N° RG 25/01825 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UQF6

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 25/01825 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UQF6

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Edouard JUNG

à M^e Marion LAVAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

SAS LES JAFFROUS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marion LAVAL, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SAS ANTICA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 27 janvier 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2021, la SNC [Localité 1], bailleur, a consenti un bail commercial pour une durée de neuf ans à la SAS INSTITUT, preneur, portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte authentique en date du 21 septembre 2022, les locaux précités ont été cédés par la SNC [Localité 1] à la SAS LES JAFFROUS, de sorte que le bail commercial a été transmis à cette dernière, laquelle est ainsi devenue le nouveau bailleur de la SAS INSTITUT.

Par acte sous signature privée en date du 8 janvier 2024, la SAS INSTITUT a cédé son fonds de commerce à la SAS ANTICA, entraînant la transmission du droit au bail à cette dernière, de sorte que la SAS ANTICA est devenue le nouveau preneur de la SAS LES JAFFROUS.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, la SAS LES JAFFROUS a assigné la SAS ANTICA devant le tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 27 janvier 2026.

Dans ses dernières écritures, la SAS LES JAFFROUS sollicite qu’il plaise au juge de :

Juger que la dette ne souffre d’aucune contestation sérieuse, eu égard à la reconnaissance de dette par le débiteur ;Prendre acte de l’absence de créancier inscrit sur le fonds de commerce ;Constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire prévue au contrat pour défaut de paiement des loyers ;Ordonner l’expulsion de la SAS ANTICA, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2], au besoin avec le concours de la force publique ;Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles, aux frais, risques et périls des locataires et occupants ;Condamner, par provision, la SAS ANTICA au paiement de la somme de 5.986,32 euros en principal, au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;Dire que la SAS ANTICA sera débitrice d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel à compter du 26 avril 2025 et jusqu’à la reprise effective des lieux par commissaire de justice et remise des clés au bailleur ;Condamner la SAS ANTICA au paiement de ladite indemnité d’occupation ;Rejeter la demande de suspension de la clause résolutoire ;À titre subsidiaire,

Accorder un échéancier de six mois afin de permettre à la SAS ANTICA de s’acquitter des sommes dues et des loyers à échoir ;Indiquer que le défaut de paiement d’une seule échéance du plan, ainsi que des loyers courants postérieurs, entraînera l’exigibilité immédiate du solde de la dette ;Condamner la SAS ANTICA au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

De son côté, la SAS ANTICA sollicite qu’il plaise au juge de :

Juger qu’il existe une contestation sérieuse de la créance alléguée par le bailleur à hauteur de la somme de 2.924,77 euros ;Débouter la SAS LES JAFFROUS de sa demande tendant à la constatation de la résolution du bail et à l’expulsion ;En tout état de cause,

Accorder un délai de vingt-quatre mois à la SAS ANTICA pour s’acquitter du reliquat éventuellement mis à sa charge ;Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée du délai accordé ;Dire et juger qu’en cas de parfait respect de l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;Condamner la SAS LES JAFFROUS au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs écritures respectives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur le différé de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Selon l’article 1343-5 du code civil :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

(…)

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. (…) »

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il résulte de ces dispositions que le juge des référés est compétent pour constater les effets d’une clause résolutoire stipulée dans un bail commercial.

Dès lors que l’occupation sans droit ni titre constitue une voie de fait, et partant un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés est fondé à prescrire toute mesure destinée à faire cesser ce trouble, notamment l’expulsion de l’occupant.

Pour que la clause résolutoire produise pleinement ses effets, il est nécessaire que le commandement de payer délivré par commissaire de justice mentionne expressément le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser sa situation, ainsi que le rappel des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce.

Il est également constant que, même lorsque le décompte figurant dans le commandement de payer est erroné, la clause résolutoire peut néanmoins être acquise dès lors que le preneur ne régularise pas, dans le délai imparti, à tout le moins le montant qu’il estime devoir à son bailleur ou qui n’est pas sérieusement contestable.

En tout état de cause, quand bien même les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire seraient réunies, le juge des référés conserve la faculté d’en suspendre les effets pour une durée n’excédant pas vingt-quatre mois, en prenant en considération les difficultés du débiteur et les besoins du créancier.

Toutefois, à défaut de régularisation par le débiteur, soit dans les conditions prévues par le commandement de payer, soit dans celles résultant de la décision rendue, la clause résolutoire précédemment suspendue reprendrait automatiquement effet, sans qu’il soit besoin d’une nouvelle décision de justice.

1 – Sur l’efficience de la clause résolutoire

En l’espèce, il ressort des écritures et des pièces produites que, depuis le 8 janvier 2024, la SAS ANTICA est titulaire d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2], dont la SAS LES JAFFROUS est le bailleur.

Il ressort également que la SAS ANTICA est débitrice d’une somme au titre des arriérés locatifs afférents audit bail.

Par ailleurs, indépendamment de cette dette née de l’exécution du bail commercial en cours, la SAS ANTICA est également redevable d’un montant distinct correspondant aux arriérés locatifs et taxes foncière de son cédant, la SAS INSTITUT, nés antérieurement à la cession du fonds de commerce intervenue le 8 janvier 2024.

Il est en effet établi que ces arriérés locatifs étaient dus par la SAS INSTITUT avant la cession du fonds de commerce.

Toutefois, bien que le bail commercial ne prévoit aucune clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire pour les dettes locatives antérieures à la cession, la SAS ANTICA s’est néanmoins engagée à régler elle-même cet arriéré, ainsi qu’il résulte notamment de la reconnaissance de dette matérialisée notamment par son courrier du 17 décembre 2025 adressé à la SAS LES JAFFROUS (pièce 9 du demandeur).

Néanmoins, le commandement de payer délivré le 26 mars 2025 par commissaire de justice à la demande du bailleur procède à une confusion entre deux dettes distinctes, issues de deux relations contractuelles différentes.

En effet, les arriérés locatifs nés postérieurement à la cession du fonds de commerce relèvent exclusivement du bail commercial en vigueur entre la SAS LES JAFFROUS et la SAS ANTICA.

En revanche, les arriérés locatifs antérieurs à la cession reposent sur un engagement distinct, à savoir une reconnaissance de dette, étrangère au bail commercial et ne pouvant fonder la mise en œuvre de la clause résolutoire stipulée audit bail.

Dès lors, le commandement de payer délivré sur le fondement de l’article L.145-41 du Code de commerce ne pouvait viser que les seules dettes nées de l’exécution du bail commercial en cours, à l’exclusion de toute dette résultant d’un contrat distinct.

En procédant à une telle confusion, le décompte figurant dans le commandement de payer est erroné, dès lors qu’un commandement visant la résiliation d’un bail ne saurait utilement inclure des sommes étrangères à ce contrat.

Toutefois, il convient de relever qu’au jour de l’audience, aucune des deux dettes n’avait été intégralement régularisée, et en particulier que les arriérés locatifs postérieurs à la cession du fonds de commerce n’avaient pas été réglés dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, ni même à la date de la présente décision.

Ainsi, en se bornant à invoquer l’erreur affectant le décompte du commandement de payer, sans régulariser la part incontestablement due au titre du bail commercial, la SAS ANTICA a contribué à la réalisation des conditions d’acquisition de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire.

2 – Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Il ressort des écritures et des pièces produites que la SAS ANTICA sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

À cet égard, il convient de relever que la SAS ANTICA justifie d’une démarche de bonne foi à l’égard de son bailleur.

En effet, alors même que le bail commercial ne prévoit aucune obligation pour le cessionnaire de garantir les dettes locatives antérieures du cédant, la SAS ANTICA a néanmoins choisi de s’engager volontairement à régler les sommes dues par la SAS INSTITUT.

Le bail commercial prévoit en son article 12 « Cession – Sous-location » que :

« (…) Dans tous les cas, le PRENEUR demeurera garant solidairement de son cessionnaire ou sous-locataire pour le paiement du loyer et des charges et de l’exécution des conditions du bail (…) »

Cette stipulation n’instaure aucune garantie réciproque du cessionnaire à l’égard des dettes du cédant, de sorte que la SAS ANTICA n’était contractuellement tenue d’aucune obligation de ce chef.

Pourtant, elle a délibérément choisi d’assumer cette dette et s’est engagée à la régler en cinq échéances, dont deux ont effectivement été versées les 8 et 13 janvier 2026, conformément au décompte produit par le demandeur (pièce 10).

Ces éléments caractérisent une volonté sérieuse de régularisation et une bonne foi manifeste du débiteur.

Par ailleurs, l’opposition du créancier à l’octroi de délais n’est pas établie, la SAS LES JAFFROUS indiquant elle-même, dans ses conclusions, accepter à titre subsidiaire un étalement de la dette sur une durée maximale de six mois.

Dès lors, au regard des dispositions des articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pour une durée de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

À défaut de régularisation complète par la SAS ANTICA, tant de sa dette locative propre que de celle qu’elle s’est engagée à assumer pour son cédant, la clause résolutoire reprendra automatiquement effet à l’issue de ce délai, sans qu’il soit besoin d’une nouvelle décision de justice, le bail étant alors résilié de plein droit.

* Sur les demandes de condamnation provisionnelle

Il ressort de la combinaison des dispositions de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile et de l’article 1353 du code civil que le juge des référés est en mesure d’accorder une provision à un créancier qui justifie être titulaire d’une créance certaine, liquide et exigible, dès lors que celle-ci n’est pas sérieusement contestable.

Cela induit nécessairement que, dès lors que le débiteur reconnaît l’existence de sa dette dans son principe, la demande de provision est purgée de toute contestation sérieuse.

En l’espèce, il ressort des écritures et des pièces des parties, et notamment du décompte produit par le demandeur (pièce 10 du demandeur), que la SAS ANTICA est débitrice de la somme de 5.989,93 € envers la SAS LES JAFFROUS.

Il demeure toutefois une difficulté quant à la nature exacte de cette dette, les parties étant, bien que visiblement en accord sur son montant global, en désaccord sur la ventilation de celle-ci entre, d’une part, les sommes dues au titre du bail commercial en cours liant la SAS ANTICA à la SAS LES JAFFROUS, et, d’autre part, les arriérés locatifs afférents à la période antérieure à la cession du fonds de commerce, imputables à la SAS INSTITUT.

Il a été largement exposé supra que la partie de la dette née antérieurement à la cession du fonds de commerce intervenue entre la SAS INSTITUT, cédant, et la SAS ANTICA, cessionnaire, ne relève pas du contrat de bail commercial actuellement en vigueur.

Pour autant, s’agissant de cette part de la dette née avant la cession du fonds de commerce, il ressort des écritures et des pièces versées aux débats que la SAS ANTICA s’est expressément engagée à en assurer la régularisation par le biais d’une reconnaissance de dette dépourvue de toute ambiguïté, de sorte que l’intégralité des sommes réclamées, qu’elles soient nées avant ou après la cession du fonds de commerce, est due par elle.

Il n’existe dès lors aucune contestation sérieuse, tant s’agissant de la dette locative afférente au bail commercial que de celle résultant de la reconnaissance de dette.

En conséquence, la SAS ANTICA sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la SAS LES JAFFROUS la somme de 5.989,93 €.

* Sur le délai de grâce

Il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, cité supra, que la juridiction saisie d’une demande de délais de grâce peut accorder à un débiteur un échéancier pour l’étalement du paiement de sa dette, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

En l’espèce, la bonne foi du débiteur a été établie supra et mise en perspective avec les intérêts du créancier, ce qui a conduit à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a dès lors lieu d’accorder à la SAS ANTICA des délais de grâce pour le paiement de la provision mise à sa charge.

Toutefois, le parfait respect de cet échéancier conditionnera le maintien de la suspension des effets de la clause résolutoire, en ce sens qu’un étalement de la dette sur une durée de six mois sera accordé, mais qu’à défaut de règlement intégral d’une seule échéance à son terme, la SAS ANTICA sera déchue du bénéfice des délais, la clause résolutoire produirait alors pleinement ses effets et le bail serait résilié de plein droit dans cette hypothèse.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, la SAS ANTICA, partie succombante à l’instance, supportera la charge des dépens.

Les dépens comprendront notamment les frais de commissaire de justice exposés dans le cadre de la présente procédure, et en particulier les frais afférents au commandement de payer délivré à la diligence du bailleur.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SAS ANTICA à payer à la SAS LES JAFFROUS la somme de 1.000,00 € au titre des frais irrépétibles.

Il apparaît en effet que la SAS LES JAFFROUS a été contrainte d’exposer des frais non compris dans les dépens afin de faire valoir ses droits dans le cadre d’une procédure rendue nécessaire par les manquements persistants de la SAS ANTICA à ses obligations contractuelles.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS la SAS ANTICA à payer à la SAS LES JAFFROUS une somme provisionnelle de 5.989,92 € (CINQ MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT-NEUF EUROS ET QUATRE-VINGT-DOUZE CENTIMES) au titre des créances de loyers, de charges et de taxes ainsi que suivant la reconnaissance de dette ;

AUTORISONS la SAS ANTICA à se libérer de cette dette, moyennant le versement, en sus du loyer courant et des charges courantes, de 6 (SIX) mensualités de 998,32€ (NEUF CENT QUATRE-VINGT-DIX-HUIT EUROS ET TRENTE DEUX CENTIMES), le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, dans les conditions et aux termes prévus par le bail ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais et sous réserve de leur intégral respect ;

DISONS que faute pour la SAS ANTICA, pendant le cours de ces délais, de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et des accessoires courants, une seule des sommes et des échéances susvisées ou le loyer courant et les charges et accessoires courantes :

l’intégralité du solde débiteur deviendra immédiatement exigible et les poursuites pour le recouvrement de l’arriéré pourront être immédiatement mises en œuvre à la diligence de la SAS LES JAFFROUS,la clause résolutoire sera acquise de plein droit et produira donc son plein effet et entier effet le lendemain du premier jour de l’échéance mensuelle non intégralement payée,il sera alors procédé l’expulsion de la SAS ANTICA selon les formes et délais prévus par la loi ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique en cas de besoin,la SAS ANTICA, en qualité d’occupante sans droit ni titre sera alors redevable d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis, qui sera alors due par la SAS ANTICA, à compter du lendemain du premier jour de l’échéance mensuelle non intégralement payée, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SAS LES JAFFROUS, et au besoin l’y condamnons,en cas de besoin, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en cas de respect des obligations susvisées et d’apurement complet de la dette locative, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement ;

CONDAMNONS la SAS ANTICA à payer à la SAS LES JAFFROUS la somme de

1.000,00€ (MILLE EUROS par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SAS ANTICA aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer du 26 mars 2025, ainsi que ceux nécessités par l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 24 février 2026.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,