RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00402 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HEFE

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 08 SEPTEMBRE 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [P], [V] [I]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Emeline K/BIDI, avocate au barreau de SAINT-PIERRE DE LA REUNION substituée par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 23 Juin 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [P] [V] [I] a donné à bail à Madame [B] [F] un appartement situé [Adresse 2] selon contrat du 06 octobre 2021 moyennant un loyer mensuel de 850 euros hors charges.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 20 juin 2024, pour la somme en principal de 2.447,25 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, Madame [P] [V] [I] a fait assigner Madame [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, le 20 août 2024, deux mois après le commandement de payer délivré le 20 juin 2024 resté infructueux

— ordonner l’expulsion de Madame [B] [F] et de tout occupant de son chef, au besoin avec la force publique ainsi que l’enlèvement des meubles et objets personnels aux risques et périls de la locataire, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à la libération complète des lieux et de la remise des clés

— condamner Madame [B] [F] à payer à Madame [P] [V] [I] la somme totale de 4.798,39 euros au titre des loyers impayés à la date de la résiliation du bail avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes dues à cette date et pour le surplus à compter du jugement à intervenir

— condamner Madame [B] [F] à payer à Madame [P] [V] [I] la somme totale 941 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022 à 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes dues à cette date et pour le surplus à compter du jugement à intervenir

— condamner Madame [B] [F] à payer à Madame [P] [V] [I] une indemnité d’occupation mensuelle de 850 euros à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 20 août 2024 et jusqu’à la parfaite libération des lieux

— condamner Madame [B] [F] à payer à Madame [P] [V] [I] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le commandement de payer d’un montant de 171,40 euros.

A l’audience du 23 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Madame [P] [V] [I], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 8.801,61 euros, mois de juin compris.

Madame [B] [F], régulièrement cité à personne, est non comparante ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 30 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Madame [P] [V] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du 19 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 avril 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 06 octobre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [B] [F] le 20 juin 2024, pour la somme en principal de 2.447,25 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 20 août 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Madame [P] [V] [I] est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [B] [F] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 20 août 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Madame [P] [V] [I] produit un décompte démontrant que Madame [B] [F] est débitrice de la somme de 8.801,61 euros à la date du 23 juin 2025.

Madame [B] [F], non comparante, ne conteste pas la dette locative.

S’agissant de la TEOM, il ressort du courrier de Madame [P] [V] [I] adressé à sa locataire le 18 juin 2024 que cette dernière restait lui devoir au titre de cette taxe pour l’année 2022, la somme de 152 euros. La taxe pour l’année 2023 est de 323 euros et pour l’année 2024 de 336 euros.

En conséquence, Madame [P] [V] [I] est fondée à réclamer à Madame [B] [F] la somme de 811 euros au titre de la TEOM.

Il convient en conséquence de condamner Madame [B] [F] à payer à Madame [P] [V] [I] la somme de 8.801,61 euros selon décompte arrêté au 23 juin 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.447,25 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, outre la somme de 811 euros au titre de la TEOM.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder d’office à Madame [B] [F] des délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [F].

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y aura pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [B] [F] sera également condamnée à verser à Madame [P] [V] [I] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 850 euros, révisable, à compter du 20 août 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [B] [F], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [P] [V] [I] les frais qu’elle a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il convient de condamner Madame [B] [F] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 octobre 2021entre Madame [P] [V] [I] et Madame [B] [F] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies au 20 août 2024.

CONDAMNE Madame [B] [F] à verser à Madame [P] [V] [I] la somme de 8.801,61 euros selon décompte arrêté au 23 juin 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 sur la somme de 2.447,25 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

CONDAMNE Madame [B] [F] à verser à Madame [P] [V] [I] la somme de 811 euros au titre de la TEOM.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [B] [F].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [B] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Madame [P] [V] [I] à faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [F] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [B] [F] à verser à Madame [P] [V] [I] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 850 euros à compter du 20 août 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE le surplus des demandes.

CONDAMNE Madame [B] [F] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

CONDAMNE Madame [B] [F] à payer la somme de 600 euros à la Madame [P] [V] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 08 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE