PREMIERE CHAMBRE

16 Janvier 2025

N° RG 24/00879 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NTF3

72A

S.D.C. LES MORTEFONTAINES

C/

[R] [M], [F] [Y] épouse [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame [F] VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sise [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S. ATRIUM GESTION, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 030 129, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [M], demeurant [Adresse 6]

défaillant

Madame [F] [Y] épouse [M], demeurant [Adresse 6]

défaillante

— -==o0§0o==--

Suivant acte notarié du 19 août 2011, M. [R] [M] et Mme [F] [T] [Y] épouse [M] ont acquis les lots n°245 et 246 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Par jugement en date du 18 février 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a condamné solidairement M. [M] et Mme [Y] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées au 1er septembre 2020 pour un montant de 7 789,25 euros.

Par jugement en date du 15 mars 2022 le tribunal de proximité de Montmorency les a condamnés au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées, 4ème trimestre 2021 inclus.

Par jugement en date du 21 février 2023 le tribunal de proximité de Montmorency les a condamnés au paiement des arriérés de charges de copropriété et de travaux arrêtées au 1er octobre 2022 pour un montant de 3 886,20 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] (SDC [8]) sise [Adresse 1], [Adresse 3] – [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet de gestion Guy Soutoul SAS- trium Gestion a fait assigner devant le tribunal judicaire de Pontoise M. [M] et Mme [Y], aux fins de les voir condamnés solidairement à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  8 102,87 euros au titre de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 1er février 2024, appels de fonds du 1er février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023, date de la mise en demeure,

—  2 085,80 euros au titre des frais contentieux,

—  2 500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens,

et d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code Civil.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que M. [M] et Mme [Y], qui ont déjà été condamnés à trois reprises au règlement des charges de copropriété, ne règlent à nouveau pas les charges depuis la dernière condamnation.

M. [M] et Mme [Y], bien que régulièrement assignés à domicile par acte déposé à l’étude, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 18 juillet a fixé l’affaire au 21 novembre 2024 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, l’état hypothécaire et le titre de propriété dont il résulte que M. [M] et Mme [Y] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°245 et 246,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— le règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2021 et 20 avril 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et l’attestation de non recours relatif à ces deux assemblées,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— une lettre de mise en demeure avisé le 7 décembre 2023, et revenue non réclamée, pour le paiement de la somme de 8 171,87 euros,

— le contrat du syndic,

* Sur les charges de copropriété

Le relevé individuel de charges produits laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 8 102,87 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

* Sur les frais

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire.

En conséquence, les frais intitulés « honoraires suivi dossier avocat 2ème semestre 2022 » pour un montant de 455 euros, « honoraires suivi dossier avocat 1er semestre 2023 » pour un montant de 478,80 euros, « honoraires suivi dossier avocat 2ème semestre 2023 » pour un montant de 478,80 euros, et « honoraires transmission dossier avocat » pour un montant de 478,80 euros ne seront pas retenus.

En revanche, les frais de constitution d’hypothèque seront retenus, à la hauteur du montant prévu dans le contrat de syndic, pour un montant de 184 euros.

* Sur la solidarité

L’article 220 du code civil prévoit que toute dette contractée par un époux pour l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants oblige l’autre solidairement.

Il résulte de l’acte d’acquisition notarié du 19 août 2011 que M. [M] et Mme [Y] étaient lors de cette acquisition mariés sous le régime de la communauté d’acquêts.

Les sommes correspondant aux charges de copropriété et frais seront donc dues solidairement par les époux.

* Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, les notifications et mises en demeure sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En conséquence, les intérêts commenceront à courir à compter du 8 décembre 2023

Selon l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [M] et Mme [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8 286,87 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement, selon décompte arrêté au 1er février 2024, appels de fonds du 1er février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023, date de la mise en demeure sur la somme de 8 171,87 euros, et à compter de l’assignation du 13 février 2024 pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. M. [M] et Mme [Y],

En l’espèce, il est établi que M. [M] et Mme [Y] ont déjà été condamnés à plusieurs reprises pour des impayés de charges de copropriété. Leurs manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires à hauteur de 800 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [M] et Mme [Y], parties perdantes, supporteront solidairement les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement M. [M] et Mme [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sise [Adresse 1], [Adresse 3], [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 8 286,87 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement, selon décompte arrêté au 1er février 2024, appels de fonds du 1er février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023 sur la somme de 8 171,87 euros, et à compter du 13 février 2024 pour le surplus.

Ordonne la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière ;

Condamne solidairement M. [M] et Mme [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sise [Adresse 1], [Adresse 3], [Adresse 2] à [Localité 7] les sommes de :

—  800 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [M] et Mme [Y] aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 16 janvier 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS