DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

15 Décembre 2025

N° RG 22/05567 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MZGQ

Code NAC : 30B

S.A.R.L. NAJI AUTO

C/

S.C.I. SIMAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 15 décembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 27 Octobre 2025 devant Stéphanie CITRAY, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD.

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DEMANDERESSE

S.A.R.L. NAJI AUTO, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 800 258 030 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christelle NICLET-LAGEAT, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.C.I. SIMAN, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 443 796 834 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laura ELALOUF SOUSSANA, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Emmanuel COSSON, avocat plaidant au barreau de Paris.

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FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous-seing-privé du 2 mai 2013, la société Siman a donné à bail à la société Naji Auto, des locaux à usage commercial de garage, situés [Adresse 2].

Par exploit du 27 avril 2021, la société Siman a fait délivrer à la société Naji Auto un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 16.882,58 € au titre des loyers et charges impayés, suivant décompte au 20 avril 2021. Elle l’a ensuite faite assigner devant le juge des référés, par exploit du 12 juillet 2021. Par ordonnance du 25 janvier 2022, le juge des référés, ordonnait le retrait de l’affaire du rôle des affaires en cours.

Dénonçant les désordres affectant le local loué, la société Naji Auto, par exploit du 27 septembre 2022, a fait assigner la société Siman devant le juge des référés pour, à titre principal, l’entendre condamner à assurer la remise aux normes des travaux d’électricité et à défaut à lui payer la somme de 49.876 € au titre des travaux d’électricité ; à titre subsidiaire, voir ordonner une expertise judiciaire. Par ordonnance du 8 novembre 2022, le juge des référés disait n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales et ordonnait une expertise judiciaire pour examiner les désordres allégués la société Naji Auto.

Par exploit du 30 septembre 2022, la société Siman a fait délivrer à la société Naji Auto un nouveau commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 28.314 € au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 22 septembre 2022.

Par exploit du 21 octobre 2022, la société Naji Auto a fait assigner la société Siman devant ce tribunal aux fins de nullité dudit commandement et, subsidiairement, de suspension de la clause résolutoire et d’octroi de délais pour l’apurement de sa dette.

L’expert judiciaire désigné par le juge des référés déposait son rapport le 16 juillet 2023.

Par ordonnance d’incident du 26 septembre 2024, le juge de la mise en état :

Enjoignait à la société Siman de procéder à l’installation d’un compteur individuel dans le local loué à la société Naji Auto,Assortissait cette astreinte d’une obligation provisoire de deux mois, d’un montant de 50 € de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance,Déboutait la société Naji Auto du surplus de ses demandes de travaux sous astreinte, Condamnait la société Naji Auto à verser à la société Siman une provision de 10.000 € sur l’arriéré de loyers.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 11 juin 2025, la société Naji Auto demande au tribunal de :

La juger recevable et bien fondée en son opposition à commandement ;Débouter la société Siman de l’ensemble de ses demandes ;En conséquence,

A titre principal,

Juger nul et de nul effet le commandement du 30 septembre 2022, du fait de l’absence de bonne foi de la bailleresse,Juger sans effet le commandement du 30 septembre 2022, du fait de l’absence des sommes dues aux termes du commandement,Condamner la société Siman à lui payer la somme de 75.606,88 € (à parfaire) au titre du préjudice économique résultant du trouble de jouissance,A titre subsidiaire,

Suspendre les effets de la clause résolutoire,Réduire le loyer compte tenu du préjudice économique résultant du trouble de jouissance à hauteur de 45.510,08 €, au titre des années 2022 et 2023 ;Lui accorder la possibilité de s’acquitter de sa dette en 24 mensualités consécutives, la première à compter de la signification du jugement à intervenir,En tout état de cause,

Liquider l’astreinte prononcée par le juge de la mise en état par ordonnance du 26 septembre 2024 ;Condamner la société Siman à payer le montant de l’astreinte liquidée ;Condamner la société Siman à lui payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 24 avril 2025, la société Siman demande au tribunal de :

A titre principal,

Débouter la société Naji Auto de l’intégralité de ses demandes comme mal fondées,A titre reconventionnel et principal,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 2 mai 2013,A titre reconventionnel et subsidiaire,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail du 2 mai 2013,En tout état de cause,

Ordonner l’expulsion de la société Naji Auto et celle de tous les occupants de son chef des lieux qu’elle occupe sis [Adresse 2] avec l’assistance d’un serrurier, du commissaire de police et de la force publique si besoin, dans le délai de 8 jours à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner la société Naji Auto à lui payer : . 35.458,80 € au titre de l’arriéré de loyers, taxes, ordures ménagères, consommation Veolia, frais avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (38.674 € arriéré de loyers, 7.120 € arriéré de charges, 6.480 € ajustement charges, 90 € ajustement dépôt de garantie, 4.020 € frais, 4.230 € arriéré taxe ordures ménagères) ;

. une indemnité d’occupation mensuelle du double du montant du loyer, majoré des charges, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou du prononcé de la résiliation judicaire,

. une somme de 5.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 septembre 2022

En application des dispositions de l’article L 145-45 du Code de commerce, la mise en œuvre de la clause résolutoire est subordonnée à la délivrance d’un commandement, acte par lequel le bailleur fait connaitre au locataire le ou les infractions reprochées et l’informe de ce qu’il entend user du bénéfice de la clause résolutoire si ce dernier n’exécute pas ses obligations dans le délai imparti. Il en résulte que le commandement de payer visant la clause résolutoire doit énoncer de manière précise les sommes dues par le locataire. Il est dépourvu d’effet s’il ne permet pas au preneur d’identifier clairement les causes des sommes réclamées. S’il mentionne une somme supérieure à celle réellement due, il demeure valable à hauteur de la partie non contestée. Il doit avoir été délivré de bonne foi.

La société Naji Auto soutient que le commandement a été délivré de mauvaise foi, qu’aucune somme n’est due et que le décompte ne fait pas apparaître clairement et lisiblement les sommes dues. Elle fait valoir :

Concernant les loyers,. que la bailleresse ne pouvait lui réclamer de sommes alors que depuis décembre 2021, elle ne pouvait exploiter les lieux, dépourvus d’électricité et affectés de désordres d’infiltrations,

. que l’expert judiciaire a relevé l’absence de compteur individuel accessible au locataire alors que cet accès est nécessaire à la gestion et à la sécurité des installations,

. que si le bail prévoit l’hypothèse d’une révision triennale et selon une clause d’échelle mobile, aucun choix n’a été réalisé par les parties de sorte que seule la révision triennale trouve à s’appliquer ; que le loyer appelé ne pouvait être de 1.070 € alors qu’il n’est aujourd’hui que de 1.026 €,

. que le réajustement de loyers sur cinq ans n’est pas justifié ,

Concernant les charges, . qu’aucune provision pour charges n’est prévue au bail ;

. que la bailleresse n’a jamais fourni de justificatifs des prétendues charges ;

. que la bailleresse savait ne pouvoir appeler une révision de charges sur cinq années ;

Concernant les frais, qu’aucune explication n’est donnée ; Qu’aucun réajustement pour caution n’a été appelé.

La société Siman fait valoir, à titre principal, que la société Naji Auto ne vise aucun fondement légal au soutien de sa demande de nullité alors qu’il n’y a pas de nullité sans texte ; à titre subsidiaire, que le commandement de payer est suffisamment explicite puisqu’il fait une distinction entre les différentes sommes réclamées avec la mention des périodes impayées ; que les pièces qu’elle produit aux débats justifient des taxes sur les ordures ménagères, de la consommation d’eau ; que l’indexation du loyer a été calculée par l’huissier instrumentaire.

Elle ajoute que la société Naji Auto ne justifie d’aucun paiement libératoire, à l’exception de la somme de 9.600 € versée en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état du 26 septembre 2024.

En ce qui concerne les désordres invoqués par la société Naji Auto concernant des prétendus infiltrations d’eau et coupures des installations électriques, elle expose que :

Qu’en 2019, la société Naji Auto l’a informée d’une menue fuite en provenance d’un appartement de l’immeuble mais n’a jamais fait de déclaration de sinistre, n’a pas répondu aux demandes de l’assureur puis a décliné son offre d’indemnisation ; que l’expert n’a relevé aucune défaillance de l’étanchéité, la boîte et la descente d’eau ayant été remplacée ;Qu’en ce qui concerne la coupure d’électricité, le 29 décembre 2021, celle-ci a été remis dès le 30 décembre 2021 ; que les installations électriques étaient conformes lors de l’entrée dans les lieux de la société Naji Auto et mais qu’elles n’étaient pas entretenues par cette dernière ;que l’expert judiciaire a relevé que les installations électriques étaient conformes lors de la prise de bail mais que des shuntages avaient réalisées un peu partout par la société Naji Auto, au gré des installations de nouvelles machines ; que seule l’absence de compteur électrique individuel – n’empêchant pas l’activité- lui est reprochée.

Sur l’absence de fondement légal à la demande de nullité du commandement

Au regard des conditions précitées, relatives à la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire et aux règles de droit commun relatives à l’exécution des contrats, le moyen tiré de la nullité du commandement pour imprécision et pour délivrance de mauvaise foi peut valablement être invoqué par la société Naji Auto.

Sur l’exception d’inexécution

L’exception d’inexécution permet au débiteur d’une obligation de refuser d’exécuter ses engagements en raison de l’inexécution dont il a été lui-même été antérieurement victime de la part de son créancier.

En matière de bail commercial, dès lors que le locataire peut exploiter et occuper les locaux loués conformément à leur destination, il ne peut prétendre à une dispense totale de loyer en invoquant l’exception d’inexécution pour manquement du bailleur à ses obligations.

La société Naji Auto invoque des désordres d’infiltrations d’eau et affectant l’installation électrique pour se prévaloir de l’exception d’inexécution.

L’expert judiciaire, dans son rapport du 16 juillet 2023, indique que les désordres sont constitués :

par des infiltrations d’eau, au niveau de l’atelier, en cas de fortes intempéries depuis plusieurs années, vraisemblablement causées par un manque d’étanchéité d’une boîte à eau et d’une tuyauterie d’évacuation trop petite ; au niveau du faux plafond, à cause d’une infiltration ponctuelle en façade ;Par la vétusté de l’installation électrique, même dangereuse, en la présence de nombreux désordres (non-conformité des tableaux, des câbles, des éléments terminaux…).

Il expose :

en ce qui concerne l’installation électrique, . que certains désordres datent de la prise de location (absence de coupure individuelle normalisée),

. que certains sont purement dus à des modifications effectuées pour les besoins du locataire en précisant ne pas connaître la proportion des installations modifiées dans le local depuis le début du bail,

. que certains sont aussi dus à un manque d’entretien (prises 3T arrachées, câbles en volants …),

. qu’une répartition de la cause des désordres de 20 % pour la vétusté et de 80 % pour les modifications non pérennes et l’absence de contrôle sur dix ans lui paraissait correcte,

. que la présence d’un compteur individuel accessible au locataire est nécessaire pour la gestion et la sécurité des installations louées ainsi qu’une rénovation totale,

. que l’activité de Naji Auto n’a pas s’effectuer dans des conditions normales depuis décembre 2021,

En ce qui concerne les infiltrations d’eau, . que celles-ci avaient été des évènements ponctuels et limités dans le temps,

. qu’il était nécessaire de reprendre l’étanchéité interne de la boite d’eau, d’effectuer un changement de 4 mètres de la descente d’eau , de remplacer une plaque du faux plafond dans l’atelier et de changer 2 m2 de [4] dans le bureau et de faire une reprise ponctuelle de la façade du bureau.

Il ressort de ce rapport d’expertise que les locaux litigieux ont, durant la période visée par le commandement de payer, été affectés de désordres (limités dans l’espace et ponctuels en ce qui concerne les infiltrations d’eaux, plus généralisés en ce qui concerne l’installation électrique). Toutefois, ceux-ci n’ont pas empêché la société Naji Auto d’exercer son activité, l’entreprise exploitée dans les locaux n’ayant jamais fermé, comme le confirment les attestations de témoins (Mme [N], M. [S], M. [J], Mme [P], M. [L]) et les attestations de l’expert-comptable de la société Naji Auto relatives aux marges brutes journalières réalisées en 2021, 2022 et 2023 sur la base de 232 jours ouvrés.

Il sera également relevé, en ce qui concerne les désordres de l’installation électrique, que ceux-ci sont imputables pour une partie notable à la société Naji Auto qui n’a pas entretenu cette installation et y a effectué de nombreuses modifications non pérennes.

La société Naji Auto qui a continué à exploiter son activité dans les locaux loués et qui est pour partie responsable des désordres l’affectant, ne pouvait valablement se dispenser du paiement des loyers en invoquant l’exception d’inexécution.

Sur l’imprécision des causes du commandement

Le commandement de payer du 30 septembre 2022 vise la somme de 28.548,24 € se décomposant comme suit, selon le décompte annexé :

Nouveau loyer de janvier 2021 à septembre 2022 : 1070 € appelé 1056 €

Ordures ménagères de 2017 à 2022

Rajustement charges 2017 à 2021

Frais 2017 à 2022 ;

Réajustement frais 2017 à 2021

Réajustement caution 90 €

Réajustement loyers 5 ans (108x60mois) 6.480 €

Le décompte ci-dessus détaille les sommes réclamées en fonction de périodes mensuelles en ce qui concerne les loyers, de périodes annuelles en ce qui concerne les ordures ménagères et les réajustements de charges et précise leur nature (loyers, taxes ordures ménagères, charges, frais, caution). Il comporte quatre colonnes se rapportant respectivement aux montants appelés, aux règlements (chèque ou virement) et leur date.

La société Naji Auto ne pouvait donc se méprendre sur la nature, la composition, les périodes des sommes réclamées. Elle était donc à même de les contester valablement le cas échéant, étant rappelé que le fait les sommes réclamées dans le commandement soient supérieures à la dette de locataire, n’a pas pour conséquence d’entraîner la nullité du commandement.

Aucune voie de nullité ne peut donc être invoquée de ce chef.

Sur la révision du loyer du loyer

Le bail du 2 mai 2013 stipule :

« La révision de la partie fixe du loyer s’effectuera sur la valeur HT du loyer selon la périodicité prévue ci-après :

A – Révision Triennale : ne s’applique que sur demande de l’une des parties ;

B – Révision annuelle : s’applique automatiquement et sans formalité … »

Il comporte deux tableaux sur les modalités et références de calcul pour chacune des révisions avec la mention « rayer le tableau inutilisé A ou B ».

Aucun des deux tableaux n’a été rayé sur le contrat de bail.

Le décompte joint au commandement du 30 septembre 2022, mentionne un loyer mensuel appelé de 1070 € de décembre 2020 à septembre 2022 et un loyer payé de 1056€ de décembre 2020 à novembre 2021, date à laquelle la société Naji Auto n’a plus effectué aucun versement.

La société Naji Auto soutient que la révision du loyer ne peut concerner que celle triennale, en l’absence de choix des parties figurant sur le bail, relève que la demande de révision que lui adressée la société Siman, par acte d’huissier du 16 avril 2021, se rapporte à une révision triennale et que le montant du loyer résultant de cette révision ne s’élève à 1.026 €. Elle ajoute que le bail ne prévoit aucune provision pour charges.

La société Siman déclare que l’indexation du loyer a été calculée par l’huissier instrumentaire.

Les parties ne justifient clairement ni du calcul du montant appelé par le bailleur de 1.070 €, ni de celui de 1.056 € payé par la locataire, le tribunal relevant toutefois que le bail prévoit bien le versement d’une provision pour charges aux mêmes échéances que les termes du loyer.

Au vu de ces éléments, il convient de considérer que la société Siman ne justifie pas du montant réclamé de 1.070 € et de dire que le loyer s’établit à 1.056 € régulièrement payé et non contesté par la société Naji Auto avant décembre 2021, date à laquelle cette dernière a cessé tout règlement tant au titre des loyers et des charges.

Sur les charges, taxes et frais

Le bail du 2 mai 2013 stipule qu’indépendamment du loyer, le preneur devra acquitter toutes les contributions et charges de ville, de police et de voierie auxquelles les locataires sont ordinairement tenus ; qu’il devra en outre payer sa quote-part des frais d’entretien, services et toutes charges locatives de l’immeuble et rembourser l’ensemble des charges de copropriété telles qu’elles sont prévues pour le lot loué par le règlement de copropriété, à l’exception des honoraires du syndic et des frais d’assemblée générale qui seront supportés par le bailleur.

Mais la société Siman qui se contente de verser aux débats les avis d’imposition de 2017 à 2020 des taxes foncières et des taxes sur les ordures ménagères ainsi que des factures trimestrielles d’eau Veolia, ne justifie pas du montant réclamé à ce titre, à la société Naji Auto, en l’absence notamment de la clé de répartition opérée sur ces montants alors qu’il est constant que la société Naji Auto n’occupe pas l’ensemble des locaux dont la société Siman est propriétaire dans l’immeuble.

Les montants réclamés sur le commandement de payer au titre des ordures ménagères, réajustements de charges et frais seront déduits de la somme de 28.314 €, réclamée au titre des impayés locatifs au 22 septembre 2022.

Sur le réajustement caution et loyers

Le réajustement de la caution et des loyers sur cinq ans n’est pas justifié, en l’absence d’explication sur le calcul ayant permis de déterminer les montants réclamés à ce titre. Ceux-ci seront déduits de la somme réclamée de 28.314 €.

Sur l’absence de bonne foi de la bailleresse

La société Naji Auto ayant cessé tout versement de loyers à compter du mois de décembre 2021 alors qu’elle continuait à occuper les locaux, il ne peut valablement être reproché à la société bailleresse d’avoir agi avec mauvaise foi en signifiant, le 30 septembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il sera rappelé à cet égard que l’obligation de payer le loyer prévu au bail constitue l’obligation première du locataire.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de dire que :

l’arriéré de loyers et charges, à la date du commandement de payer du 30 septembre 2022, s’établit à 10.560 € correspondant aux loyers, d’un montant mensuel de 1.056 €, impayés de décembre 2021 à septembre 2022 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire a été valablement délivré à la société Naji Auto à hauteur de cette somme de 10.560 €.

Sur le préjudice économique résultant du trouble de jouissance

La société Naji Auto demande la condamnation de la société Siman à lui payer la somme de 75.606,88 € au titre de son préjudice économique sur trois années résultant d’une perte de marge brute annuelle sur l’activité du garage de 25.202,296 € entre 2019 et 2024, calculée à partir de l’activité du garage de l’année 2019 comparée aux années suivantes.

Elle soutient que la baisse d’activité du garage par rapport à celle du magasin est imputable aux désordres d’électricité affectant les locaux.

Mais le tribunal observe que l’incident électrique est survenu en décembre 2021 ; que la comparaison avec 2019 apparaît peu pertinente ; que les comptes annuels au 31 décembre 2020, 31 décembre 2021 et 31 décembre 2022 versés aux débats montrent que un chiffre d’affaires ayant peu varié durant cette période (149.446 € au 31 décembre 2020, 151.992 € au 31 décembre 2021 et à 153.679 € au 31 décembre 2022) ; qu’en tout état de cause, la répartition de l’activité entre le garage et le magasin peut résulter de multiples causes et relever de choix propres à la société Naji Auto.

La perte de marge brute sur l’activité du garage, en lien avec les désordres, n’est démontrée ni dans son principe, ni dans son montant.

La société Naji Auto sera déboutée de sa demande au titre du préjudice économique.

Sur la liquidation de l’astreinte

Le juge de la mise en état de la 2ème chambre civile, dans son ordonnance du 26 septembre 2024, a enjoint à la société de procéder à l’installation d’un compteur électrique et a assorti cette obligation d’une astreinte provisoire de deux mois, à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de son ordonnance.

La société Naji Auto demande la liquidation de l’astreinte, le compteur électrique ayant été installé en février 2025.

La 2ème chambre civile est restée saisie de l’affaire après l’ordonnance du 26 septembre 2024 du juge de la mise en état. Elle est compétente pour statuer sur la liquidation de l’astreinte.

L’astreinte sanctionne la faute consistant en l’inexécution de la décision du juge. Son montant est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter, l’astreinte pouvant être supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution provient en tout ou partie d’une cause étrangère.

Il ressort des débats que la société Siman :

a fait diligences auprès des services EDF pour que ce compteur individuel soit installé mais s’est heurtée à des difficultés, les dits services exigeant un consuel avant d’intervenir (courrier EDF du 15 octobre 2024) ;a également fait diligence auprès de la société Naji Auto pour qu’elle lui indique les dates et heures auxquelles l’électricien pourrait intervenir (mail du 1er octobre 2024) ;a passé commande et payé le raccordement auprès de la société Enedis ; que celle-ci a indiqué, par mail du 30 octobre 2024, constituer le dossier et recueillir les pièces justificatives appropriées (plan de masse, extrait cadastral).

Il en résulte que les délais pris pour l’installation du compteur individuel résultent de difficultés rencontrées par la bailleresse pour exécuter l’injonction du juge de la mise en état. Le montant de l’astreinte sera supprimé.

La société Naji Auto sera déboutée de sa demande au titre de la liquidation de l’astreinte.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux.

Les juges saisis d’une demande de résiliation par acquisition de la clause résolutoire peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation ; la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le bail commercial du 2 mai 2013 prévoit que le bail sera résilié de plein droit, à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, des charges ou accessoires ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des obligations du bail, un mois après une sommation d’exécuter ou de de payer demeurée infructueuse.

Le commandement de payer une somme supérieure à celle réellement due demeurant valable à hauteur de cette dernière et la société Naji Auto ne justifiant pas du règlement de la somme de 10.560 € dans le délai d’un mois de la délivrance du commandement de payer, la clause résolutoire insérée au bail se trouve donc acquise, un mois après la délivrance dudit commandement.

Il convient, en conséquence, de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 30 octobre 2022 à minuit.

A titre subsidiaire, la société Naji Auto demande au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire, de réduire les loyers à hauteur de 48.510,08 € au titre des années 2022 et 2023, compte tenu du préjudice économique résultant de son trouble de jouissance, et de l’autoriser à s’acquitter de sa dette locative dans en 24 mensualités consécutives, la première à compter de la signification du jugement à intervenir et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mais, il sera rappelé que les délais de grâce s’appliquent au débiteur malheureux mais de bonne foi qui se trouve dans l’impossibilité de faire face à sa dette, malgré sa bonne volonté.

Or, il ressort des débats et pièces produites et notamment des décomptes produits par la bailleresse que la société Naji Auto ne verse aucun loyer et ne s’acquitte d’aucune charge depuis le mois de décembre 2021 alors qu’elle occupe les locaux et y exploite son activité ; que sa dette locative ne cesse d’augmenter ; qu’elle a seulement effectué un versement de 9.600 € les 10 et 11 décembre 2024, à la suite de la condamnation par le juge de la mise en état au versement d’une provision de 10.000 €. Ainsi, son compte de locataire présente un solde débiteur correspondant à plusieurs années de loyers.

Au regard de l’ancienneté de la dette et de son montant, sa demande de délai sera rejetée.

La demande de réduction du loyer à hauteur de 48.510,88 € au titre des années 2022 et 2023 apparaît subséquente à sa demande de suspension de la clause résolutoire. En tout état de cause, cette réduction correspondant à un préjudice économique qui n’est démontré ni dans son principe, ni dans son montant. Elle ne pourra qu’être rejetée.

Il convient donc de constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 30 octobre 2022 à minuit.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail à la date du 30 octobre 2022 à minuit, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la société Naji Auto se trouve occupante sans droit ni titre.

Il lui sera ordonné de libérer les locaux loués dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement.

A défaut de libération dans les délais, son expulsion et celle de tous les occupants de son chef, sera autorisée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Il n’y a pas lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte alors que la SCI Siman dispose des voies de droit pour faire exécuter le présent jugement.

L’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux avec remise des clés sera fixée au montant du loyer en cours et des charges tel qu’il résulte du bail et dans les conditions qui y sont prévues. Il n’y a pas lieu de dire que cette indemnité d’occupation sera égale au double du montant du loyer en l’absence de clause du bail prévoyant ce doublement, une telle majoration apparaissant, en tout état de cause, présenter un caractère excessif au regard du préjudice réellement subi par la bailleresse.

Il pourra être procédé le cas échéant à la séquestration des meubles laissés sur place selon les modalités prévues aux articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les loyers et charges dus

La SCI Siman demande la condamnation de la société Naji Auto à lui verser la somme de 60.614 € au titre des loyers impayés de décembre 2021 à janvier 2024, de la taxe sur les ordures ménagères de 2017 à 2024, du réajustement des charges de 2017 à 2024, des frais de 2017 à 2024, du réajustement de la caution et du réajustement des loyers, selon décompte au 4 novembre 2024.

Mais ce décompte n’inclut pas le paiement de 9.600 € effectué par la société Naji Auto, les 10 et 11 décembre 2024, paiement qui figure sur le décompte au 15 janvier 2025 versé aux débats.

En outre, pour les motifs exposés ci-dessus tenant à l’absence de justificatifs et d’explications donnés par la bailleresse relativement aux taxes et au calcul du nouveau loyer, aux réajustements opérés sur les loyers, sur les charges et sur la caution, il y a lieu de dire que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 30.528 € au 15 janvier 2025 correspondant au loyer de 1056 € (payé jusqu’en novembre 2021 par la société Naji Auto), multiplié par le nombre de mois impayés du 1er décembre 2021 au 15 janvier 2025 (38 mois) après déduction du règlement de 9.600 € .

La société Naji Auto sera condamnée à verser à la société Siman la somme de 30.528 € au titre des loyers, indemnités d’occupation restant dus au 15 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 septembre 2022 sur la somme de 10.560 € et à compter des conclusions du 24 avril 2025 valant sommation de payer sur le surplus.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les dépens et l’exécution provisoire

L’équité justifie que la société Naji Auto soit condamnée à verser à la SCI Siman la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant dans la présente instance, elle sera également condamnée au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer. Il n’y a pas lieu d’y ajouter les frais éventuels de l’exécution forcée, non compris dans liste limitative de l’article 695 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Dit le commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 septembre 2022 a été valablement délivré à la société Naji Auto, à hauteur de la somme de 10.560 €,

Déboute la société Naji Auto de sa demande au titre du préjudice économique,

Déboute la société Naji Auto de sa demande au titre de la liquidation de l’astreinte,

Déboute la société Naji Auto de sa demande de délai de paiement,

Déboute la société Naji Auto de sa demande de réduction du loyer compte tenu du préjudice économique,

Constate la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 30 octobre 2022 à minuit,

En conséquence,

Dit que la société Naji Auto et tous les occupants de son chef devront évacuer et rendre libre les locaux à usage commercial de garage, situés [Adresse 2], dans le délai de deux mois, suivant la signification du présent jugement,

Dit qu’à défaut, la société Naji Auto en sera expulsée ainsi que tous occupants de leur chef, par toutes voies de droit, avec si besoin est, l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier,

Dit qu’il pourra être procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles laissés sur place selon les modalités prévues aux articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne la société Naji Auto à payer à la SCI Siman une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges tel qu’il résulte du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux avec remise des clés,

Condamne la société Naji Auto à payer à la SCI Siman :

— la somme de 30.528 € au titre des loyers, indemnités d’occupation restant dus au 15 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2022 sur la somme de 10.560 € et à compter du 24 avril 2025 sur le surplus ;

— celle de 3.000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI Siman de ses demandes plus amples ou contraires ou les dit sans objet,

Condamne la société Naji Auto aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 30 septembre 2022,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé le 15 décembre 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY