RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00373 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5PG

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

— ------------------

JUGEMENT

DU 17 FEVRIER 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [O]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [M] [O] est propriétaire d’un appartement (lot n°325) et d’une cave (lot n°326) représentant 48 / 10 000 tantièmes au sein de la [Adresse 1] sise [Adresse 3] à [Localité 3], cadastré AR n°[Cadastre 1], l’immeuble étant soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par exploit de commissaire de justice du 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a, par l’intermédiaire de son syndic la Cabinet SGA, fait signifier à Monsieur [M] [O] une sommation de payer la somme de 2 182,65 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 4 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la Cabinet SGA, a fait assigner Monsieur [M] [O] devant le tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 9 décembre 2025, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  3 665,72 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  1 400 euros au titre des dommages et intérêts ;

—  1 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 février 2025 et de l’inscription d’hypothèque ;

et rappeler l’exécution provisoire du jugement.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes et s’oppose aux délais de paiement.

Il précise que le défendeur a fait l’objet d’une décision de recevabilité au surendettement et qu’un plan a été mis en place en septembre 2025, sur la base d’une créance du syndicat à hauteur de 2 097 €. Il ajoute que Monsieur [M] [O] a fait des règlements diminuant la dette, et a repris le paiement des charges courantes au dernier trimestre 2025.

Monsieur [M] [O], comparant en personne, reconnaît la dette et son montant. Il sollicite des délais de paiement à raison de 50 € par mois en sus des charges courantes.

Il précise qu’il a effectué des règlements par chèque de banque à raison de 131,06 €, s’agissant des mensualités prévues par le plan de surendettement (16 mensualités à venir pour régler la somme de 2 097 € déclarée au plan). Il indique qu’il a eu des pertes financières du fait d’un divorce et d’un plan de licenciement économique. Il est désormais professeur des écoles stagiaire et perçoit environ 1 924 € par mois. Il réside dans l’appartement de [Localité 4], avec ses enfants en résidence alternée.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

Le demandeur a été autorisé à transmettre une note en délibéré comportant une actualisation de la dette compte tenu des versements récents avant l’audience. Tel décompte a été reçu par courriel du 16 décembre 2025, actualisant la somme globale à 3 810,62 €, comprenant 2 568,37 € de charges strictes et 1 242,45 € de frais de recouvrement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 23 janvier 2023, 12 mars 2024 et 11 mars 2025, que les comptes annuels et les comptes prévisionnels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués, le dernier enregistré étant daté du 19 septembre 2025.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Les frais de contentieux et de recouvrement, qui ne constituent pas des charges de copropriété, font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, la dette de Monsieur [M] [O] envers le syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 2 568,37 euros, au titre des charges de copropriété dues au 10 décembre 2025.

Il n’est pas contesté que Monsieur [M] [O] bénéficie d’un plan de surendettement qui a retenu une dette du syndicat des copropriétaires de 2 097 €, de sorte que pour cette partie de la dette, le présent jugement la fixera sans condamner le défendeur.

Pour le surplus, soit 471,37 €, il sera condamné au paiement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 octobre 2025.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il n’est pas contesté en l’espèce que Monsieur [M] [O] n’a pas réglé les charges de copropriété pendant près de deux années et a repris les règlements en novembre 2025.

Dans ces conditions, le syndicat de copropriétaires était bien-fondé à engager une procédure pour obtenir le règlement des charges de copropriété, de sorte que les frais de recouvrement ne peuvent rester à sa charge.

Il est justifié de la signification d’une sommation de payer, taxée 138,75 € selon la tarification des commissaires de justice. Il convient de faire droit à la demande. En revanche, il n’est pas justifié des frais de relance et des frais de « dossier impayé ».

En outre les honoraires d’avocat ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 susvisé mais pourront être pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin les intérêts de retard sont couverts par la demande à la présente procédure.

En conséquence, Monsieur [M] [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 138,75 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, le propriétaire s’est partiellement acquitté de ses charges de copropriété en novembre 2025. Il n’est pas contesté qu’il bénéficie d’une procédure de surendettement, laquelle implique sa bonne foi dans le traitement de sa situation financière.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice spécifique, distinct du seul retard dans l’exécution de l’obligation, de sorte que la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les délais de paiement :

Vu l’article 1343-5 du code civil ;

Il appartient au débiteur qui sollicite le bénéfice de cet article de justifier de sa situation personnelle et financière, ce que ne fait pas Monsieur [M] [O]. Il n’est cependant pas contesté qu’il bénéficie d’une procédure de surendettement, à laquelle est déclarée une dette du syndicat des copropriétaires de 2 097 €, qu’il doit régler par 16 mensualités de 131,06 €.

Pour cette partie de la dette, le présent jugement ne doit pas fixer de délais de paiement, ceux prévus par la commission de surendettement devant primer.

Pour le surplus de la dette, soit 471,37 € de charges et 138,75 € de frais de recouvrement, compte tenu de la situation financière de Monsieur [M] [O] établi par le bénéfice du surendettement, il lui sera octroyé des délais à raison de 50 € par mois.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [O] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de l’assignation à la présente instance. L’inscription d’hypothèque étant éventuelle, elle ne sera pas prise en compte au présent jugement.

Il serait parfaitement inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires les frais qu’il a dû engager pour sa représentation en justice, de sorte que Monsieur [M] [O] sera condamné à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Vu le plan de surendettement dont bénéficie Monsieur [M] [O] ;

FIXE à 2 568,37 € la dette totale due par Monsieur [M] [O] au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 5], sise [Adresse 3] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la Cabinet SGA ;

FIXE à 2 097 € la part de la dette de Monsieur [M] [O] envers le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 3] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la Cabinet SGA, retenue au titre du plan de surendettement dont Monsieur [M] [O] bénéficie ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 5], sise [Adresse 3] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la Cabinet SGA, la somme de 471,37 euros, au titre des charges de copropriété dues au 10 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 octobre 2025, pour la part de la dette non comprise dans le plan de surendettement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 5], sise [Adresse 3] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la Cabinet SGA, la somme de 138,75 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

OCTROIE des délais de paiement à Monsieur [M] [O] pour la somme de 610,12 € ;

DIT que Monsieur [M] [O] doit régler cette somme de 610,12 € par 11 mensualités de 50 €, et une douzième mensualité couvrant le solde de la dette restant due ;

DIT que ces mensualités interviennent avant le 10 de chaque mois, tous les mois, et en sus des charges de copropriété courantes ;

DIT que tant que ces mensualités sont réglées, les procédures d’exécution sont suspendues ;

DIT qu’à la première mensualité non réglée, le créancier pourra reprendre les procédures d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation ;

DIT que l’inscription d’hypothèque n’est pas comprise dans les dépens ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 3] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la Cabinet SGA, la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 5], le 17 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE