RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00364 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PFEK

MINUTE N° : 981

S.D.C. LE MODIGLIANI REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SOCIETE VERTFONCIE

c/

[I], [L] [N], [B] [F] épouse [N]

Copie certifiée conforme

le :

à :

— M et Mme [N] (2)

— Dossier

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître LAISNE

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 21 MAI 2026 ;

Sous la Présidence de Sarah MALOUCHE, Juge des contentieux de la protection, Juge du Tribunal Judiciaire de Pontoise chargée du service du Tribunal de Proximité de Gonesse, assistée de Nathalie ASSOR, Cadre Greffière ;

Après débats à l’audience publique du 19 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

S.D.C. de la résidence "[Adresse 2]" representé par son syndic la societe VERTFONCIEr

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par Maître Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE,

DEMANDEUR

ET

Monsieur [I], [L] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Comparant en personne

Madame [B] [F] épouse [N]

[Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Comparante en personne

DÉFENDEURS

ENONCE DES MOTIFS :

Monsieur [I] [N] et Madame [B] [N] sont propriétaires de locaux formant le lot n° AZ 0455 de l’immeuble de la [Adresse 4] située [Adresse 3] à [Localité 4].

Par acte d’huissier en date du 23 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 4] située [Adresse 3] à SARCELLES, représenté par son syndic la S.A.R.L. VERTFONCIE a fait assigner Monsieur [I] [N] et Madame [B] [N] devant le tribunal de proximité de Gonesse aux fins de voir le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, prononcer leur condamnation solidaire au paiement des sommes de :

8 576,95 euros au titre des charges de copropriétés impayées,490,00 euros au titre des frais nécessaires, 800 euros à titre de dommages et intérêts,1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 4] située [Adresse 3] à [Localité 4] renvoie à son acte introductif d’instance et expose que Monsieur [I] [N] et Madame [B] [N] n’ont pas réglé les charges afférentes à leur propriété immobilière, dûment approuvées et justifiées par les documents comptables produits, et qu’ils lui ont, en s’abstenant de régler les charges et appels de travaux leur incombant, causé un préjudice direct, ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts. Il indique qu’il s’agit de la seconde procédure. Il ajoute que la dette de la précédente procédure est presque soldée.

A l’audience, les défendeurs indiquent qu’ils rencontrent des difficultés financières. Ils exposent qu’ils ont réglé les sommes de la précédentes procédure. Ils sollicitent des délais de paiement et proposent de payer une somme entre 200 et 250 euros par mois pour solder leur dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la même loi. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

«Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.»

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la propriété de Monsieur [I] [N] et Madame [B] [N] sur le bien litigieux est établie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 4] située [Adresse 3] à [Localité 4] verse aux débats les appels de fonds au titre des charges et travaux, les relevés individuels de charges, les procès-verbaux des assemblées générales des 20 mars 2025, 30 janvier 2025 et 14 novembre 14 novembre 2023.

Il ressort de ces éléments que les budgets prévisionnels, comptes et travaux divers pour la période concernée par la créance invoquée ont été régulièrement approuvés.

Il ressort par ailleurs des appels de fonds et du décompte de créance produits que la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 4] située [Adresse 3] à [Localité 4] à l’encontre de Monsieur [I] [N] et Madame [B] [N] s’élève à la somme de 8 576,95 euros, suivant décompte arrêté au 18 février 2026, appel de provisions du 1er trimestre 2026 inclus, au titre des charges impayées.

Monsieur [I] [N] et Madame [B] [N], qui n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, seront condamnés solidairement au paiement de cette somme de 8 576,95 euros.

Sur la demande d’échelonnement de la dette

L’article 1343-5 dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

Les défendeurs ont fait état à l’audience de leurs difficultés familiales et financières, et de leur volonté d’apurer leur dette de charges de copropriété.

Ils seront ainsi autorisé à se libérer de leur dette principale par 23 échéances de 250 euros mensuelles et d’une 24ème échéance soldant la dette principale, payables le 10 de chaque mois et à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

Sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Par “frais nécessaires” au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Au vu des pièces versées aux débats, et notamment du décompte de frais et du contrat de syndic, aucun frais nécessaire n’a été appliqué.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose :

«Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.»

En l’espèce, il apparait que Monsieur [I] [N] et Madame [B] [N] n’ont jamais fait l’objet d’une précédente condamnation pour défaut de paiement de leurs charges de copropriété.

Il résulte par ailleurs du paiement irrégulier des charges par Monsieur [I] [N] et Madame [B] [N] que les autres copropriétaires ont dû supporter leur part dans le règlement des charges de copropriété, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement.

Il sera alloué en réparation la somme de 200 euros, à laquelle Monsieur [I] [N] et Madame [B] [N] seront solidairement condamnés.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [N] et Madame [B] [N], qui succombent à l’instance, seront tenus in solidum aux dépens.

Il est par ailleurs équitable de condamner solidairement Monsieur [I] [N] et Madame [B] [N] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [N] et Madame [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 4] située [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 8 576,95 euros, au titre des charges impayées, appel de provisions du 1er trimestre 2026 inclus,

AUTORISE Monsieur [I] [N] et Madame [B] [N] à se libérer de leur dette de 8 576,95 euros par 23 échéances de 250 euros mensuelles et d’une 24ème échéance soldant la dette principale, payables le 10 de chaque mois et à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [N] et Madame [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 4] située [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [N] et Madame [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 4] située [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [N] et Madame [B] [N] aux entiers dépens de la présente instance,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE