RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00057 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OXSU

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 05 FEVRIER 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. RESIDENCE LES LEVRIERS SYNDIC STE IMMO DE FRANCE [Localité 7] ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [F] née [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [F] et Madame [O] [D] épouse [F] sont propriétaires des lots n°1222, 1248 et 2160 au sein de la résidence située [Adresse 1] à [Localité 6], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 4 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] sise [Adresse 1] à [Localité 6] (« le syndicat des copropriétaires »), a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Monsieur [M] [F] et Madame [O] [D] épouse [F] de payer la somme de 10585,84 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [M] [F] et Madame [O] [D] épouse [F] devant le tribunal de proximité de Montmorency aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 7985,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023, date de la dernière démarche amiable valant mise en demeure,

— la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, comprenant notamment le coût de l’inscription d’hypothèque,

et dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi au 16 décembre 2025.

A l’audience du 16 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Il souligne que les époux [F] ont fait l’objet de plusieurs procédures pour non-paiement des charges de copropriété.

Il expose que Monsieur [M] [F] et Madame [O] [D] épouse [F], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des époux [F] au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [M] [F] et Madame [O] [D] épouse [F], régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [M] [F] et Madame [O] [D] épouse [F], assignés à l’étude du commissaire de justice, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 4 septembre 2018, 4 décembre 2019, 22 décembre 2020, 16 décembre 2021, 17 novembre 2022, 25 janvier 2023, 31 janvier 2024, 14 mars 2024, 22 janvier 2025 approuvant les comptes entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025, et des attestations du syndic de l’immeuble en date des 10 juin 2020, 20 novembre 2021, 31 mars 2022, 22 février 2023, 20 octobre 2023, 5 juin 2024, et 18 août 2025 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour les années , qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

Le règlement de copropriété prévoit, en son article 86, la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [O] [D] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6893,10 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 septembre 2025, faute d’interpellation suffisante par le courrier de mise en demeure du 4 septembre 2023, revenu avec la mention « avisé non réclamé ».

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1 092 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

En l’espèce, il est imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 192 euros le 11 septembre 2023, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les frais « suivi contentieux » imputés le 3 décembre 2024 à hauteur de 360 euros, les frais « transmission avocat » imputés le 6 janvier 2025 à hauteur de 360 euros ainsi que les frais « honoraires suivi contentieux » imputés le 11 juin 2025 à hauteur de 180 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que les époux [F] ont déjà fait l’objet de plusieurs condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements des 23 mars 2012, 14 novembre 2014, 5 septembre 2017 et 15 novembre 2022. Le comportement et la résistance des copropriétaires entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [O] [D] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [M] [F] et Madame [O] [D] épouse [F] aux dépens de l’instance. Il n’y a pas lieu d’y ajouter les frais de l’inscription d’hypothèque, qui n’entrent pas dans les dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [M] [F] et Madame [O] [D] épouse [F] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [O] [D] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [5], sise [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 6893,10 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2025,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [5], sise [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [O] [D] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [5], sise [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [F] et Madame [O] [D] épouse [F] aux dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [F] et Madame [O] [D] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [5], sise [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT