N°Minute:25/01919

N° RG 25/00929 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PTFE

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DEMANDEUR:

Société -MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître JAKUBOWICZ de la SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON substituée par M^e Alexandra SOULIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [P], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 19 Mai 2025

Affaire mise en deliberé au 12 mai 2025, prorogé au 15 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Septembre 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e SOULIER Alexandra

Copie certifiée delivrée à :

Le 15 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 mai 2019, il a été donné à bail à usage d’habitation à M. [P] [I] un local sis [Adresse 1] à [Localité 7].

Un état des lieux de sortie a été dressé en date du 22 avril 2022.

Au vu des arriérés de loyers et autres frais annexes, la SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE (assurance de loyers impayés) a indemnisé le bailleur via son gestionnaire, l’agence BAILIMMO à hauteur de 3599,59 euros.

Cette somme correspond aux impayés de loyers pour 2081,11 euros ainsi qu’aux dégradations locatives pour 1877,48 euros, et au remplacement d’une bouche VMC pour 99,00 euros, auquel il faut soustraire le dépôt de garantie de 458,00 euros.

M. [P] [I] n’a pas donné suite aux tentatives de médiation.

M. [P] [I] reste redevable envers la SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE de la somme de 3599,59 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, signifié à étude, la SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE sise [Adresse 3] à DIJON a assigné M. [I] [P] demeurant [Adresse 4] à MONTPELLIER devant le tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 19 mai 2025 afin de :

CONDAMNER le défendeur au paiement de :

La somme principale de 3599,59 euros pour les causes sus énoncées outre les intérêts de droit à compter de la mise en demeure (article 1231-6 C. Civil alinéa 1r).

La somme de 500,00 euros à titre de Dommages-Intérêts pour résistance abusive (article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil).

La somme de 500,00 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés (article 700 du Code de Procédure Civile).

S’ENTENDRE enfin condamner en tous les dépens, selon l’article 696 du Code de Procédure Civile, y compris les frais de médiation pour un montant de 42,00 euros.

VOIR ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution (article 515 du Code de Procédure Civile).

L’affaire est appelée à l’audience du 19 mai 2025, à cette audience, la SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formée dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses motifs conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, M. [I] [P] n’a pas comparu ni n’a été représenté.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025 et prorogé au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les frais de remise en état du logement :

L’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

L’article 7d de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

La liste de réparation ayant le caractère de réparations locatives à la charge du locataire prévue par l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que :

I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 6] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

A la lecture des états des lieux établis le 13 mai 2019 et le 22 avril 2022 entre les parties, il a été signalé les frais suivants à la charge du locataire :

— Détériorations :

— murs salons soit 793,76 euros

— murs cuisine soit 119,06 euros

— murs couloirs soit 297,66 euros

— nettoyage murs soit 275,00 euros

— remplacement porte alvéolaire soit 242,00 euros

— remplacement manivelle volet roulant soit 187,00 euros

— robinet cassé soit 100,00 euros

— Remplacement cuvette cassée soit 50,00 euros

Soit un total de 2064,48 euros à la charge du locataire, néanmoins le requérant ne réclame que la somme de 1877,48 euros, plus 99,00 euros de VMC de la salle de bains soit un total de 1976,48 euros.

Au vu des photos jointes à l’état des lieux de sortie il s’avère que ces frais apparaissent justifiés.

Par ailleurs, le requérant met au débat une facture acquittée des travaux réalisés dans l’appartement en date du 13 juin 2022 suite au devis en date du 26 avril 2022 soit 4 jours après l’état des lieux de sortie du défendeur pour un montant de 5637,28 euros, ce dernier prend à sa charge la somme de 3660,80 euros et réclame à son locataire la somme de 1976,48 euros.

Par conséquent, M. [I] [P] sera condamné à verser à la MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE la somme de 1976,48 euros moins 458,00 euros (dépôt de garantie) soit la somme de 1518,48 euros qui correspondant aux dégradations constatées dans l’appartement.

Sur le paiement des arriérés de loyers :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE produit un décompte arrêté au 9 mai 2025, qui indique que la dette de M. [X] [C] s’élève à 2081,11 euros en loyers et charges pour le logement.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation du défendeur non comparant, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant, soit 2081,11 euros pour le logement.

Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

La SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard dans le paiement déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoires.

Il convient donc de rejeter la demande de dommages-intérêts

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [I] [P], partie qui succombe, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [I] [P] devra verser à la SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut , en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [I] [P] à payer à la SOCIETE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE la somme de 1518,48 euros au titre des réparations locatives (dépôt de garantie déjà soustrait) ;

CONDAMNE M. [I] [P] à payer à la SOCIETE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE la somme de 2081,11 euros au titre des loyers et charges impayées ;

DEBOUTE la SOCIETE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [I] [P] à payer à la SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE M. [I] [P] aux dépens de l’instance y compris les frais de médiation soit la somme de 42,00 euros ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le juge,