TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02884 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JMF3

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 12 Décembre 2025

S.A. PARTELIOS HABITAT

C/

[M] [E]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

M. [M] [E]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. PARTELIOS HABITAT – RCS CAEN 626 150 106, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Madame [W] [G], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [E]

né le 19 Janvier 1968 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 16 Octobre 2025

Date des débats : 16 Octobre 2025

Date de la mise à disposition : 12 Décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 janvier 2025, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [E] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel de 376,78 euros, et une provision sur charges de 114 euros.

Le 28 avril 2025, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT a fait signifier à Monsieur [M] [E] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme au principal de 1.280,28 euros, arrêtée au 22 avril 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, remis à étude, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT, a fait assigner Monsieur [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— Constater la résiliation du contrat de location à ses torts ;

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [M] [E], ainsi que de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, et si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Monsieur [M] [E] à payer :

* la somme de 1.280,28 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant la recevabilité et décompte qui seront fournis lors des débats ;

* la somme correspondant aux loyers et charges impayés au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

* la somme de 300 euros au titre de la résistance abusive et injustifiée, sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil ;

* la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les frais et dépens, dont notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ;

A l’audience du 16 octobre 2025, la S.A d’HLM PARTELIOS HABITAT a comparu, représentée par Madame [Y] [S] [G], dûment mandatée pour la représenter lors des audiences concernant ladite société et un de ses locataires. Elle a actualisé la dette à 1.280,28 euros et a mentionné son accord quant à des délais de paiement à hauteur de 70 euros par mois.

Monsieur [M] [E] a comparu et a indiqué qu’il règle le loyer courant et sollicite de rester dans le logement et de payer 70 euros par mois à valoir sur l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 24 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 2 mai 2025.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

A la date du bail, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 28 avril 2025, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 1.280,28 euros, arrêtée au 22 avril 2025.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SA d’HLM PARTELIOS HABITAT produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 14 octobre 2025 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que la locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 1.280,28 euros.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 2 juin 2025 et de condamner Monsieur [M] [E] au paiement de la somme de 1.280,28 euros, suivant décompte arrêté au 14 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Au vu de la position des parties, il y a lieu d’accorder à Monsieur [M] [E] des délais de paiement, en lui permettant de s’acquitter de sa dette par le versement de 18 mensualités de 70 euros et une 19ème du reliquat, selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision.

Si Monsieur [M] [E] respecte strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si le locataire ne respecte pas les modalités ainsi définies ou ne procède pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et le locataire devra alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, le débiteur se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour lui de quitter les lieux, Monsieur [M] [E] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Il pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L.613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L.441-2-3 du même Code.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la S.A. [Adresse 9] allègue que la résistance abusive et injustifiée de Monsieur [M] [E] lui a occasionné un préjudice certain, sans justifier de son allégation conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, la S.A. D’HLM PARTELIOS HABITAT doit pouvoir justifier un préjudice distinct de celui causé par le défaut de paiement de la dette.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [E], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à la SA d’HLM PARTELIOS HABITAT une indemnité d’un montant de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la SA d’HLM PARTELIOS HABITAT ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 22 janvier 2025, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 11], à compter du 2 juin 2025;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] à payer à la SA d’HLM PARTELIOS HABITAT la somme de 1.280,28 euros, suivant décompte arrêté au 25 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [M] [E] à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 18 mensualités de 70 euros et une 19éme du reliquat ;

RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas, la SA d’HLM PARTELIOS HABITAT à faire expulser Monsieur [M] [E] ou tout occupant de son chef, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE dans ce cas, Monsieur [M] [E], à payer à la SA d’HLM PARTELIOS HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 3]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 28 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] à payer à la SA d’HLM PARTELIOS HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION