DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

N° RG 23/05546 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NLFH

30F

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE [L]

C/

[I] [R]

[O] [R]

[E] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

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ORDONNANCE D’INCIDENT

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Ordonnance rendue le 13 février 2025 par Stéphanie CITRAY, Vice-Président, Juge de la mise en état de ce Tribunal, assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré ;

Date des débats :24 octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024 lequel a été prorogé à ce jour.

DEMANDERESSE

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE [L], immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 824 207 294 , dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Jean-Marie JOB, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDEURS

Madame [I] [R], née le 21 Octobre 1942 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Madame [O] [R], née le 07 Août 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [E] [R] , né le 26 Septembre 1974 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Emmanuelle BOQUET, avocat au barreau du Val d’Oise

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

[E] [R] et [O] [R] sont propriétaires indivis d’un local commercial formant les lots de copropriété n°4 et 14 d’un ensemble immobilier au sein du centre commercial des Louvrais, sis [Adresse 5] à [Localité 4].

Suivant un acte à effet au 1er janvier 1977 renouvelé à effet au 1er janvier 1986, [I] [U], [V] [R], [O] [R] et [E] [R] ont consenti un bail commercial sur ce local au profit d’une pharmacienne [T] [K].

A la suite de plusieurs cessions de fonds de commerce, par acte du 12 novembre 2013, [O] [R] et [E] [R] ont consenti un nouveau bail commercial à la PHARMACIE DES LOUVRAIS à effet au 4 janvier 2013.

Par acte du 13 octobre 2016, la PHARMACIE DES LOUVRAIS a cédé son fonds de commerce à la SELARL PHARMACIE [L].

Par acte du 17 mars 2023, la SELARL PHARMACIE [L] a signifié à [I] [R], [O] [R] et [E] [R] une demande de renouvellement de bail.

Par acte du 13 juin 2023, [I] [R], [O] [R] et [E] [R] ont donné congé à la SELARL PHARMACIE [L] pour le 2 janvier 2024 avec droit à une indemnité d’éviction.

Par acte du 20 octobre 2023, [I] [R], [O] [R] et [E] [R] ont signifié à la SELARL PHARMACIE [L] un acte valant exercice du droit de repentir et renouvellement de bail pour une période de neuf ans à compter du 20 octobre 2023.

Procédure

La SELARL PHARMACIE [L], représentée par Me. SEMERIA, a fait assigner [I] [R], [O] [R] et [E] [R] devant le Tribunal judiciaire de Pontoise par actes séparés d’huissier du 20 septembre 2023 aux fins de paiement d’une indemnité d’éviction et de fixation de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération des lieux.

[I] [R], [O] [R] et [E] [R] ont constitué avocat par l’intermédiaire de Me. [S] et ont déposé des conclusions d’incident.

L’audience d’incident a été fixée au 24 octobre 2024 et le délibéré au 12 décembre 2024, prorogé au 13 février 2025.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : [I] [R], [O] [R] et [E] [R]

Par conclusions signifiées le 23 octobre 2024, [I] [R], [O] [R] et [E] [R] sollicitent du juge de la mise en état qu’il :

dise la SELARL PHARMACIE [L] irrecevable et mal fondée dans toutes ses demandes,dise que les consorts [R] sont bien fondés dans toutes leurs demandes,juge que le bail a été renouvelé au profit de la SELARL PHARMACIE [L] pour une durée de neuf ans à compter du 20 octobre 2023,déboute la SELARL PHARMACIE [L] de toutes ses demandes,condamne la SELARL PHARMACIE [L] à leur verser une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils arguent que suite à l’exercice de leur droit de repentir prévu par l’article L.145-58 du code de commerce, le bail a été renouvelé pour une période de neuf ans à compter du 20 octobre 2023 et que les demandes de l’assignation ne sont plus recevables.

Concernant les frais d’instance, ils soutiennent que la locataire fait une mauvaise interprétation de l’article L.145-58 du code de commerce et que le bailleur n’est tenu de prendre en charge les frais de l’instance que lorsque l’exercice de son repentir intervient après une décision judiciaire définitive mais pas avant.

Concernant la demande de fixation de l’indemnité d’occupation, ils font valoir que si une indemnité d’occupation est due pour compenser l’occupation du bien après l’expiration du bail, en l’absence de renouvellement formel, une fois que le bailleur exerce son droit de repentir, le bail est renouvelé rétroactivement à compter de la date de la demande de renouvellement et les sommes versées pendant la période d’incertitude sont requalifiées en loyers par la Cour de cassation. Ils ajoutent que le repentir efface l’effet du refus initial de renouvellement et rétablir les obligations des parties.

Enfin, ils reprochent à la SELARL PHARMACIE [L] d’encombrer le tribunal au lieu de prendre acte du repentir et de se concentrer sur le renouvellement et ses conditions.

2. En défense : la SELARL PHARMACIE [L]

Par conclusions signifiées le 22 octobre 2024, la SELARL PHARMACIE [L] demande au juge de la mise en état de :

constater que l’assignation et ses demandes restent à tout le moins pour partie recevables nonobstant l’exercice du droit de repentir des bailleurs,dire qu’il appartient encore au tribunal se statuer sur les frais de l’instance et sur le montant de l’indemnité d’occupation qui était due entre le 1er avril et le 20 octobre 2023,en conséquence rejeter la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [R],se déclarer incompétent pour statuer sur le surplus des demandes des consorts [R] qui relèvent du fond et donc de la seule compétence de la formation de jugement,condamner in solidum [I] [R], [O] [R] et [E] [R] à lui payer une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,réserver les dépens.

A l’appui de ses écritures, la SELARL PHARMACIE [L] argue que l’irrecevabilité s’apprécie au jour de l’introduction de la demande, que lors de la délivrance de l’assignation, les bailleurs n’avaient pas exercé leur droit de repentir, qu’elle était fondée à solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction et qu’elle avait donc intérêt à agir.

Elle ajoute que si la demande d’indemnité d’éviction est devenue sans objet suite au repentir, il reste des demandes à trancher au fond par le tribunal : les frais d’instance que le bailleur doit supporter et le montant de l’indemnité d’occupation pour la période comprise entre la fin du bail expiré et la date d’effet du renouvellement suite au repentir, laquelle est fixée selon la valeur locative du local.

Enfin, elle précise que la question de l’indemnité d’occupation figurait déjà dans l’assignation et qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge de la mise en état, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

DISCUSSION

1. Sur la fin de non-recevoir

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour :

statuer sur les fins de non-recevoir.Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du 1er alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état.

Les parties ne sont plus recevables à soulever des fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état".

L’article L.145-28 du Code de commerce prévoit que « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. […] »

L’article L.145-58 du Code de commerce dispose que « le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ».

En l’espèce, après avoir refusé le renouvellement du bail à la SELARL PHARMACIE [L] par acte extrajudiciaire du 13 juin 2023, les bailleurs ont exercé leur droit de repentir par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023.

Les bailleurs se prévalent de l’irrecevabilité de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction suite à l’exercice de ce droit de repentir.

Cependant, l’irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir s’apprécie au jour de la délivrance de l’assignation. Or, avant l’exercice du droit de repentir par les bailleurs, la SELARL PHARMACIE [L] était fondée à solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction pusique les bailleurs n’avaient pas encore exercé leur droit de repentir.

L’action en paiement de l’indemnité d’éviction n’est donc pas irrecevable. Elle est simplement devenue sans objet, ce que ne conteste pas la SELARL PHARMACIE [L].

2. Sur le renouvellement du bail et ses conséquences

L’article 789 du code de procédure civile définit les pouvoirs du juge de la mise en état.

Il n’est pas de sa compétence de trancher les demandes qui touchent au fond du droit.

Or, en l’espèce, le tribunal est saisi, depuis l’assignation, du montant de l’indemnité d’occupation due par la SELARL PHARMACIE [L] depuis l’expiration du contrat de bail commercial suite au refus de renouvellement notifié par les bailleurs. S’ajoute la question de la prise en charge des frais de l’instance suite au repentir, prévue par l’article L.145-58 du Code de commerce.

Si avec l’exercice du droit de repentir des consorts [R], le bail est désormais renouvelé, il n’en demeure pas moins que les parties sont en désaccord sur les conséquences de ce droit de repentir sur l’indemnité d’occupation due entre la date d’expiration du bail et la date du renouvellement et sur la prise en charge des frais.

Ces questions sont de la compétence du tribunal judiciaire statuant au fond et non de celle du juge de la mise en état.

3. Sur les demandes accessoires et les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [R] sont tenus aux dépens de l’incident.

En outre, ils devront verser in solidum à la SELARL PHARMACIE [L] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Constate que la demande en paiement de l’indemnité d’éviction est devenue sans objet suite à l’exercice du droit de repentir de [I] [R], [O] [R] et [E] [R],Rejette la fin de non-recevoir de la demande en paiement de l’indemnité d’éviction, soulevée par [I] [R], [O] [R] et [E] [R],Constate le désaccord des parties quant aux conséquences de l’exercice du droit de repentir par les bailleurs, notamment sur la prise en charge des frais de l’instance et sur la contrepartie de l’occupation du local commercial entre l’expiration du bail et le renouvellement de ce dernier,Se déclare incompétent au profit du tribunal judiciaire statuant au fond sur ces questions,Condamne in solidum [I] [R], [O] [R] et [E] [R] à verser à la SELARL PHARMACIE [L] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Ordonne le renvoi du dossier à l’audience de mise en état électronique du jeudi 22 mai 2025 à 9 heures 30Dit qu’il appartient aux parties de conclure au fond pour cette audience selon le calendrier suivant : conclusions des consorts [R] pour le 3 avril 2025conclusions de la SELARL PHARMACIE [L] pour le 22 mai 2025,Condamne [I] [R], [O] [R] et [E] [R] aux dépens de l’incident.

Fait à [Localité 4], le 13 février 2025

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY