TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01009 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QFHJ

JUGEMENT

DU : 10 Avril 2025

S.A. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [I] [X]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 10 Avril 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 16 Janvier 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e LEMONNIER + CCC

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 16 septembre 2023, Monsieur [T] [J] [O] représenté par la société TYRELLE a consenti à Monsieur [K] [X] la location à usage d’habitation principale d’un logement situé [Adresse 4] à [Localité 9].

La société Action Logement Services s’est portée caution au profit de Monsieur [K] [X], pour le paiement des loyers et charges dus par le locataire dans le cadre de la garantie VISALE.

Le montant du loyer révisable actualisé est de 550 euros provisions pour charges incluses.

Monsieur [T] [J] [O] a fait jouer l’engagement de caution pour des loyers et charges impayées de décembre 2023 et janvier 2024 pour un montant de 1100 euros.

La société Action Logement Services a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 20 mars 2024 pour un montant de 1100 euros .

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite été amenée à régler aux bailleurs les loyers et charges postérieures de avril et mai 2024 pour un montant total de 1100 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Essonne a été informée des impayés le 21 mars 2024.

Par acte d’huissier de justice en date du 14 juin 2024, la société Action Logement Services a fait assigner Monsieur [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 8] aux fins d’obtenir :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du locataire,

— son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— sa condamnation à payer la somme de 2200 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 mars 2024 sur la somme de 1100 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le locataire à payer ladite indemnité d’occupation à la société Action Logement services dès lors que ces paiements auront été justifiés par une quittance suborgative,

— sa condamnation à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 16 janvier 2025, la société Action Logement Service , représentée par son conseil, expose qu’en vertu de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016, elle est substituée de plein droit, avec transfert des biens, droits et obligations incluant les actions judiciaires en cours, aux organismes collecteurs de la participation des employeurs à l’effort de construction

Elle maintient ses demandes, actualisant la créance à la somme de 6050 euros au titre des loyers et charges, arrêté au 30 décembre 2024 terme de décembre inclus.

Cité par acte d’huissier remis à étude, Monsieur [K] [X], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE JUGE,

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Il convient de relever à titre liminaire que le contrat de cautionnement VISALE conclu avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES, précise que sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées”.

Il prévoit également que cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution.

La société Action Logement Services justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 24 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 21 mars 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 20 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1100 euros visée au commandement n’a pas été réglée par le locatiare dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur auquel est subrogé la caution est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 mai 2024.

Il ressort des décomptes produit en cours de délibéré que le paiement du loyer courant n’a pas repris au jour de l’audience et qu’aucun élément ne permet de retenir que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative dans un délai de deux ou trois ans, il ne peut donc lui être accordé des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ;

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société Action Logement Service à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Le locataire sera condamné à payer à la société Action Logement Services cette indemnité d’occupation dans la limite des sommes que la caution aura elle-même réglées au bailleur à ce titre, et justifiées par une quittance subrogative ;

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1249 du code civil et suivants du code civil, devenus les articles 1346 et suivants du même code, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale ; que le recours subrogatoire de la caution est prévu par l’article 2306 du code civil ; qu’en application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé à son recours personnel contre le débiteur principal ;

Que toutefois, la subrogation accordée à la caution qui a payé n’opère que pour les droits du créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats un décompte démontrant que Monsieur [K] [X] n’a pas réglé de manière régulière les loyers et charges.

La société Action Logement Service produit également le contrat de bail et le contrat de cautionnement au titre de la garantie des loyers impayés couvrant les impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation, les quittances subrogatives, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il résulte de ces pièces qu’au titre de la garantie souscrite, la société Action Logement Service a indemnisé Monsieur [T] [J] [O] bailleur versant une somme totale de 6050 euros correspondant aux loyers et charges impayés des mois de décembre 2023 à décembre 2024 inclus.

Toutefois, en l’absence de comparution de Monsieur [K] [X], la demande d’actualisation n’ayant pas été régulièrement signifiée au défendeur, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de Monsieur [K] [X] au montant figurant dans l’assignation, soit 2200 euros, suivant décompte arrêté au 29 mai 2024 terme de mai 2024 inclus.

Monsieur [K] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, la somme due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées sera fixée à 2200 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [X] à verser à la société Action Logement Service la somme de 2200 euros en remboursement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

4-Sur les demandes accessoires

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Monsieur [K] [X] , qui succombe, sera condamné aux entiers dépens .

L’équité et la situation économique respective des parties commandent qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de bail entre Monsieur [T] [J] [O] d’une part, et Monsieur [K] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] est résilié depuis le 21 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [K] [X], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [K] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

FIXE l’indemnité d’occupation au montant du loyer courant majoré des charges et taxes applicables qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et CONDAMNE Monsieur [K] [X] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité d’occupation dans la limite des sommes qu’elle aura elle-même réglées à ce titre au bailleur, et justifiées par une quittance subrogative ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [K] [X] à payer à la société Action Logement Services la somme de 2200 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 29 mai 2024 terme de mai inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer et celui de l’ assignation.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier

Le Président