Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 03 Juillet 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

271 Boulevard de Tournai

59650 VILLENEUVE D ASCQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [P]

Plaisance II

11 Rue du Sillon

44360 CORDEMAIS

comparant en personne

Madame [Y] [P]

Plaisance II

11 Rue du Sillon

44360 CORDEMAIS

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 15 mai 2025

date des débats : 15 mai 2025

délibéré au : 03 juillet 2025

RG N° N° RG 25/00450 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NSVP

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [L] [P] + Madame [Y] [P] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 12 décembre 2020 à effet à la date du 1er décembre 2020, la société VILOGIA a donné à bail à [L] [P] et [Y] [P], pour une durée d’un mois renouvelable automatiquement par tacite recondution, un logement T6 lui appartenant sis 11 Rue du Sillon, n°100784 – 44360 CORDEMAIS, moyennant un loyer mensuel initial de 787 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 10,59 € et la somme de 2,90 € pour les contrats (VMC, eau chaude, sanitaire…).

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, la société VILOGIA a fait commandement à [L] [P] et [Y] [P] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5.246,07 € arrêté au 24 juillet 2024, outre coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la société VILOGIA a fait assigner [L] [P] et [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

Constater que la location qui a été consentie à [L] [P] et [Y] [P] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

À défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à [L] [P] et [Y] [P] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Ordonner que [L] et [Y] [P] ainsi que tout occupant de leur chef seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Condamner solidairement les époux [P] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme en principal de 4.992,64 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance le jour de l’audience ;

Fixer et condamner solidairement [L] [P] et [Y] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, soit la somme de 886,57 € augmentée des charges locatives en cours régularisables, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

Condamner solidairement [L] [P] et [Y] [P] au paiement d’une somme de 800€ au titre des frais irrépétibles ;

Condamner solidairement les locataires aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du Tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A ladite audience, la société VILOGIA se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 7.530,99 € au titre des loyers et charges échus à la date du 14 mai 2025.

Régulièrement assigné à personne s’agissant de [L] [P] et à domicile s’agissant de [Y] [P] ont comparu lors des débats.

Il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides » (Caisse d’allocations familiales – CAF). »

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 2 août 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 28 janvier 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu'« à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, l’assignation du 28 janvier 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 29 janvier 2025, qui en a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce, VILOGIA sollicite que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, sans toutefois justifier de la présence de ladite clause dans les stipulations du contrat, le commandement de payer ne faisant d’ailleurs référence à aucune clause résolutoire.

Par conséquent, il y a lieu de débouter VILOGIA de sa demande fondée sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur le prononcé de la résolution du bail

A titre subsidiaire, VILOGIA demande la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers.

L’article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

Aux termes de l’article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat et en vertu de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il ressort du décompte produit à l’audience et arrêté au 14 mai 2025 que la dette locative est née au mois d’avril 2023 et que depuis, les locataires ont effectué des versements partiels.

Ainsi, pendant plus de deux ans, les locataires ont été défaillants dans le paiement de leurs loyers et charges, ce qui justifie le prononcé de la résiliation du contrat de bail.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La créance de VILOGIA est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[L] [P] et [Y] [P] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7.530,99 € au titre des seuls loyers et charges échus au 14 mai 2025.

L’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le locataire est obligé (…) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. (…)

À défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ».

En l’espèce, la bailleresse ne justifiant pas de cette mise en demeure, les frais d’assurance qu’elle a tarifés aux locataires seront déduits du montant de la dette locative, soit la somme de 11 €.

Il convient également de déduire la somme de 350,48 € au titre des frais de justice qui relèvent, le cas échéants et s’ils sont justifiés, des dépens.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 7.169,51 € arrêtée au 14 mai 2025.

***

Aux termes de l’article 1310 du code civil, « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

Il résulte également de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quelque soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.

En l’espèce, le contrat de bail stipule que [L] [P] et [Y] [P], mariés, sont « conjoints et solidaires pour l’exécution des obligations découlant du présent contrat ».

En conséquence, [L] [P] et [Y] [P] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 7.169,51 € au titre des seuls loyers et charges échus au 14 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés à payer à VILOGIA, à compter du 15 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 914,91 €.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que le dernier paiement effectué par [L] [P] et [Y] [P] date du 30 avril 2025 mais il s’agit d’un paiement partiel d’un montant de 490 € qui ne correspond pas au montant du loyer courant de 914,91 € ; ainsi, ils n’ont pas repris le paiement intégral de leur loyer avant l’audience.

De fait, le couple explique qu’un dossier de surendettement va être déposé, que le logement ne correspond plus à leurs besoins et qu’ils sont dans l’incapacité de payer un loyer aussi élevé (plus de 900 € pour des revenus cumulés d’environ 2.000 €). Ils ont également dû faire face à une dette d’environ 8.000 € de leur fille et expliquent que leur fils souffre de troubles du spectre autistique. De fait, ils ne demandent pas de délais de paiement.

Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu à octroyer des délais de paiement au bénéfice de [L] [P] et [Y] [P].

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [L] [P] et [Y] [P], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En équité, VILOGIA sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement, mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 12 décembre 2020 entre la S.A. VILOGIA et [L] [P] et [Y] [P], concernant le logement T6 lui appartenant sis 11 Rue du Sillon, 44360 – CORDEMAIS ;

DÉBOUTE VILOGIA de sa demande fondée sur l’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation du bail en date du 12 décembre 2020, à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement [L] [P] et [Y] [P] à payer à la S.A. VILOGIA la somme de 7.169,51 € en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers et charges échus et impayés au 14 mai 2025, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement [L] [P] et [Y] [P] à payer à la S.A. VILOGIA, à compter de l’échéance, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 914,91 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [L] [P] et [Y] [P], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [L] [P] et [Y] [P] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE la S.A. VILOGIA de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [L] [P] et [Y] [P] aux entiers dépens, notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY