TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [C] [H] [R]; Préfet de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08229 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZ3U

N° MINUTE :

12/2026

JUGEMENT

rendu le 19 février 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSE

Madame [C] [H] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 février 2026 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 19 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08229 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZ3U

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 mai 2004, à effet du 26 mai 2004, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [H] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2], escalier C, 9ème étage, porte 87, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 244,84 euros.

Par acte distinct du même jour, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a également consenti à Mme [C] [H] [R], comme accessoire au logement, un bail portant sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] à [Localité 2], n°0055 référencé 095263, moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 66,23 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1452,15 euros au titre de l’arriéré locatif portant sur le logement (994,99 euros) et la place de stationnement (457,16 euros) dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C] [H] [R] le 24 avril 2025.

Par assignation du 25 août 2025, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [H] [R], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 30% outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2 321,13 euros au titre de l’arriéré locatif portant sur le logement et sur la place de stationnement, somme arrêtée au 12 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 16 décembre 2025, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3518,32 euros, arrêtée au 15 décembre 2025. Il précise que la locataire a quitté les lieux, comme en témoigne les procès-verbaux de constats versés aux débats. Il indique, par ailleurs, qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [C] [H] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

L ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1452,15 euros, visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans les contrats de bail afférent au logement et à l’emplacement de stationnement a été signifié à la locataire le 23 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 994.99 euros réclamée au titre du bail d’habitation n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. De même, la somme de 457,16 euros réclamée au titre du bail portant sur l’emplacement de stationnement n’a pas été réglée dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de chaque clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juin 2025.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or en l’espèce, Mme [C] [H] [R] ne comparaît pas à l’audience et ne forme, par définition, aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar du bailleur. En tout état de cause, elle n’a pas repris le paiement de son loyer.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et les indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En application de ce qui précède, Mme [C] [H] [R] sera condamnée à verser à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié, à compter du 24 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Rien ne justifie, en effet, la majoration sollicitée.

L’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 décembre 2025, Mme [C] [H] [R] lui devait la somme totale de 3518,32 euros, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues, dont il convient cependant de soustraire 252,89 euros correspondant à des frais.

Mme [C] [H] [R], qui ne comparait pas, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le montant qui en résulte, soit 3 265,43 euros. Elle sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 321,13 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [H] [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 28 mai 2004 entre l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [C] [H] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2], escalier C, 9ème étage, porte 87 et concernant l’emplacement de stationnement n°0055 référencé 095263, situé [Adresse 3] à [Localité 2] sont résiliés depuis le 24 juin 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [C] [H] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [C] [H] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 2], escalier C, 9ème étage, porte 87 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [C] [H] [R] à payer à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 24 juin 2025, jusqu’à libération des locaux,

CONDAMNE Mme [C] [H] [R] à payer à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme totale de 3 265,43 euros (trois-mille deux-cent soixante-cinq euros et quarante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation, arrêté au 15 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2321,13 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [C] [H] [R] à payer à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [H] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 avril 2025 et celui de l’assignation du 25 août 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge