TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 1]

**** Le 21 Mai 2026

Troisième Chambre Civile

N° RG 25/05867 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LJIS

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Syndicat des copropriétaires PGB 2.0 dont le siège social est sis [Adresse 1] Représenté par son syndic en exercice la société TISSOT IMMOBILIER, [Adresse 2] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par ELEOM avocats intervenant par la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

S.C.I. LA CLASTRE Société civile immobilière au capital de 300,00 € immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 522 602 457, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat,

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement réputée contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 26 Mars 2026 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 25/05867 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LJIS

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LA CLASTRE est propriétaire du lot n°70 (local commercial) au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à Nîmes.

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires PGB 2.0 représenté par son syndic la Société TISSOT IMMOBILIER a, par acte en date du 25 novembre 2025 assigné la SCI LA CLASTRE, devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, afin de :

— CONDAMNER le défendeur au paiement de la somme de 9.626,75 euros, représentant la quote part totale due par le défendeur, condamnation assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 13 mai 2025;

— CONDAMNER le défendeur au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive outre la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits;

— CONDAMNER le défendeur aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement de la créance et qui seront imputés au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration ainsi que les honoraires du syndic;

— NE PAS ECARTER l’exécution provisoire.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 26 mars 2026.

Régulièrement assigné à étude conformément à l’article 658 du code de procédure civile, la SCI LA CLASTRE n’a pas constitué avocat. Dès lors, conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

Vu l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel « si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, "à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que « la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

— Le relevé de propriété.

— Le contrat de syndic.

— Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.

— Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 11 avril 2023, 11 avril 2024, 07 mai 2025 approuvant les comptes de copropriété respectivement des 01/11/2021 au 31/12/2022, 01/01/2023 au 31/12/2023,01/01/2024 au 31/12/2024 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024, 01/01/2025 au 31/12/2025, 01/01/2026 au 31/12/2026.

— Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 1er octobre 2025, pour un montant total de 9.626,75 euros.

— Des appels de fonds et factures de 2022 à 2025

— La mise en demeure en date du 13 mai 2025 adressée à la SCI LA CLASTRE par courrier recommandé avec accusé de réception.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que la SCI LA CLASTRE a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 13 mai 2025 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 11 avril 2023, 11 avril 2024, 07 mai 2025 approuvant les comptes de copropriété respectivement des 01/11/2021 au 31/12/2022, 01/01/2023 au 31/12/2023,01/01/2024 au 31/12/2024 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024, 01/01/2025 au 31/12/2025, 01/01/2026 au 31/12/2026, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Le Syndicat des copropriétaires PGB 2.0 produit un décompte arrêté au 1er octobre 2025 sur lequel il apparaît une dette de charges de copropriété d’un montant de 9.626,75 euros.

Toutefois, il apparaît dans les décomptes détaillés produits par le demandeur, que certains frais ont été comptabilisés comme étant des charges échues, alors qu’ils constituent des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :

—  13/05/2025 : Frais de relance recommandée : 24 euros

—  27/05/2025 : Frais de relance recommandée : 24 euros

—  24/06/2025 : Transmission du dossier à l’huissier pour sommation : 240 euros

—  08/07/2025 : Charge privative – [J] [V] Sommation copropriété : 165,96 euros.

Soit la somme totale de 453,96 euros qui a été inclue indûment dans le montant des charges échues, qu’il convient de soustraire.

Ainsi, il apparaît que la somme de 9.172,79 euros (9.626,75 euros montant charges échues – 453,96 montant art 10-1 euros) est justifiée.

En application des dispositions de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 disposant que : « Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ».

En conséquence, il convient de condamner la SCI LA CLASTRE à payer au Syndicat des copropriétaires PGB 2.0 représenté par son syndic la Société TISSOT IMMOBILIER la somme de 8.788,79 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 13 mai 2025, et ce en deniers ou quittances.

II. Les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux disposition du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ainsi, pour que de tels frais soient nécessaires, ils doivent sortir de la gestion courante du syndic et traduire des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires aux fins de permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre du copropriétaire défaillant.

Ainsi, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de toute syndic et réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, la somme totale de 453,96 euros a été incluse dans le montant des charges de copropriété et constitue des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 à savoir :

—  13/05/2025 : Frais de relance recommandée : 24 euros

—  27/05/2025 : Frais de relance recommandée : 24 euros

—  24/06/2025 : Transmission du dossier à l’huissier pour sommation : 240 euros

—  08/07/2025 : Charge privative – [J] [V] Sommation copropriété : 165,96 euros.

Le demandeur justifie des frais de la sommation du 24 juin 2025 à hauteur de 165,96 euros et des deux relances recommandées des 13 mai 2025 et 27 mai 2025.Toutefois, le contrat de syndic prévoit une tarification de 20 euros pour la relance après mise en demeure, de telle sorte que cette somme sera retenue. Ainsi, la somme totale de 205,96 euros est justifiée au titre des frais de recouvrement.

Par conséquent, il convient de condamner la SCI LA CLASTRE à payer au Syndicat des copropriétaires PGB 2.0 représenté par son syndic en exercice la Société TISSOT IMMOBILIER la somme de 205,96 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation en date du 25 novembre 2025.

III. Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la carence de la SCI LA CLASTRE a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI LA CLASTRE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts.

IV. Sur les demandes accessoires.

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, la SCI LA CLASTRE succombant, supportera les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

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B. Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, "le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat."

En l’espèce, il convient de condamner la SCI LA CLASTRE à payer au Syndicat des copropriétaires PGB 2.0 représenté par son syndic la Société TISSOT IMMOBILIER au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 1.000 euros.

C. Sur l’exécution provisoire.

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

***

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LA CLASTRE à payer au Syndicat des copropriétaires PGB 2.0, représenté par son syndic la Société TISSOT IMMOBILIER :

— La somme de 9.172,79 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 13 mai 2025, et ce en deniers ou quittances.

— La somme de 205,96 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation en date du 25 novembre 2025;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes;

CONDAMNE la SCI LA CLASTRE à payer au Syndicat des copropriétaires PGB 2.0 représenté par son syndic la Société TISSOT IMMOBILIER, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE la SCI LA CLASTRE aux entiers dépens;

CONDAMNE la SCI LA CLASTRE à payer au Syndicat des copropriétaires PGB 2.0 représenté par son syndic Société TISSOT IMMOBILIER , la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

N° RG 25/05867 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LJIS

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

Le présent jugement a été signé par Valérie DUCAM, Vice-Président et par Corinne PEREZ, Greffier présent lors de son prononcé.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.