N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

11 Février 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/04746 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JNCD

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « HON ORÉ DE BALZAC » Représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [Z]

né le 01 Juin 1981 à , demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de M^me D. VERITE, Greffière.

À l’audience publique du 07 Janvier 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 11 Février 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 11 Février 2025, assistée de M^me K. TACAFRED, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [U] [Z] est propriétaire des lots n°1381, n°3 et n°36 dans l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 9].

Le 18 octobre 2024, le [Adresse 8] a donné assignation à M. [U] [Z] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 2541,41 correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au13 août 2024;la somme de 830 € au titre des frais de recouvrement,assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ; condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens;juger que le jugement sera exécutoire à titre provisoire;rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 13 août 2024 la somme de 2541,41 ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

À l’audience du 7 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence HONORE DE BALZAC, représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à hauteur de la somme de 2610,10 € selon décompte en date du 2 janvier 2025.

M. [U] [Z] reconnaît le non paiement des charges de copropriété et sollicite des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs

résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

À l’appui de ses prétentions, le [Adresse 8] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 25 mars 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023 (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 2122,14

Frais sollicités 487,96

TOTAL 2610,1

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [U] [Z] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au à hauteur de la somme de 2122,14 €.

La lettre de mise en demeure présentée le 17 octobre 2023 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [U] [Z] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2122,14 € au titre des charges et fonds de travaux échus au en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance,leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 130 €.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndicVu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 350 €.

En revanche, les intérêts de 7,96 € imputés sans aucun fondement précisé seront rejetés.

M. [U] [Z] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 480 € au titre des frais de recouvrementaugmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu des ressources de la partie défenderesse et de ses efforts de règlement, il convient d’accorder des délais de paiement sur mois et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire comme il est dit au présent dispositif.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [U] [Z] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement

selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort;

CONDAMNE M. [U] [Z] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence HONORE [Adresse 4] BALZAC les sommes suivantes :

2.122,14 € (DEUX MILLE CENT VINGT-DEUX EUROS QUATORZE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 2 janvier 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

480,00 € (QUATRE CENT QUATRE-VINGTS EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE M. [U] [Z] à se libérer de cette dette en 24 mensualités de 100 €, payable le 5 de chaque mois en plus des charges courantes, la dernière mensualité couvrant le solde du principal et des intérêts ;

Dit que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 5 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement;

Dit qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [U] [Z] aux dépens;

CONDAMNE M. [U] [Z] à payer au [Adresse 7] [Adresse 5] DE [Adresse 2] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière

K. TACAFRED

La Présidente

C. BELOUARD