Minute n°

N° RG 24/02495 – N° Portalis DBZO-W-B7I-DI2K

[H] [B], [P] [B]

C/

[M] [J]

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [B]

né le 15 Février 1985 à CAMBRAI (59400)

22 rue du 8 mai 1945

59292 ST HILAIRE LEZ CAMBRAI

représenté par M^e Elsa DEMAILLY, avocate au barreau de CAMBRAI

Madame [P] [B]

née le 15 Décembre 1990 à CAMBRAI (59400)

22 rue du 8 mai 1945

59292 ST HILAIRE LEZ CAMBRAI

représentée par M^e Elsa DEMAILLY, avocate au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEUR :

Madame [M] [J]

née le 25 Juillet 1996 à LILLE (59000)

4 rue Gabriel Péri

59214 QUIÉVY

représentée par M^e Eric VILLAIN, avocat au barreau de CAMBRAI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 11 Septembre 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Contradictoire , par mise à disposition le 23 Octobre 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e LEBLANC

Copie certifiée conforme le :

à : M^e VILLAIN

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 8 août 2023 à effet au 11 août 2023, Monsieur [H] [B] et Madame [P] [B] ont loué à Madame [M] [J] un local à usage d’habitation situé 4 rue Gabriel Péri à QUIEVY (59214), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 595 euros hors charges.

Par acte d’huissier du 23 septembre 2024, Monsieur [H] [B] et Madame [P] [B] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 190 euros au titre des loyers et charges échus au mois d’août 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 septembre 2024.

Par acte d’huissier en date du 2 décembre 2024, Monsieur [H] [B] et Madame [P] [B] ont fait assigner Madame [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

condamner la locataire à payer la somme de 2 380 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

condamner la locataire à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Nord le 2 décembre 2024.

Le 5 mars 2025, un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice et la locataire a restitué les clefs au bailleur.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2025 et retenue lors de l’audience du 11 septembre 2025 après plusieurs renvois à la demande des parties.

A cette audience, Monsieur [H] [B] et Madame [P] [B], représentés par leur conseil, qui a soutenu oralement ses conclusions visées par le greffier, demandent :

— constater la résiliation du bail au 5 mars 2025,

à titre principal, condamner Madame [M] [J] à leur payer la somme de 4 261 euros au titre des loyers impayés,

subsidiairement, la condamner à leur payer à ce titre la somme de 3 071 euros,

— condamner Madame [M] [J] à leur payer la somme de 3 624,93 euros au titre des dégradations locatives, de l’entretien du cumulus et du poêle,

— condamner Madame [M] [J], outre aux dépens, à leur payer la somme de 1 000 euros au titre des frais non répétibles.

Ils font pour l’essentiel valoir qu’elle a quitté les lieux et qu’il reste deux demandes au titre des loyers impayés et des dégradations locatives, outre le débouté des demandes de Madame [M] [J]. Ils précisent qu’une procédure de surendettement est en cours avec une orientation vers un redressement personnel sans liquidation judiciaire.

Madame [M] [J], représentée par son conseil, qui a soutenu oralement ses conclusions visées à l’audience par le greffier, demande de :

— débouter les époux [B] de leurs demandes,

— les condamner à lui payer la somme de 3 000 euros en réparation de son trouble de jouissance,

— les condamner aux dépens.

Elle fait notamment valoir qu’elle a rendu les clés le 5 mars 2025, que la procédure de surendettement rend sans objet la demande en paiement au titre des loyers impayés, qu’elle n’a pas commis de dégradations de locatives et que son préjudice de jouissance résulte d’une mauvaise isolation.

L’affaire est mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Dès lors que le 5 mars 2025, un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice et que la locataire a restitué les clefs au bailleur le même jour, la demande en constat de la résolution du bail est sans objet.

I. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [H] [B] et Madame [P] [B] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il convient d’observer que le créancier à une procédure de surendettement, ce qui est le cas pour Monsieur [H] [B] et Madame [P] [B], peut obtenir un titre exécutoire devant le juge de droit commun et faire valoir sa créance avant la fin de la procédure de surendettement.

Il ressort des pièces fournies qu’au 5 mars 2025, date de la restitution des clés aux bailleurs, la dette locative de Madame [M] [J] s’élève à la somme de 4 261 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2025 inclus, étant précisé qu’entre juillet 2024 et le 5 mars 2025, seul le loyer de septembre 2025 a été réglé. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 23 septembre 2024 pour la somme de 1 190 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée en date du 11 août 2023 et de l’état des lieux de sortie du 5 mars 2025 les éléments suivants :

Sur la porte d’entrée :

elle est à l’entrée en PVC blanc en bon état de structure ; le côté extérieur est en PVC totalement défraîchi avec de nombreuses marques de frottement en partie basse, des traces « noirâtres notamment », une trace bleutée horizontale ; sur le côte intérieur, la porte en PVC est parfaitement propre et en excellent état de structure, avec un léger jeu au niveau de la poignée et des éclats de part et d’autre de la quincaillerie ;

elle est à la sortie griffée, avec d’importants éclats à droite du bâti de la porte, où le mur est marqué d’importants éclats, mais également déréglée ;

l’applique murale est manquante pour avoir été cassée ;

les photographies jointes montrent une importante fissure courant sur le mur le long de la porte ;

Sur le mur du hall d’entrée :

l’état des lieux de sortie fait uniquement état d’un choc de la poignée derrière la porte et d’auréole au-dessus de la porte de service, éléments non présents dans l’état des lieux d’entrée ;

Sur les WC :

les barres pour personnes à mobilité réduites ont été retirées et les murs repeints en noir, alors que la peinture était blanche et grise dans l’état des lieux d’entrée ;

Sur la cuisine ;

dans l’état des lieux d’entrée, le fonctionnement du poêle n’a pas été vérifié et il est déclaré non fonctionnel par la locataire dans l’état des lieux de sortie, le dernier entretien ayant été réalisé en février 2024 ; la comparaison montre aussi qu’un des convecteurs n’est plus attaché côté droit du mur, un éclat est présent sur l’une des fenêtres, un aimant est collé sur les murs qui étaient en très bon état de structure et de peinture ; la porte coulissante, alors en bon état général, présente un coup et il manque une planche d’habillage ;

Sur la salle d’eau :

la baignoire a été remplacée par une douche ;

Sur le séjour :

la comparaison montre un changement des points lumineux, l’ajout d’une prise électrique, l’installation d’un câble fibre ; les murs qui étaient blancs ont été repeints en gris et recouverts de tapisserie ; les baguettes d’habillage en bois à l’état brut ont été peintes en noire ;

Sur l’étage :

un « gros » éclat est présent sur un nez de marche de l’escalier à la sortie, alors qu’il était absent lors de l’entrée, et les murs peints en bleu et blanc sont désormais gris ; il existait déjà un jeu lors de l’entrée, le commissaire de justice, le décrivant comme « manifestement présent » ;

le radiateur du palier a été débranché pour laisser place à une prise d’antenne TV ; le détecteur de fumée non fonctionnel à l’entrée est absent à la sortie ;

sur la chambre en façade avant, le convecteur ne dispose plus que d’un seul point d’attache ;

sur la chambre en façade arrière, deux lames du parquet sont épaufrées alors qu’elles ne l’étaient pas à l’entrée ; il existe une « coupe » sur le mur à gauche ; le convecteur fonctionnel à l’entrée, chauffe faiblement à la sortie ;

Sur la cave, la présence d’un cumulus à l’entrée avec un tuyau de dérivation donnant dans un seau rempli d’eau, et à la sortie avec un groupe de sécurité qui fuit ;

Sur l’extérieur en arrière, un trou a été rebouché avec la mousse polyuréthane.

Il résulte de ces éléments l’existence d’une non-conformité entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, cette non-conformité étant directement imputable à la locataire, laquelle est de manière certaine à l’origine des dégradations locatives et des défauts d’entretien du logement, à l’exception du cumulus, qui présentait déjà une fuite à l’entrée au vu de la description faite, et du mur de la chambre où la présence d’une « coupe » est mentionnée sur le mur gauche à la sortie, ce qui ne permet pas d’apprécier l’existence d’une non-conformité entre l’état des lieux d’entrée et de sortie en l’absence d’autres éléments produits.

En conséquence, au vu des pièces produites, elle sera condamnée à payer aux bailleurs la somme de 3 317,73 euros.

II. Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention en application de l’article 9 du code de procédure civile.

Madame [M] [J] qui se borne à produire un courrier adressé aux bailleurs pour se plaindre d’une isolation insuffisante, dont il convient de relever qu’il n’est pas daté, ne verse aucun autre élément à l’appui de ses allégations, de sorte qu’elle échoue à rapporter la preuve de son trouble de jouissance.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M] [J] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [H] [B] et Madame [P] [B] et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Madame [M] [J] sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [M] [J] à verser à Monsieur [H] [B] et Madame [P] [B], au titre des loyers et charges impayées, la somme de 4 261 euros (décompte arrêté au 5 mars 2025, mois de mars 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024 sur la somme de 1 190 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [M] [J] à verser à Monsieur [H] [B] et Madame [P] [B], au titre des dégradations locatives, la somme de 3 317,73 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Monsieur [H] [B] et Madame [P] [B] du surplus de leurs prétentions ;

DÉBOUTE Madame [M] [J] de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [M] [J] à verser à Monsieur [H] [B] et Madame [P] [B] une somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, Le juge,