RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00156 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OZVH

MINUTE N° : 26/00035

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 15 JANVIER 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. RESIDENCE CARRE CONFIDENCE SYNDIC SARL KER GESION

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Stéphane LIN de la SELARL SELARL GRIMBERG ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [D] et Madame [N] [D] sont propriétaires des lots n°2 et n°206, au sein d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 9] (« le syndicat des copropriétaires »), a, par l’intermédiaire de son syndic, fait signifier à Monsieur [T] [D] et Madame [N] [D] une sommation de payer la somme de 5191,91 euros en principal au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [T] [D] et Madame [N] [D] devant le tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

— condamner Monsieur [T] [D] et Madame [N] [D] à payer la somme de 5696,26 euros au titre des charges de copropriété impayées, et la somme de 1905,67 euros à titre de frais, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer,

— ordonner l’exigibilité des provisions non encore échues ainsi que des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts,

— la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, comprenant notamment la sommation du 30 avril 2025,

— rappeler que l’intégralité des sommes seront dues en sus des charges courantes qui doivent être réglées à échéance,

et ordonner l’exécution provisoire du jugement.

A l’audience du 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Il expose que Monsieur [T] [D] et Madame [N] [D], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [T] [D] et Madame [N] [D], régulièrement assignés par procès-verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 27 avril 2017, 12 avril 2018, 9 avril 2019,

29 septembre 2020, 22 septembre 2021, 12 avril 2022, 29 juin 2023, 17 septembre 2024 et

13 mai 2025 approuvant les comptes entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [D] et Madame [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5696,26 euros, au titre des charges de copropriété dues au 8 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 30 avril 2025 sur la somme de 5191,91 euros, et à compter de l’assignation du 18 septembre 2025 pour le surplus.

En revanche, il y a lieu de rejeter la demande de condamnation au paiement des provisions non encore échues ainsi que des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, ces sommes n’ayant pas encore été appelées et n’étant par conséquent pas justifiées à ce jour.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1905,67 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 30 avril 2025, mais seulement à hauteur de 193,87 euros, dont il est justifié, correspondant au coût de l’acte, aucune facture supplémentaire n’étant produite.

En revanche, l’extrait de compte fait apparaître des frais de mises en demeure les 10 octobre 2017, 7 novembre 2017, 21 décembre 2019, et 6 mai 2021 facturées 18,39 euros chacune et des frais de mises en demeure les 31 mai 2024, 22 août 2024, facturées 25 euros chacune.

Néanmoins, l’envoi des courriers de mise en demeure n’est pas démontré, de sorte que ces frais ne sauraient être retenus.

Il convient de déduire du décompte les frais « commandement de payer » imputés le 17 janvier 2018 à hauteur de 143,36 euros, les frais de « relance » imputés le 5 février 2019 à hauteur de 4,57 euros, les frais « sommation de payer » imputés le 16 mai 2023 à hauteur 196,82 euros, les frais « RM ASSOS » imputés le 24 août 2023 à hauteur de 96,14 euros, les frais de « mise au contentieux » imputés les 30 novembre 2017 et 6 février 2020 à hauteur de 183,85 euros chacun et le 29 janvier 2025 à hauteur de 200 euros, les frais « facture huissier » imputés les 17 mars 2020 et 9 avril 2020 à hauteur de 171,03 euros chacun ainsi que les frais « facture avocat ouverture dossier » imputés les 14 février 2023 et 22 février 2025 à hauteur de 108 euros chacun, ces frais n’étant pas justifiés.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [T] [D] et Madame [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 193,87 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [T] [D] et Madame [N] [D], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [T] [D] et Madame [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [D] et Madame [N] [D] aux dépens de l’instance. Il n’y a pas lieu d’y ajouter les frais de sommation, d’ores et déjà indemnisés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [T] [D] et Madame [N] [D] à lui payer la somme de

500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [T] [D] et Madame [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8], sise [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 9] la somme de 5696,26 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 8 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter 30 avril 2025 sur la somme de 5191,91 euros, et à compter du 18 septembre 2025 sur le surplus,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence [8], sise [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 9] en condamnation au paiement des provisions non encore échues ainsi que des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE Monsieur [T] [D] et Madame [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8], sise [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 9] la somme de 193,87 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [T] [D] et Madame [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8], sise [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 9] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [T] [D] et Madame [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8], sise [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 9] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [T] [D] et Madame [N] [D] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT