PREMIERE CHAMBRE

04 Décembre 2025

N° RG 25/03321 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OMLH

72A

S.D.C. RESIDENCE IMPULSION

C/

[O] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence Impulsion sise [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 6] [Adresse 11] représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et F [U] immatriculé au RCS de [Localité 10] sous le numéro 542 061 015, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Marie-Yvonne Lafaix-Guyodo, avocat postulant au barreau du Pontoise, et assisté de M^e Valérie Garçon, avocat plaidant au barreau de Seine Saint Denis

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [F], demeurant [Adresse 2], défaillant

— -==o0§0o==--

M. [O] [F] est propriétaire des lots n°1016 et 1093 dépendant d’un immeuble situé résidence Impulsion sise [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 7], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Impulsion sise [Adresse 5] et [Adresse 3] à 95160 Eragny Sur Oise ([Adresse 13]), représenté par son syndic, le cabinet Loiselet père, fils et F [U], a fait assigner M. [F] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à payer les sommes de :

—  9 006,23 euros au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2025 avec intérêts de droit à compter de la sommation,

—  76 euros au titre des frais,

—  2 500 euros à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil.

Il demande également la condamnation du défendeur aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Lafaix Guyodo, ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] a été assigné à l’étude, son adresse [Adresse 1] à [Localité 9] ayant été confirmée par un voisin et le commissaire de justice ayant constaté que son nom figurait sur la boîte à lettres. Il n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 4 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 16 octobre 2025 et mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

L’article 135 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, la mise en demeure du 28 juillet 2025, postérieure à l’assignation, et la relance du 28 mai 2025 établie concomitamment à l’assignation, n’ont pas été notifiées au défendeur et seront donc écartées.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

«  Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le SDC résidence Impulsion justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [F] est propriétaire des lots n°1016 et 1093 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 janvier 2017, 23 janvier 2018, 26 mars 2019, 4 mars 2020, 22 février 2021, 14 février 2022, 7 mars 2023 et 19 mars 2024,

— un décompte détaillé des charges arrêté au 1er avril 2025,

— des mises en demeure des 26 avril 2017, 25 octobre 2017, 26 janvier 2018, 28 octobre 2019, 27 janvier 2020, 26 janvier 2022 et 28 avril 2025,

— une relance du 28 février 2022,

— le contrat de syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte détaillé produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 9 006,23 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux pour la période du 1er janvier 2017 au 1er avril 2025, 3ème appel de fonds de l’exercice 2024/2025 inclus.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais de mises en demeure des 25 octobre 2017 et 27 janvier 2020, pour la somme totale de 76 euros ne peuvent être retenus dès lors que les accusés de réception ne sont pas produits.

Il convient en conséquence de rejeter la demande à titre des frais de recouvrement et de condamner M. [F] à verser au [Adresse 13] la somme de 9 006,23 euros au titre de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 1er avril 2025, 3ème appel de fonds de l’exercice 2024/2025 inclus.

Sur les intérêts

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC résidence Impulsion demande que la créance objet de l’instance soit majorée des intérêts au taux légal à compter de la sommation sans toutefois préciser la date de l’envoi de ladite sommation.

En tout état de cause, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi par lettre recommandée d’une mise en demeure ou d’une sommation de payer, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret précite.

Dans ces conditions, les intérêts au taux légal commenceront à courir de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Le [Adresse 13] n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [F], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés directement.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne M. [O] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Impulsion sise [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 8] la somme de 9 006,23 euros au titre de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 1er avril 2025, 3ème appel de fonds de l’exercice 2024/2025 inclus, majorée des intérêts au taux légaux à compter de l’assignation;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Impulsion sise [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 8] à titre des frais de recouvrement ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Impulsion sise [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 8] à titre de dommages et intérêts ;

Rejette la demande de capitalisation des intérêts du syndicat des copropriétaires de la résidence Impulsion sise [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 8];

Condamne M. [O] [F] aux dépens de la présente instance, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Condamne M. [O] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Impulsion sise [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 8] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 12], le 04 décembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS