REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-AVOLD

[Adresse 1]

N° RG 25/00016 – N° Portalis DBZK-W-B7J-DU46

Minute n° 94/2026

JUGEMENT du 12 Février 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. LM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Martial GAGNEUX, avocat au barreau de SARREGUEMINES

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Z] [A], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Danièla SPRETNJAK, avocat au barreau de SARREGUEMINES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 15/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Michaël CHAN

Greffier : Sabine DE FRANCESCO

DÉBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU :

04 décembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026 et signé par Michaël CHAN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sabine DE FRANCESCO, greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 1er septembre 2015, la société civile immobilière EMH a consenti à Monsieur [Z] [A] un bail d’habitation sur un logement, en ce compris les combles, situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Le logement a été racheté le 25 mars 2021 par la société civile immobilière LM (ci-après « SCI LM ») devenue bailleresse en lieu et place de la société civile immobilière EMH.

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 août 2024, la SCI LM a vainement fait signifier à Monsieur [Z] [A] un commandement de payer la somme principale de 4.940,00 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 31 juillet 2024, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024 par dépôt en l’étude, la SCI LM a fait assigner Monsieur [Z] [A] devant le juge des contentieux de la protection afin de voir prononcer la résiliation du contrat de location, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyer et d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [Z] [A] a quitté le logement le 28 avril 2025.

Après remises, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

En demande, la SCI LM se réfère à l’audience à ses dernières écritures du 4 décembre 2025 et demande au juge des contentieux de la protection de, notamment :

Constater la résiliation du bail à compter du 19 octobre 2024 et prononcer l’expulsion de Monsieur [Z] [A] des lieux qu’il occupe au [Adresse 5] [Localité 3]),

condamner Monsieur [Z] [A] à payer à la SCI LM les sommes suivantes :

10.271,81 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 octobre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la demande en justice,

500 euros mensuels (charges incluses) à titre d’indemnité d’occupation, de la date de résiliation du bail jusqu’au 28 avril 2025, date de la libération des lieux,

2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre l’intégralité des dépens de la présente instance.

A l’appui de ses prétentions, la SCI LM fait valoir que le locataire n’a pas réglé les sommes dues dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer du 19 août 2024.

S’agissant du quantum des sommes dues, elle soutient que Monsieur [Z] [A] ne peut pas contester devoir le montant des charges en ce qu’il a été informé de leur augmentation par courrier recommandé.

Sur la demande reconventionnelle du défendeur, la SCI LM indique ne pas s’opposer à la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 400 euros.

Au soutien de ses demandes en paiement de dommages et intérêts, la SCI LM fait valoir qu’elle a subi une perte financière du fait du non-paiement des loyers et des charges ce qui a entraîné un préjudice moral.

En défense, Monsieur [Z] [A] se réfère à ses écritures du 30 juin 2025 et sollicite du tribunal qu’il :

donne acte de ce que locataire reconnaît devoir la somme de 5.040 euros au titre des arriérés locatifs,

condamne la bailleresse à lui restituer la somme de 400 euros au titre du dépôt de garantie,

lui accorde des délais de paiement,

déboute la SCI LM de sa demande de paiement au titre des charges locatives.

Au soutien de sa demande de rejet des prétentions de la SCI LM, il expose que les provisions pour charges ont été suffisantes pour couvrir les charges réelles entre 2015 et 2021. Il fait valoir que son logement présentait des désordres s’agissant du chauffage qui n’ont pas été réglés et qui ont entraîné une surconsommation d’énergie.

Le défendeur soutient par ailleurs, sur le fondement de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, que la SCI LM a manqué à son obligation de communiquer le résultat de l’année antérieure, le budget prévisionnel et le mode de répartition des charges entre les locataires.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, Monsieur [Z] [A] fait état de difficultés financière liées à son état de santé et au fait que la résidence habituelle de son enfant âgé de cinq ans a été fixée à son domicile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet désormais que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative.

Et en tout état de cause, le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cour de cassation – Pourvoi n° 24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail, conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée, contient une clause résolutoire, et le commandement de payer signifié au locataire le 19 août 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 4.940,00 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été intégralement payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il convient de constater que les effets de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu le 1er septembre 2015 entre SCI LM et Monsieur [Z] [A] ont été acquis le 19 octobre 2024 et ce, conformément aux dispositions du contrat conclu entre les parties.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [Z] [A] entre le 19 octobre 2024 et le 28 avril 2025, date de libération des lieux par le locataire, cause un préjudice à la SCI LM qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [Z] [A] à payer à la SCI LM une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et avances de charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat de bail n’avait pas été résilié, à compter du 19 octobre 2024 et jusqu’au 28 avril 2025, date du départ effectif des lieux.

Sur les loyers et l’indemnité d’occupation :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

L’article 1343 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de location ainsi que du décompte produit par la SCI LM que Monsieur [Z] [A] était redevable de la somme de 420 euros à titre de loyer.

Selon décompte produit par les parties, Monsieur [Z] [A] demeure redevable de la somme de 5.040 euros au titre des loyers dus à la date au 19 octobre 2024, date de la résiliation du contrat de location.

Il convient d’ajouter à ce montant, les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 19 octobre 2024 et le 28 avril 2025, soit la somme de 2.520 euros (420 euros X 6 mois).

Le défendeur ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse, ni de l’existence d’un fait susceptible de le libérer de son obligation au paiement des loyers.

Il sera décompté des sommes dues par le défendeur la somme de 400 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Par conséquent, il convient dès lors de condamner Monsieur [Z] [A] à payer à la SCI LM la somme de 7.160 euros (soit 7.560 euros – 400 euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 28 avril 2025.

Sur les charges locatives :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Selon l’article 23 de la même loi, les charges récupérables, dont la liste exhaustive est fixée par décret, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d’entretien courant et des menues réparations. Il appartient au bailleur de justifier des dépenses réelles exposées pour les charges et de la clé de répartition entre les différents logements basée sur un principe d’équité en prenant en compte la consistance, la superficie et la situation des lots.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le locataire fait valoir que la bailleresse a, sans motif particulier, modifié le montant des provisions sur charges électriques à compter de l’année 2023. Pour autant, ce n’est pas tant la réévaluation des charges que leur justification qui sera analysée. En effet, le bailleur est en droit d’obtenir le paiement des charges réelles pour autant qu’il en justifie.

Les charges, telles qu’elles résultent des éléments du dossier, portaient sur la consommation individuelle de fuel pour le chauffage, sur la consommation d’eau et d’électricité dans les parties communes ainsi que sur certaines charges diverses tenant à des frais d’assainissement et de ramonage.

Cependant, à hauteur de tribunal, la bailleresse ne verse aucun justificatif à cet effet, se contentant de présenter différents suivis de charges transmis au locataire, lesquels ne constituent pas une preuve des sommes dues à ce titre.

Enfin et surtout, la bailleresse ne donne aucune clé de répartition des charges entre les différents logements de l’immeuble. Or, il est rappelé que la répartition des charges s’effectue sur un principe d’équité prenant notamment en compte la consistance, la superficie et la situation des lots.

Il se déduit des éléments qui précèdent que le bailleur ne justifie d’aucune des charges sur la période du 1er janvier 2022 au 28 avril 2025.

Par voie de conséquence, il ne saurait être retenu que celles-ci sont dues et la demande en paiement des charges par la SCI LM sera rejetée.

Sur les demandes en dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SCI LM, qui au demeurant est une personne morale, ne justifie d’aucun préjudice moral indépendant du retard de paiement des loyers venant justifier sa demande d’indemnisation à hauteur de 2.000 euros.

Par ailleurs, la demanderesse n’a fait état d’aucun moyen en droit et en fait au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par conséquent, les demandes en dommages et intérêts de la SCI LM seront rejetées.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte étant tenu de la situation personnelle et financière de Monsieur [Z] [A], il y lieu de lui octroyer des délais de paiement dans la limite de deux années conformément à l’article 1343-5 du code civil.

Par conséquent, il y a lieu de fixer le montant à régler mensuellement par le défendeur à la somme de 298 euros payable selon les modalités décrites au dispositif incluant la déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision :

La procédure, engagée en raison d’impayés locatifs du défendeur, a par ailleurs révélé des manquements de la bailleresse à ses propres obligations. Dans ce contexte, il y a lieu de condamner chaque partie à supporter ses propres dépens.

Pour les mêmes raisons, les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu le 1er septembre 2015 entre la société civile immobilière LM et Monsieur [Z] [A] ont été acquis le 19 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [A] à payer à la société civile immobilière LM une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce à compter du 19 octobre 2024 et jusqu’au 28 avril 2025, date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE la société civile immobilière LM à restituer à Monsieur [Z] [A] la somme de 400 euros au titre du dépôt de garantie, sous la forme d’une compensation avec les sommes dues par ce dernier ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [A] à payer à la société civile immobilière LM la somme de 7.160,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 28 avril 2025, après déduction de la somme de 400 euros due au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande de la société civile immobilière LM en paiement des charges locatives portant sur la période du 1er janvier 2022 au 28 avril 2025 ;

REJETTE la demande de la société civile immobilière LM en paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

REJETTE la demande de la société civile immobilière LM en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

ACCORDE à Monsieur [Z] [A] la faculté d’apurer sa dette en 23 mensualités équivalentes d’un montant de 298 euros, payable au plus tard le 10 de chaque mois à compter de la signification du présent jugement, la 24ème mensualité devant apurer totalement la dette ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourue à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE les demandes des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE chacune des parties à supporter ses propres dépens ;

RAPPELLE qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection