PREMIERE CHAMBRE

16 Septembre 2025

N° RG 23/01911 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NCBD

Code NAC : 64B

[C] [L] veuve [Z], [G] [Z], [X] [Z]

C/

[O] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 16 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Madame Yuehong CHOU, magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 17 juin 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Yuehong CHOU, magistrat à titre temporaire

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Madame [C] [L] veuve [Z], née le [Date naissance 3] 1960 au PORTUGAL, demeurant [Adresse 4]

Monsieur [G] [Z], né le [Date naissance 6] 1980 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7]

Madame [X] [Z], née le [Date naissance 5] 1988 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Marie VIDAL, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistés de M^e Sandrine DOS SANTOS, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Karine AINOUZ, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Olivier GANEM, avocat plaidant au barreau de Paris

— -==00§00==–

FAITS ET PROCEDURE

Mme [C] [L] veuve [Z], Mme [X] [Z] et M. [G] [Z] sont propriétaires de la parcelle [Cadastre 9] située au [Adresse 8].

Un permis d’aménager valant permis de démolir a été accordé le 10 avril 2019 par la commune d'[Localité 10] en vue d’une division de la parcelle en deux lots : le lot n°607 comportant la maison principale et le lot n°606 consistant en un lot à bâtir.

Un bornage et une reconnaissance des limites de la parcelle [Cadastre 9] ont été effectués par un géomètre-expert le 26 juin 2019, opération à laquelle les propriétaires des immeubles voisins ont assisté et contradictoirement signé le procès-verbal daté du même jour.

Mme [H] [V] et M. [O] [V] ont acquis une propriété située au [Adresse 1] le 5 septembre 2019, voisine de la parcelle [Cadastre 9].

Mme et M. [S] qui devaient acquérir le terrain à bâtir n°606 ont obtenu un permis de construire en date du 19 juin 2020.

Après un recours gracieux infructueux, un recours administratif contre ce permis a été déposé le 7 novembre 2020, notifié par Madame [V] aux époux [S] le 12 novembre 2020.

Par courrier en date du 14 avril 2023, M et Mme [S] ont retiré leur offre d’acquisition du terrain compte tenu de la procédure contentieuse en cours contre leur permis de construire. En conséquence, par arrêté en date du 19 avril 2023, la mairie d'[Localité 10] a retiré l’autorisation du permis de construire et par ordonnance en date du 3 novembre 2023, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a ordonné un non-lieu à statuer sur la requête en annulation du permis.

Le terrain à bâtir n° 606 a fait l’objet d’un nouveau compromis de vente au profit de Mme et M. [I] qui ont obtenu un permis de construire en date du 14 décembre 2023.

Après un recours gracieux à l’encontre de ce permis, les époux [V] ont formulé un recours contentieux en date du 10 février 2024 devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise.

Par courrier en date du 27 octobre 2024, les époux [I] ont abandonné leur projet.

Par arrêté en date du 9 décembre 2024, la commune d’Ecouen a transféré ledit permis de construire au profit des consorts [Z] qui sont intervenus volontairement dans la procédure pendante devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise.

Parallèlement, les consorts [Z] ont signé un compromis de vente de leur maison principale située sur le lot n°607, le 24 avril 2022 au profit de Mme et M. [E] pour la somme de 440 000 euros.

Les époux [E] se sont désistés de leur offre d’achat selon protocole d’accord en date du 2 janvier 2023.

Par acte en date du 6 avril 2023, la maison principale a été vendue au profit de Mme et M. [N] pour la somme de 435 000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mars 2023, Mme [C] [L] veuve [Z], Mme [X] [Z] et M. [G] [Z] ont fait assigner M. [O] [V] devant le présent tribunal, aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2025 et l’affaire plaidée le 17 juin 2025, la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

PRETENTION ET MOYEN DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 février 2025, les consorts [Z] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner M. [O] [V] à payer les sommes suivantes :

* 9 616,53 euros à Mme [C] [L] veuve [Z], Mme [X] [Z] et M. [G] [Z] au titre du préjudice financier,

* 1 500 euros à Mme [X] [Z] au titre de son préjudice moral,

* 1 500 euros à M. [G] [Z] au titre de son préjudice moral,

* 3 000 euros à Mme [C] [Z] au titre de son préjudice moral,

— débouter M. [O] [V] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

— débouter M. [O] [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [O] [V] à payer à Mme [C] [L] veuve [Z], Mme [X] [Z] et M. [G] [Z] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, sur le fondement des articles 544 et 1240 du code civil, les demandeurs font valoir que M. [O] [V] a sciemment voulu dissuader les acheteurs de conclure la vente en déclarant des propos mensongers concernant la division de la parcelle. Ils indiquent qu’il ne relève pas de leur obligation de vendeur d’informer les acheteurs de la maison principale, d’un recours contre le permis construire sur le lot à bâtir qui n’a, en toute état cause, aucune incidence sur la vente. Ils expliquent que leur préjudice économique est dû à la baisse du prix de vente qu’ils ont dû accorder aux acheteurs suivants et des frais financiers dû au retard de la vente. Ils sollicitent également la réparation d’un préjudice moral.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2025, M. [O] [V] demande au tribunal de :

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner in solidum Mme [C] [A] [L] veuve [Z], M. [G] [Z] et Mme [X] [Z] à payer à M. [O] [V] les sommes de :

* 500 euros chacun soit 1 500 euros au total à titre de dommages-intérêts,

* 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En défense, M. [O] [V] fait valoir qu’il a, à juste titre, informé les acheteurs, d’un litige relatif à la division de la parcelle et du recours administratif exercé contre le permis de construire, soulignant que les vendeurs auraient dû en tout état de cause informer les acquéreurs sur la situation de la parcelle. Il indique qu’il n’avait aucune intention de nuire et que l’exercice des voies de droit n’est pas constitutif d’une faute. A titre reconventionnel, il sollicite la réparation de son préjudice moral.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le comportement fautif de M. [O] [V]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le permis d’aménager a été affiché publiquement selon le constat de commissaire de justice en date du 24 mai 2019 et que la division du terrain a été matérialisée par le bornage et la reconnaissance des limites effectués par un géomètre-expert le 26 juin 2019.

Il n’est par ailleurs pas contesté que M. [V] est venu à la rencontre des époux [E] pour leur faire connaître l’existence d’un litige relatif au lot à bâtir et de l’existence d’un recours devant le tribunal administratif contre le permis de construire.

Ce faisant, M. [O] [V] a sciemment donné une information erronée sur le lot à bâtir en opérant une confusion entre d’une part le litige réel relatif à un permis de construire sur une autre parcelle (le lot n° 606) que celle sur laquelle portait le projet d’acquisition (le lot n° 607), et d’autre part un prétendu litige sur la division de l’ancienne parcelle [Cadastre 9].

Il ne rapporte d’ailleurs la preuve d’aucun litige relatif à cette division de parcelle, qui était en outre acquise avant qu’il n’ait fait l’acquisition de sa maison.

Pour s’exonérer de sa faute, M. [O] [V] soutient que les consorts [Z] n’ont pas délivré aux acquéreurs les informations essentielles sur la parcelle vendue. Or, il n’est pas démontré que les vendeurs aient dissimulé des informations essentielles sur le bien, dès lors que le compromis de vente mentionne bien une parcelle de 332 m² correspondant au lot n°607 contenant la maison principale et que la vente ne concerne pas le lot à bâtir n°606.

S’agissant de l’existence d’un recours administratif contre le permis de construire, il est relevé d’une part, que le recours administratif concerne le lot à bâtir n°606 dont l’information n’est pas une information essentielle à la vente du lot n°607. D’autre part, les vendeurs n’étant pas à l’origine du recours, ils ne pouvaient transmettre une information dont ils n’avaient pas connaissance.

Enfin, il est établi par le protocole d’accord signé le 2 janvier 2023 que les acquéreurs se sont désistés parce qu’ils ont " été informés de Monsieur [V], propriétaire d’une parcelle voisine, qui est venu à leur rencontre, que lui et d’autres voisins avait formé un recours contre la division de la parcelle et que celle-ci aurait des conséquences pour eux en cas d’achat du bien ".

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les informations erronées délivrées par M. [O] [V] ont dissuadé les époux [E] de poursuivre la vente et constituent un fait fautif susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle.

Sur les préjudices

* Sur le préjudice économique

Les demandeurs produisent une attestation du notaire en date du 15 février 2023 aux termes de laquelle il est indiqué que l’ensemble des conditions suspensives a été réalisé du compromis de vente signé avec les acquéreurs initiaux, les époux [E], et notamment celle relative à l’obtention du prêt. Il est donc établi que le seul motif pour lesquels ces derniers ont renoncé à l’acquisition est en lien avec les propos de M. [V].

Les demandeurs justifient par ailleurs d’une baisse du prix de 5 000 euros entre le prix de vente initial de 440 000 euros entendu avec les époux [E], et le prix final de 435 000 euros lors de la vente du 6 avril 2023 à de nouveaux acquéreurs.

Ils justifient en conséquence d’une perte de 5 000 euros résultant directement de la faute de M. [V], et il sera fait droit à leur demande à ce titre.

S’agissant de la taxe foncière de l’année 2022 d’une somme de 2 029 euros, il résulte de la date du compromis de vente en date du 26 avril 2022 et de l’attestation du notaire confirmant la levée des options suspensives stipulées, que l’acte définitif de vente aurait dû intervenir en juillet 2022. Dans ces conditions, les acheteurs auraient réglé au prorata 5 mois de la taxe foncière 2022 soit la somme de 845 euros [(2029 / 12) x 5]. La demande à ce titre sera accueillie à hauteur de cette somme.

De la même manière, la demande de remboursement de la facture d’abonnement d’eau d’un montant de 6,68 euros pour la période du 8 août 2022 au 11 novembre 2022 est justifiée.

S’agissant de l’entretien de la chaudière et du contrôle de conformité des branchements d’assainissement, il n’est pas établi que ces dépenses soient en lien avec le retard de la vente, en conséquence, la demande à ce titre sera rejetée.

S’agissant de la demande de remboursement des abonnements de gaz et d’électricité, il ressort de la procédure que les demandeurs reconnaissent ne plus habiter la maison principale. Les demandeurs expliquent devoir chauffer la maison, toutefois, ils ne justifient pas des frais de consommation. En conséquence, l’imputation de ces frais d’abonnement sur le retard de la vente n’est pas justifiée.

S’agissant de l’assurance de la maison principale, la période de la cotisation susceptible de remboursement est d’août 2022 à mars 2023 soit 8 mois. Il ressort des pièces versées aux débats que la cotisation annuelle de propriétaire non occupant est d’un montant de 253,10 euros. En conséquence, la demande à ce titre sera accueillie à hauteur de 168 euros [(253 / 12) x 8].

S’agissant des frais du protocole d’accord d’un montant de 450 euros, il est relevé que seul le paiement d’une provision est justifié et que le paiement effectif de ces frais n’est pas démontré. En conséquence, la demande à ce titre sera rejetée.

Par conséquent, M. [O] [V] sera condamné à payer aux consorts [Z] la somme totale de 6 019,68 euros en réparation de leur préjudice économique.

* Sur le préjudice moral

Le comportement fautif de M. [O] [V], ayant causé le retard de la vente de la maison principale, est de nature à générer un préjudice moral direct et certain pour les consorts [Z]. Mme [C] [Z] justifie d’un certificat médical en date du 18 juillet 2022 établissant un état dépressif sévère aggravé depuis mai 2022 avec des crises d’angoisse.

Ce préjudice sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros à Mme. [X] [Z] et à M. [G] [Z] chacun et d’une somme de 1 000 euros à Mme [C] [Z].

Sur la demande reconventionnelle de M. [V]

M. [O] [V] sollicite la réparation d’un préjudice moral lié à la procédure judiciaire dirigée à son encontre et aux tentatives d’intimidation à l’occasion d’une sommation interpellative.

Toutefois, M. [O] [V] ne démontre pas un abus de droit dans l’exercice des voies de recours de la part des consorts [Z]. Il sera, par conséquent, débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [V], partie perdante, est condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [O] [V] sera donc condamné à verser aux consorts [Z] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE M. [O] [V] à payer à Mme [C] [Z], Mme [X] [Z] et M. [G] [Z] la somme de 6 019,68 euros de dommages et intérêts pour préjudice économique ;

CONDAMNE M. [O] [V] à payer à Mme [X] [Z] et M. [G] [Z] chacun, la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE M. [O] [V] à payer à Mme [C] [Z] la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE M. [O] [V] à payer à Mme [C] [Z], Mme [X] [Z] et M. [G] [Z] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le DEBOUTE de sa demande à ce titre ;

CONDAMNE M. [O] [V] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 16 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS