TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° du dossier : N° RG 24/03726 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBCBN

N° MINUTE :26/0003

JUGEMENT

DU 23 Février 2026

— ---------------

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [M] [N] [H] [Q], demeurant [Adresse 1] [Localité 1]

Rep/assistant : M^e Emeline K/BIDI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

comparant

à :

Monsieur [U] [J] [Y], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M. [A] [F]

comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 08 Décembre 2025

PRESIDENT: Hélène BIGNON, Vice-présidente

ASSESSEURS BAILLEURS :M. Jules André GOVINDASSAMY POULLE

( titulaire) M. [R] [D]( titulaire)

ASSESSEURS PRENEURS :Kévin LARDAL(titulaire)

GREFFIER: Gina DOLCINE

DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Président du Tribunal paritaire des baux ruraux, assistée de Gina DOLCINE, Greffier,

Notif LRAR aux parties le

CCC :

CE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 mai 2017, M. [M], [N], [H] [Q] a consenti à M. [U], [J] [Y] un bail à ferme d’une durée de neuf années prenant effet le 1er juin 2017 relatif à deux parcelles sises [Localité 2], [Localité 1] ([Localité 3]), cadastrées AT [Cadastre 1] et AT [Cadastre 2] ayant une contenance respective de 0,2890 hectares et 0,1480 hectares soit au total 0,4370 hectares, moyennant un prix de fermage annuel de trois tonnes quatre-vingt-sept de canne payable le 1er juin de chaque année.

Par requête déposée au greffe le 10 octobre 2024, M. [M], [N], [H] [Q] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de voir résilier le bail à ferme et condamner à payer le preneur.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 14 novembre 2024 reçu le 18 novembre 2024, pour le défendeur, et par courriers simples, pour le demandeur et son conseil, les parties ont été convoquées à comparaitre à l’audience de tentative de conciliation du 9 décembre 2024.

Lors de cette audience, les parties ont comparu en personne. M. [Y] est assisté d’un avocat.

Aucune tentative de conciliation n’ayant pu aboutir, l’affaire a été renvoyée devant le bureau de jugement à l’audience du 17 février 2025 pour conclusion de la défense.

Suivant renvoi sollicité à la demande d’au moins l’une des parties, l’affaire a été retenue le 14 avril 2025. A ces occasions, M. [Q] est assisté d’un avocat. M. [Y] est assisté, suivant pouvoir du 14 février 2025, par M. [A] [F], membre de l’organisation « Unis pour nos agriculteurs » (UPNA), habilité suivant attestation dressée par M. [T] [X], président de l’UPNA, le 10 février 2025.

Au regard des effectifs du service, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience du 8 décembre 2025. Les parties ont été convoqués par lettres recommandées avec accusé réception reçues le 15 novembre 2025 pour M. [Y] et le 17 novembre 2025 pour M. [Q]. M. [F] et Me [V] ont été convoqués par lettres simples du 13 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières écritures régulièrement notifiées à l’audience du 14 avril 2025, M. [M], [N], [H] [Q] sollicite de :

prononcer la résiliation du bail pour non-exploitation de tout ou partie des biens données en location,prononcer la résiliation du bail pour abus de jouissance de nature à compromettre la bonne exploitation des fonds,condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 700 euros au titre des frais de remis en état des parcelles,rejeter les demandes formulées en défense,condamner le défendeur au paiement des frais et dépens de l’instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, aux termes de ses conclusions régulièrement notifiées à l’audience du 17 février 2025, M. [U], [J] [Y] demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

juger irrecevables et mal fondées les demandes présentées par M. [Q], condamner M. [Q] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts avec production d’intérêts au taux légal,condamner M. [Q] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec production d’intérêts au taux légal,condamner M. [Q] aux entiers dépens.

Il est expressément renvoyé aux écritures des parties concernant leurs moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré au 23 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de résiliation du bail rural

Selon l’article L. 461-8 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur ne peut faire résilier le bail que dans les cas suivants :

1° S’il apporte la preuve :

a) Soit de deux défauts de paiement ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, faire mention de cette disposition ;

b) Soit d’abus de jouissance du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;

c) Soit de la non-exploitation de tout ou partie du bien considéré ;

2° S’il veut changer la destination agricole sur des parcelles comprises dans le bail ; dans ce cas, les dispositions de l’article L. 411-32 sont applicables.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant que le juge apprécie souverainement la gravité du/des manquement(s) (Civ., 14 avr. 1891 – Civ. 1è, 3 févr. 2004 – Civ. 3è, 17 oct. 2012, n°11-22.920) et n’est pas tenu de prononcer la résolution du contrat. Aussi, et par exception, le juge apprécie la gravité des manquements en se plaçant à la date de la demande (Civ. 3è, 6 déc. 1995, n°93-21.260 – Civ. 3è, 30 janv. 2002, n°00-14.231).

Sur l’inexploitation de tout ou partie des parcelles

En l’espèce, M. [Q] sollicite la résiliation du bail à ferme pour défaut d’exploitation. Il affirme que les parcelles sont en friche, que M. [Y] n’apporte ni la preuve de la contamination de ses cultures, ni l’impact des conditions de sécheresse sur l’exploitation et que les fautes du preneur s’apprécient au jour de l’introduction de la demande en justice. Il indique par ailleurs que lors de la conclusion du bail, le terrain était « en herbe » du fait d’une absence d’activité agricole depuis plus d’un an suivant sa prise de retraite, qu’étranger de la procédure de mise en location, il n’a pas « eu le réflexe de relire toutes les dispositions du contrat avant signature » notamment l’article 9 duquel il ressort que le terrain était en « jachère sale » et que par excès de confiance en M. [Y], il n’a pas réalisé d’état des lieux formel justifiant l’état du terrain à la signature du bail.

En défense, M. [Y] conteste l’état des parcelles tel que décrit en demande, assurant que la mention « jachère sale » est conforme à la réalité, et précise que les parcelles sont actuellement plantées. Au demeurant, il signale l’irrecevabilité de l’action en résiliation du bailleur puisque les terres ont été mises au repos courant 2024 en raison de la sécheresse, étant dit que les parcelles ne sont pas irriguées, et de l’impact du champignon botrytis du chou sur les productions.

Aux dires d’expert, les parcelles litigieuses sont manifestement et pour leur totalité en mauvais état d’entretien cultural. La mauvaise exploitation est uniquement liée à des causes techniques culturales et humaines. La dégradation des parcelles est directement liée au mauvais entretien des cultures par l’exploitant fermier.

Il sera d’abord utilement rappelé que le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur un rapport d’expertise non judiciaire, étant relevé que l’expertise dressée par le cabinet GSD Expertises foncières et développement est non contradictoire et contestée en défense.

Aussi, les photographies produites en demande, au demeurant non datées, ne permettent pas à la présente juridiction d’être assurée qu’elles ont été prises sur les parcelles litigieuses, en dépit de constat dressé par commissaire de justice.

Par ailleurs, au vu des termes du bail, de l’attestation dressée par Mme [Z] [C] produite en défense laquelle indique que les parcelles ont été « défrichées » à compter de la prise à bail par M. [Y] et en dépit d’état des lieux d’entrée, il sera retenu que l’état des parcelles lors de la signature du contrat était en « jachère sale », conformément aux dispositions contractuelles de sorte que la responsabilité du preneur ne peut être exclusive.

Enfin, il résulte des attestations produites en défense le travail et l’investissement de M. [Y] sur les parcelles litigieuses. De plus, si la contamination des productions n’est effectivement pas démontrée, la sécheresse au cours de l’année 2024 impactant nécessairement l’exploitation des parcelles ne fait pas de doute, eu égard aux pièces produites.

En conséquence, ce moyen est inopérant.

Sur l’abus de jouissance de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds

M. [Q] sollicite, par ailleurs, la résiliation du bail à ferme pour abus de jouissance mettant en avant l’entreposage sur les parcelles louées d’engins agricoles, de poteaux électriques et de gravats.

En réplique, M. [Y] explique que l’utilisation par un sous-traitant EDF d’une surface d’environ 50 mètres carré des parcelles pendant un temps restreint a été nécessaire pour assurer des travaux sur le réseau électrique, que l’ajout de tout-venant dans des proportions qui ne sont nullement de nature à artificialiser les terres, a été indispensable pour l’accès du matériel mécanique sur les parcelles et que la destination des parcelles demeurent inchangée.

Il ne peut être sérieusement reproché à M. [Y] d’avoir autorisé la société EDF à utiliser une partie des parcelles louées aux fins de réhabilitation du réseau électrique étant relevé la durée restreinte de l’entreposage d’engins et de poteaux électriques, ici du 23 août au 11 septembre 2024, soit antérieurement à l’introduction de la présente instance.

De plus, il sera précisé tel qu’il ressort des pièces produites que l’entreposage a été autorisé à titre gratuit et au service du voisinage lequel aurait été privé, à défaut, d’accès au chemin entier.

En outre, aucune des pièces produites ne justifie l’entreposage de gravats.

Enfin, M. [Q] n’explique pas en quoi ces prétendus abus de jouissance sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Ce moyen sera dès lors écarté.

En considération de ces éléments, les manquements ne sont pas caractérisés de sorte que M. [Q] sera débouté de ses demandes principales tendant au prononcé de la résiliation du bail à ferme et par voie de conséquence, à la condamnation de M. [Y] au paiement de la somme de 1 700 euros au titre des frais de remise en état des parcelles.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

M. [Y] sollicite la condamnation de M. [Q] au paiement de dommages et intérêts relevant les manœuvres frauduleuses commises par le bailleur par le biais de l’expertise amiable produites aux débats pour tenter de démontrer de prétendus manquements contractuels en ce qu’elle est mensongère, l’atteinte à son honneur en disqualifiant ses pratiques agricoles, l’atteinte à son droit de jouir paisiblement de son bien en ce que le bailleur s’est introduit sans autorisation sur les parcelles, sa volonté de lui nuire et pour procédure abusive.

En faisant choix d’invoquer les dispositions de l’article 1240 du code civil dont il résulte que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, le preneur est tenu de démontrer notamment l’existence d’une faute et d’un préjudice.

Or, force est de constater qu’aucune des pièces produites ne justifie ni les fautes alléguées ni le préjudice subi.

Ainsi, il sera débouté de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, M. [Q], qui succombe, sera tenu des dépens.

De ce fait, il sera débouté de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le preneur, M. [Q] sera condamné à payer à M. [Y] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal paritaire des baux ruraux statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [M], [N], [H] [Q] de ses demandes tendant au prononcé de la résiliation du bail à ferme consenti le 29 mai 2017 relatif à deux parcelles sises [Adresse 3] ([Localité 3]), cadastrées AT [Cadastre 1] et AT [Cadastre 2], et à la condamnation de M. [U], [J] [Y] au paiement de la somme de 1 700 euros au titre des frais de remise en état des parcelles ;

DEBOUTE M. [U], [J] [Y] de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DEBOUTE M. [M], [N], [H] [Q] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M], [N], [H] [Q] à verser à M. [U], [J] [Y] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M], [N], [H] [Q] aux entiers dépens ,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 23 février 2026 ; les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et le greffier.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE