Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 13 Mars 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Madame [W] [N], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [K] [T] épouse [B]

53 Boulevard de l’Egalité

Logement 33 Etage 5

44100 NANTES

comparant en personne

Monsieur [F] [B]

13 Rue des Genêts

44300 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 décembre 2024

date des débats : 16 janvier 2025

délibéré au : 13 mars 2025

RG N° N° RG 24/02567 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGSE

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame [K] [T] épouse [B] + Monsieur [F] [B]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 25 avril 2017, prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise, a donné à bail à Madame [K] [T] épouse [B] et Monsieur [F] [B] un local à usage d’habitation numéro 33 au cinquième étage sis 53 boulevard de l’égalité à Nantes (44100), outre ses accessoires, notamment une aire de stationnement, moyennant un loyer mensuel révisable de 459.31 euros, outre une provision sur charges de 132,82 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 459 euros.

Monsieur [F] [B] a donné congé le 18 octobre 2018 indiquant que le couple était séparé.

Des loyers restant impayés, par actes du 11 octobre 2022, Nantes Métropole Habitat leur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par actes séparés de commissaire de justice du 22 mai 2024, Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise, a assigné Madame [K] [T] épouse [B] et Monsieur [F] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 25 avril 2017 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 25 avril 2017 entre les parties ;

— ordonner l’expulsion de Madame [K] [T] épouse [B] et Monsieur [F] [B] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner solidairement Madame [K] [T] épouse [B] et Monsieur [F] [B] à payer à Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise :

— la somme de 5 579.00 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 02 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 457.40 euros à compter du 12 décembre 2022 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

— condamner solidairement Madame [K] [T] épouse [B] et Monsieur [F] [B] au paiement de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2024 puis renvoyée et évoquée à l’audience du 16 janvier 2025, dans l’attente d’un rappel d’aide personnalisée au logement et suite à un versement de 3 300 euros effectué par les locataires.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise, représentée par Madame [W] [N], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a actualisé sa créance à la somme de 1 892.17 euros arrêtée au 14 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, déduction faite des frais contentieux.

Elle a accepté la proposition de Madame [K] [T] épouse [B] aux fins de suspendre la clause résolutoire, au regard des effort fournis et de divers versements d’un montant supérieur au loyer effectués. La locataire doit fournir son attestation d’assurance habitation.

Bien que régulièrement assigné à personne, Monsieur [F] [B] n’a pas comparu et personne ne l’a représenté.

Régulièrement assignée à étude, Madame [K] [T] épouse [B] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle elle a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 70 euros par mois en sus du loyer et des charges. Elle a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir entre 800 et 1 600 euros par mois grâce à l’obtention d’un nouveau contrat à durée indéterminée en tant qu’auxiliaire de vie. Elle a précisé également percevoir le revenu solidarité active.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de contact avec les locataires et d’éléments d’informations sur leur situation.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [F] [B] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 mai 2024, soit au moins six semaines avant la première audience du 05 décembre 2024.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la bailleresse le 5 juin 2019, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice du 11 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer aux consorts [B] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 5 157.52 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 décembre 2022.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la solidarité demandée

L’article 1310 nouveau du code civil dispose : "La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas."

Il résulte de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

Entrent ainsi dans le champ d’application de cet article, les obligations résultant du paiement des loyers et charges même lorsque l’un des époux a quitté le domicile.

En l’espèce, la bailleresse se borne à soutenir que les époux [B] doivent être tenus solidairement au paiement des loyers et indemnités d’occupation jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des actes de l’état civil.

Dès lors, l’épouse reste tenue, solidairement avec son mari, de la dette de loyers en vertu des dispositions de l’article 220 du code civil, peu important que Monsieur [F] [B] ait donné congé et n’habite plus les lieux.

Il convient toutefois de relever que la bailleresse a été informée que Monsieur [F] [B] avait quitté le logement, celui-ci ayant donné son préavis le 18 octobre 2018. La bailleresse dispose d’ailleurs de sa nouelle adresser, communiqué au commissaire de justice qui a assigné.

Il est constant qu’après la résiliation du bail, l’indemnité due pour l’occupation des lieux par un seul époux ne présente plus un caractère ménager.

En conséquence, en l’absence d’élément contraire, la solidarité sera prononcée uniquement pour la dette de loyers, en application de l’article 220 du code civil.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par les locataires

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 12 décembre 2022, Madame [K] [T] épouse [B] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 12 décembre 2022, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat et de condamner Madame [K] [T] épouse [B] à son paiement.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Madame [K] [T] épouse [B] reconnaît le montant de la dette, qui est inférieure à celle de l’assignation.

Il résulte des pièces produites que les locataires n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 1 892.17 euros au 14 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, déduction faite de 501.71 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens.

Il convient toutefois de déduire de ce montant le coût de l’assurance souscrite pour le compte du locataire en l’absence de pièces conformément à l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 (191.73 euros), ainsi que les frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale non justifiés par la lettre recommandée avec accusé de réception telle que prévue à l’article L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation (106.68 euros).

La créance étant justifiée pour un montant de 1 593.76 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [K] [T] épouse [B] et Monsieur [F] [B] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La solidarité sera prononcée sur le fondement de l’article 220 du code civil, malgré le congé donné par Monsieur [F] [B], en l’absence de la transcription d’un éventuel divorce sur les actes d’état civil, jusqu’à la date de résiliation du bail, à savoir le 12 décembre 2022.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Madame [K] [T] épouse [B] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 70 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette.

Le bailleur accepte cette proposition.

Lors de l’audience, elle indique percevoir environ 1 200 euros par mois en tant qu’auxiliaire de vie dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée. Elle précise qu’elle devrait également bénéficier du RSA.

Il ressort du décompte que Madame [K] [T] épouse [B], seule occupante des lieux, a repris le paiement intégral des loyers depuis décembre 2024, versant un outre un complément afin d’apurer la dette, celle-ci ayant fortement diminué grâce à sa mobilisation.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Madame [K] [T] épouse [B] à se libérer de la dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [K] [T] épouse [B] et Monsieur [F] [B] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [K] [T] épouse [B] et Monsieur [F] [B], qui succombent supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 25 avril 2017 entre Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise et Madame [K] [T] épouse [B] et Monsieur [F] [B] portant sur un local à usage d’habitation numéro 33 au cinquième étage sis 53 Boulevard De L’égalité à Nantes (44100), outre ses accessoires, notamment une aire de stationnement, sont réunies à la date du 12 décembre 2022 ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [T] épouse [B] et Monsieur [F] [B] à payer à Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise, la somme de 1 593.76 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 14 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus ;

DIT que Monsieur [F] [B] sera tenu solidaire du paiement de cette créance jusqu’au le 12 décembre 2022 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE aux locataires leurs obligations et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

AUTORISE Madame [K] [T] épouse [B] à s’acquitter de la dette par 22 mensualités de 70 (SOIXANTE-DIX) euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 23ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [K] [T] épouse [B] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [K] [T] épouse [B] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise, à procéder à l’expulsion de Madame [K] [T] épouse [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas Madame [K] [T] épouse [B] à payer à Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [B] et Madame [K] [T] épouse [B] aux dépens en ce compris le commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

Michel HORTAIS S. ZARIFFA