :

— annuler la résolution n°7 adoptée par l’assemblée générale de la copropriété sise [Adresse 6] à [Localité 12] le 11 mars 2022 sous l’intitulé « Mise en conformité du règlement de copropriété en regard de la loi [Localité 14] » ;

— annuler la résolution n°8 adoptée par l’assemblée générale de la copropriété sise [Adresse 6] à [Localité 12] le 11 mars 2022 sous l’intitulé « Autorisation préalable à la réalisation d’un escalier extérieur donnant accès à la toiture terrasse privative couvrant le lot N°3 » ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 12] à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance ;

— dispenser Monsieur et Madame [S] de toute participation aux frais de la procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à rembourser à Monsieur et Madame [S] les charges réglées par ces derniers au titre des honoraires de Maître [W] afférents à la présente procédure.

À l’appui de leurs demandes, les époux [S] font valoir :

— Les dispositions de l’article 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dans sa version en vigueur au 23 février 2022, n’imposent aucune mise en conformité du règlement pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022. Il est donc surprenant que les époux [O] aient voulu adopter la résolution numéro 7.

— Si l’assemblée générale était en droit de mandater Monsieur [O] en sa qualité de syndic pour procéder à la rédaction d’un projet de règlement, elle ne pouvait prévoir que le règlement modifié serait applicable après une simple consultation des copropriétaires. En effet, seule l’assemblée générale dispose du pouvoir d’adopter les modifications apportées au règlement de copropriété (article 24 II f de la loi du 10 juillet 1965).

— La mise en conformité avec la loi [Localité 14] implique de mentionner dans le règlement de copropriété les parties communes à jouissance privative. Monsieur [O] considère qu’il dispose d’un droit de jouissance privatif sur la toiture sise au-dessus de son lot, alors que cela n’est pas prévu par le règlement de copropriété. Les époux [S] craignent qu’au prétexte d’une mise en conformité avec la loi [Localité 14], le syndic, qui est Monsieur [O], soit autorisé à modifier le règlement de la copropriété et à se reconnaître un droit de jouissance privatif sur une partie commune, puis que le règlement modifié soit applicable sans qu’aucun vote de l’assemblée générale n’ait lieu.

— Le vote des copropriétaires sur la publication du règlement modifié ne limite pas le risque d’abus, dès lors que la publication n’est exigée que pour rendre le règlement modifié opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires. Le règlement modifié est opposable aux copropriétaires et à leurs ayants cause universels sans aucune formalité.

— Les époux [S] doivent être en mesure de contester en justice la résolution adoptant le règlement de copropriété modifié si ce projet n’avait pas pour objet la simple mise en conformité avec la législation en vigueur.

— À titre principal, la résolution numéro 8 est illégale dans la mesure ou la toiture terrasse ne constitue pas une partie commune attribuée à la jouissance exclusive des époux [O].

— Le permis de construire obtenu en juillet 1966 prévoyait notamment la construction d’un solarium au-dessus de ce qui constitue l’actuel lot n°3, accessible par un escalier situé à l’intérieur de la terrasse couverte comprise dans le même lot. L’état descriptif de division adopté le 19 août 1966 prévoyait en conséquence dans le lot n° 1 (actuel lot n°3), une troisième terrasse au-dessus de l’appartement, par laquelle on accède par un escalier privatif. L’escalier n’a pas été construit, ni la toiture terrasse aménagée. Le plan de masse de la copropriété établi le 11 mai 1987 ne présente aucun solarium. Dès lors, le nouvel état descriptif de division et le règlement de copropriété adoptés le 19 octobre 1988 ne font aucune référence à la terrasse et à l’escalier privatif dans le lot n° 3. Ces documents établis le 19 octobre 1988 constituent les seuls éléments à prendre en considération pour déterminer la contenance des lots et l’étendue des droits des copropriétaires.

— Le syndicat des copropriétaires ne peut raisonnablement soutenir que l’état descriptif de division de 1966 sur lequel il fonde ses prétentions a une valeur contractuelle, mais que celui de 1988 qui contredit son argumentation n’aurait aucune valeur contractuelle.

— L’état descriptif de division du 19 octobre 1988 a une valeur contractuelle puisqu’il est intégré dans le règlement de copropriété du même jour.

— L’état descriptif de division de 1966 est devenu caduc avec l’adoption de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété en 1988.

— En application de l’article 4 du règlement de copropriété, la toiture de l’immeuble constitue une partie commune.

— La jurisprudence considère que le fait qu’un lot ait un accès exclusif à la toiture ne suffit pas à faire qualifier cet emplacement de toiture-terrasse privative quand cela n’est pas mentionné dans le descriptif du lot et que le règlement de copropriété définit les toitures comme des parties communes.

— Le tribunal est compétent pour statuer sur l’ensemble des moyens soulevés à l’appui de l’action en annulation d’une résolution intentée à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Il appartient au copropriétaire concerné par cette résolution d’intervenir à la procédure pour défendre son point de vue.

— La charge de l’entretien de la couverture d’un bâtiment n’implique pas la reconnaissance d’un droit de jouissance exclusive, ni l’existence d’un escalier pour y accéder. Le règlement de copropriété met à la charge de chaque copropriétaire le soin d’entretenir la toiture située au-dessus de son lot.

— Le syndicat des copropriétaires, censé défendre les intérêts de la collectivité, ne peut valablement soutenir que les époux [O] seraient en droit d’invoquer le jeu de la prescription acquisitive sur une partie commune de la copropriété. Les époux [O] utilisent l’avocat de la copropriété pour défendre leurs intérêts personnels. Les conditions requises pour l’usucapion d’un droit de jouissance ne sont pas réunies. Les attestations produites par le défendeur sont contredites par les pièces du dossier et par les attestations produites par les époux [S].

— L’autorisation d’aménager un accès aux combles votée en 2018 n’a pas pour effet de conférer aux époux [O] un droit de jouissance privatif sur le toit-terrasse.

— À titre subsidiaire, la résolution numéro 8 prévoyant la construction d’un escalier privé sur le sol de la copropriété, aurait dû être votée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que la construction visée a vocation à édifier sur une partie commune de la copropriété.

Dans ses conclusions, notifiées par RPVA le 14 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter Monsieur [S] et Madame [Z] [L] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner Monsieur [S] et Madame [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires les Eclipses la somme de 4.500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires explique :

— Les articles 206 et 209 de la loi [Localité 14] du 23 novembre 2018 imposent aux syndicat des copropriétaires de mettre en conformité les règlements de copropriété dans le délai de trois ans. Le Syndic a donc inscrit la mise en conformité à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle, et les convocations ont été adressées le 17 février 2022. Le 21 février 2022, la loi 3DS n° 2022-217 a modifié les articles 206 et 209 de la loi [Localité 14], pour que l’obligation de mise en conformité ne concerne que les copropriétés créées après le 1er juillet 2022. La mise en conformité du règlement de copropriété n’est donc plus une obligation pour le syndicat des copropriétaires de la résidence des [13], mais la copropriété conserve la possibilité de modifier son règlement de copropriété et la mise en conformité peut rester utile. C’est dans l’intérêt collectif du syndicat des copropriétaires que la résolution n°7 a été adoptée.

— La résolution n° 7 ne donne pas mandat au Syndic de refondre le règlement de copropriété comme bon lui semble, mais de le rendre conforme à la loi [Localité 14] en rédigeant les modifications portant sur le descriptif des lots et des usages des parties communes en regard de la loi [Localité 14], ainsi que du rajout des mentions obligatoires. La mission dévolue au syndic est précise et circonscrite à un périmètre très restreint. Le projet de règlement sera soumis à la consultation des copropriétaires, alors que le syndic engage sa responsabilité si le projet n’est pas conforme à la décision de l’assemblée générale. Sa publication sera en outre soumise au vote de l’assemblée générale.

— Aucun fondement juridique n’est indiqué à l’appui de la demande d’annulation de la résolution n° 8.

— Le tribunal ne peut pas se prononcer sur l’existence du droit de jouissance privative dont bénéficient les époux [O] sur la toiture terrasse du bâtiment, alors que les époux [O] ne sont pas parties à l’instance.

— La réalisation d’un escalier privatif n’est pas conditionnée à la reconnaissance d’un droit d’usage privatif.

— Ce droit de jouissance privatif de la toiture-terrasse était déjà inscrit lors de la création de la copropriété en 1966, ainsi que cela résulte de la description du lot n° 1. Les plans de l’époque font apparaître l’existence d’un solarium. L’état descriptif de division établi postérieurement, qui ne précise plus la présence du solarium dans le lot n° 3, n’a pas valeur contractuelle et n’est établi que pour les besoins de la publicité foncière. Il n’a donc pas pour effet d’annuler le droit de jouissance à usage privatif sur le toit-terrasse, constitué par le règlement de copropriété initial, droit exercé par les auteurs des copropriétaires actuels qui souhaitent à nouveau pouvoir user de ce droit acquis. Les attestations produites confirment l’existence d’un solarium sur le toit-terrasse.

— Le syndicat des copropriétaires ne prend pas partie en admettant la situation matérielle et juridique de la copropriété et les éléments de preuve versés au débat.

— L’état descriptif de division de 1988, s’il n’a pas repris le droit de jouissance privatif sur la toiture-terrasse, n’en a pas pour autant proscrit l’usage, et les anciens propriétaires du lot n° 3 ont continué d’en jouir au moins jusqu’en 2005.

— Le règlement de copropriété publié le 10 mars 1989 comporte une mention manuscrite qui n’occulte pas l’existence de cette terrasse comme faisant partie du lot n° 3 et impose son entretien par les propriétaires dudit lot. On peut en déduire l’existence d’un droit d’usage exclusif sur cette terrasse, contre-partie de cette obligation d’entretien qui concerne ce seul pan de la toiture. L’entretien suppose un accès, d’où la présence d’un escalier.

— Il y a constitution d’un droit réel acquis par usucapion conformément à l’article 2261 du Code civil, avec l’utilisation paisible et continue du solarium et de l’escalier de 1966 à 2005. – Les conditions de l’usucapion abrégé de l’article 2272 du Code civil sont également remplies, le règlement de copropriété initial faisant office de juste titre et de bonne foi. La volonté non équivoque des époux [O] de renoncer à ce droit n’est pas établie.

— En autorisant le 11 janvier 2018 les époux [O] à créer un accès depuis leurs combles à la toiture-terrasse, l’assemblée générale a validé le droit de jouissance privatif sur cette toiture-terrasse.

— La mise en conformité du règlement de copropriété avec la loi [Localité 14] permettrait le rappel des droits de jouissance privative sur les parties communes, pour plus de clarté et d’opposabilité. Il est absolument indispensable de considérer que le lot n°3 bénéficie d’un droit de jouissance privative sur le toit-terrasse et de rétablir l’accès tel que prévu par le règlement de copropriété initial, soit la réalisation d’un escalier extérieur, aux frais exclusifs des propriétaires du lot n°3.

— L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, est votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. La création d’un escalier fixé sur les parties communes n’a pas pour effet d’aliéner ni modifier la jouissance des parties communes. L’usage privatif du toit-terrasse existe déjà, si bien qu’il n’y a aucune aliénation ni appropriation de partie communes. L’état descriptif initial mentionne cet escalier extérieur présent jusqu’en 2005, ce qui confère un droit acquis à l’installer à nouveau. Il s’agit de réinstaller un équipement préexistant sur une ancienne emprise régulièrement acquise. Ni la consistance des lots, ni les droits des autres copropriétaires ne sont affectés.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 septembre 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 12 novembre 2025. La date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) Sur la demande d’annulation de la résolution numéro 7 :

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 sont réputées non écrites.

La loi [Localité 14] n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a créé l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que l’existence de parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. Pour autant, l’article 89 2° de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 dite 3DS est venu modifier la loi [Localité 14] et l’article 6-4 n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

En l’espèce, la copropriété de l’immeuble est antérieure au 1er juillet 2022, si bien qu’à la date de l’assemblée générale le 11 mars 2022, la mise en conformité du règlement de copropriété au regard de la loi [Localité 14] n’était plus une obligation, mais elle restait une possibilité.

La résolution numéro 7 intitulée « Mise en conformité du règlement de copropriété en regard de la loi [Localité 14] » a pour effet de mandater Monsieur [O], syndic bénévole, « pour rédiger les modifications du règlement de copropriété portant sur le descriptif des lots et des usages des parties communes au regard de la loi [Localité 14], ainsi que du rajout des mentions obligatoires. La nouvelle rédaction sera soumise à l’avis de l’ensemble des copropriétaires. Son application interviendra après un délai de deux mois suivant cette soumission, après recueil des éventuelles remarques et avis émis. Le choix de sa publication au registre de la publicité foncière fera l’objet d’une résolution lors d’une future assemblée de copropriété. »

Le procès-verbal de l’assemblée générale n’énonce pas les modifications envisagées du règlement de copropriété portant sur le descriptif des lots et des usages des parties communes au regard de la loi [Localité 14], ni les mentions obligatoires qui seraient à rajouter. La convocation à cette assemblée générale est encore moins précise, se contentant d’évoquer « la mise en conformité du règlement avec la loi [Localité 14]. » Il résulte cependant des explications concordantes des parties qu’une des modifications envisagées concerne la reconnaissance d’un droit de jouissance exclusive des époux [O] sur le toit-terrasse qui surplombe leur lot. Le syndicat des copropriétaires ne mentionne aucune autre modification envisagée au titre de la mise en conformité avec la loi [Localité 14].

Le règlement de copropriété daté du 19 août 1966, rédigé avant la construction de l’immeuble, mentionne dans le lot numéro 1, « une troisième terrasse au dessus de l’appartement à laquelle on accède par un escalier privatif ». Cette terrasse est visible sur les plans du projet de construction datant de mai 1966. L’escalier privatif est également visible sur les plans, intégré à l’intérieur du bâtiment, entre la terrasse côté Sud et la chambre. La terrasse semble donc intégrée dans le lot numéro 1.

Ni l’état descriptif de division, ni le règlement de copropriété établis le 19 octobre 1988, donc après la construction de l’immeuble, ne reprennent l’existence de la troisième terrasse au-dessus de l’appartement et d’un escalier, qui seraient compris dans le lot numéro 1 devenu le lot numéro 3. Cette terrasse et cet escalier intérieur, qui ne semblent pas avoir été construits, ne font donc pas partie de ce lot. Ce règlement de 1988 modifie le règlement de 1966 sur la description des lots, et cette modification est opposable aux parties dès lors que le règlement a été régulièrement publié au bureau des hypothèques.

Le règlement de 1988 prévoit expressément que les couvertures du bâtiment et le gros œuvre sont des parties communes. Le toit-terrasse est donc une partie commune, ce qui n’est pas contesté. Le règlement ne mentionne aucun droit de jouissance exclusive du propriétaire du lot numéro 3 sur le toit-terrasse. Le Syndicat des copropriétaires est tenu par les termes du règlement, et il ne peut prendre l’initiative de reconnaître un tel droit sans un vote des copropriétaires autorisant la modification du règlement de copropriété.

En conséquence, la reconnaissance d’un tel droit de jouissance privative nécessite d’être votée en assemblée générale. S’agissant de la modification du règlement de copropriété portant sur la jouissance, l’usage, l’administration des parties communes, le vote doit être réalisé selon les règles de majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant notamment la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

L’article 26-1 de la même loi précise que nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

L’article 22 I de la loi ajoute que chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Dans une copropriété avec deux copropriétaires, comme c’est le cas en l’espèce, la combinaison de ces dispositions a pour effet que la modification du règlement de copropriété portant sur la jouissance, l’usage, l’administration des parties communes doit être votée à l’unanimité des copropriétaires.

En l’espèce, la résolution numéro 7 n’a pas été votée à l’unanimité, puisque les époux [S] s’y opposent. Elle donne pouvoir au syndic de rédiger la modification portant sur la jouissance de la partie commune, sans que le contenu de cette modification ne soit précisé, ni que la modification rédigée par le syndic ne soit soumise au vote des copropriétaires. En effet, seul un avis des copropriétaires sur la nouvel rédaction est prévu, puis un vote concernant « le choix de sa publication au registre de la publicité foncière. » La résolution n°7, en ce qu’elle donne pouvoir au syndic de modifier le règlement de propriété pour reconnaître un droit de jouissance privative sur une partie commune, sans vote des copropriétaires, est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Il convient en conséquence d’annuler cette résolution.

2) Sur la demande d’annulation de la résolution numéro 8 :

La résolution numéro 8 votée à l’assemblée générale du 11 mars 2022 autorise les époux [O] à « réaliser un escalier extérieur permettant l’accès à leur toiture-terrasse. Cette réalisation ainsi que sa maintenance ultérieure seront faites à leurs frais, après acceptation d’une demande de travaux effectuée auprès des services d’urbanisme de la ville de [Localité 11] et consultation de l’architecte de la copropriété. »

L’escalier à réaliser n’est pas mentionné dans le règlement de copropriété de 1988, ni dans l’état descriptif de division, dont les dispositions s’imposent au syndicat des copropriétaires. La création d’un escalier qui réalise une emprise sur les parties communes entraîne de ce fait une aliénation de ces parties communes.

S’agissant d’un acte d’acquisition immobilière et d’un acte de disposition autre que ceux visés à l’article 25d de la loi du 10 juillet 1965, cette acquisition doit être votée selon les modalités de l’article 26 de la même loi, à savoir en l’espèce, à l’unanimité des deux copropriétaires.

L’unanimité n’a pas été obtenue, puisque les époux [S] s’opposent à cette création. La résolution numéro 8 doit en conséquence être annulée.

3) Sur le surplus des demandes :

Le syndicat des copropriétaires succombant, il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et condamné aux entiers dépens.

Il est inéquitable de laisser à la charge des époux [S] l’intégralité des frais irrépétibles. En conséquence, le Syndicat des copropriétaires doit être condamné à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les époux [S] seront dispensés de toute participation aux frais de procédure.

Les époux [S] seront déboutés de leur demande de condamnation du syndicat à leur rembourser les honoraires de Maître [W], alors que le syndicat des copropriétaires, assigné par les époux [S], était fondé à constituer avocat pour se défendre en justice.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Annule la résolution n°7 adoptée par l’assemblée générale de la copropriété sise [Adresse 7] [Localité 11] [Adresse 1]) le 11 mars 2022 sous l’intitulé « Mise en conformité du règlement de copropriété en regard de la loi [Localité 14] »,

Annule la résolution n°8 adoptée par l’assemblée générale de la copropriété sise [Adresse 6] à [Localité 12] le 11 mars 2022 sous l’intitulé « Autorisation préalable à la réalisation d’un escalier extérieur donnant accès à la toiture terrasse privative couvrant le lot N°3 » ,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]) à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] aux entiers dépens de l’instance,

Dispense Monsieur et Madame [S] de toute participation aux frais de la procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le présent jugement a été signé par Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,