RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00018 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PAUV

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 07 AVRIL 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

SYNDIC STE IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Bruno ADANI Avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [G]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant,

Madame [F] [S] épouse [G]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [I] [G] et Madame [F] [S] épouse [G] sont propriétaires des lots n°2010, 2042, et 2441 au sein de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 4] soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Monsieur [I] [G] et Madame [F] [S] épouse [G] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :

—  5438,38 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024, date de la mise en demeure,

—  1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens comprenant notamment le coût de l’inscription d’hypothèque,

et dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

À l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 6164,89 euros au titre des charges arrêtées au 26 janvier 2026. Il s’en rapporte concernant la demande en délais de paiement.

Il expose que Monsieur [I] [G] et Madame [F] [S] épouse [G], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

À l’audience, Monsieur [I] [G] et Madame [F] [S] épouse [G], comparants, contestent les sommes réclamées et demandent au tribunal de bénéficier de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois. Ils sollicitent le rejet des sommes sollicitées au titre des frais.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 4 décembre 2019, 22 décembre 2020, 16 décembre 2021, 29 juin 2022, 17 novembre 2022, 25 janvier 2023, 31 janvier 2024, 14 mars 2024, et 22 janvier 2025 approuvant les comptes entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2025, et les attestations du syndic de l’immeuble en date des 10 juin 2020, 29 novembre 2021, 31 mars 2022, 22 février 2023, 20 octobre 2023, 5 juin 2024, 18 août 2025 et 22 décembre 2025 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Si les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l’article 86 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [G] et Madame [F] [S] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5138,09 euros , au titre des charges de copropriété dues au 26 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 5108,38 euros, et à compter du jugement sur le surplus, en l’absence d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 13 novembre 2024, dont il n’est pas démontré qu’elle a touché son destinataire.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il n’y a pas lieu de retenir les frais de mise en demeure à hauteur de 61,29 euros imputés le 13 novembre 2024 et les frais de relance imputés à hauteur de 43,20 euros le 4 décembre 2024, l’envoi des courriers n’étant pas justifié.

En outre, il est également imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 192 euros le 11 septembre 2025, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les frais de “transmission dossier avocat” imputés à hauteur de 360 euros le 13 août 2025, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Les frais de commissaire de justice pour la signification de l’assignation sont inclus dans les dépens. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [I] [G] et Madame [F] [S] épouse [G] ont déjà fait l’objet de condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements des 31 juillet 2012 et 14 novembre 2014. Le comportement et la résistance des copropriétaires entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [G] et Madame [F] [S] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts .

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [I] [G] et Madame [F] [S] épouse [G] demandent des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [I] [G] et Madame [F] [S] épouse [G] des délais afin de s’acquitter de leur dette en 23 versements de 200 euros et un dernier versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [I] [G] et Madame [F] [S] épouse [G] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [I] [G] et Madame [F] [S] épouse [G] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [G] et Madame [F] [S] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 4] la somme de 5138,09 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 26 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 5108,38 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 4] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [G] et Madame [F] [S] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 4] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

AUTORISE Monsieur [I] [G] et Madame [F] [S] épouse [G] à s’acquitter de leur dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 200 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [G] et Madame [F] [S] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 4] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [G] et Madame [F] [S] épouse [G] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT