PREMIERE CHAMBRE

15 Janvier 2026

N° RG 25/03676 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OOVM

72A

S.D.C. RESIDENCE [4]

C/

[J] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société A2BCD, immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 304 497 183, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Véronique PELISSIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

Madame [J] [X], demeurant Résidence [4], [Adresse 2], défaillante

— -==o0§0o==--

Mme [J] [X] est propriétaire d’un bien immobilier situé résidence [4], [Adresse 3] à [Localité 5].

Par jugement en date du 14 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a condamné Mme [X] au paiement de la somme de 18 003,15 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte en date du 19 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé résidence [4], [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic la SA A2BCD, a fait assigner devant ce tribunal Mme [X] et demande sa condamnation à payer les sommes de :

—  16 225,53 euros, avec intérêts au taux légal à compter du DATE MED, au titre des charges de copropriété et des frais,

—  4 900 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que Mme [X] soit condamné aux dépens et au paiement de la somme de 2 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [X], bien que régulièrement assignée par acte notifié à étude, le commissaire de justice ayant vérifié son nom sur la boîte aux lettres et l’interphone, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 02 octobre a fixé l’affaire au 20 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [X] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 77 et 86,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 septembre 2020, 30 juin 2021, 10 juin 202214 juin 202326 juin 2024, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic.

Les frais intitulés « facture honoraire demande d’information » pour un montant total de 509 euros qui ne sont pas justifiés seront déduits du montant des charges réclamées.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 11 795,33 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure les défendeurs avant de procéder aux frais de recouvrement. En effet, la copie du feuillet et de l’enveloppe de la lettre de mise en demeure du 25 avril 2025 ne fournit pas la date de la présentation ni le motif du retour de la lettre, aucun accusé réception n’étant produit.

En conséquence, aucun frais ne pourra être retenu.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, en l’absence d’accusé de réception de la lettre du 25 avril 2025, les intérêts commenceront à courir à compter de l’assignation.

Il convient en conséquence de condamner Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 11 795,33 euros, correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2021 au 1er avril 2025, deuxième trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Mme [X] a déjà été condamnée par tribunal judiciaire de Pontoise le 14 septembre 2021, et continue de pas régler les charges de copropriété. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer ces charges constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il convient en conséquence de condamner Mme [X] à verser la somme de 1 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [X], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé résidence [4], [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 11 795,33 euros, correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2021 au 1er avril 2025, deuxième trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 100 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [X] aux dépens ;

Condamne Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 15 janvier 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS