TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01691 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I4PM

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION – HABITAT (m2A Habitat), pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [E] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 février 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat à effet au 18 juillet 2022, l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat a donné à bail à Monsieur [E] [R] un logement de type F2 à usage d’habitation situé au 2ème étage du [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel initial de 312.85 € charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 juillet 2024, l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat a fait assigner Monsieur [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse afin de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire et de voir ordonner son expulsion des lieux.

L’affaire a été fixée à l’audience du 28 novembre 2024, où l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Prononcer la résiliation du bail ayant lié les parties,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [E] [R] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux objet du bail situé [Adresse 4] [Localité 7],

— Condamner Monsieur [E] [R] ainsi que tous occupants de leur chef à payer, jusqu’au départ effectif des lieux consacré par la remise des clés au bailleur, une indemnité d’occupation hors APL de 270.07 € par mois indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (terme de référence : 3ème trimestre 2023) et majorée au titre des charges dûment justifiées ;

— Condamner Monsieur [E] [R] aux entiers frais et dépens de la présente procédure, outre à régler la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Constater le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

A l’appui de sa demande, l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, fait valoir que Monsieur [E] [R] ne respecte pas le règlement intérieur notamment par des nuisances sonores régulières perturbant la tranquillité du voisinage et des jets de déchets alimentaires.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, Monsieur [E] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation pour manquement à l’obligation de jouissance paisible

La charge de la preuve de l’existence d’un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail et qui justifierait la résiliation du contrat aux torts exclusifs des locataires, pèse sur le bailleur.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à l’instar de l’article 1728 du code civil, pose le principe de l’obligation de jouissance paisible des locaux loués par le locataire suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, cette obligation est rappelée par les dispositions des conditions générales du bail paraphées au contrat dans l’article 7 relatif à un usage paisible des lieux loués.

Aussi, les troubles du voisinage causés à des tiers caractérisent un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l’espèce, aux termes du contrat, le locataire à l’obligation d’user paisiblement des lieux loués et s’interdit tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens et à la tranquillité des occupants de l’immeuble et ce, à peine d’action engagée par le bailleur aux fins de résiliation du bail.

L’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat verse au débat dans le cadre de ses annexes les courriers de Madame [C], voisine du défendeur, occupant le logement du 1er étage, en date des 25 janvier 2023, 27 février 2023, 26 juin 2023, et 03 octobre 2023, accompagnés de photos, dans lesquels elle indique que Monsieur [S] [R] jette des déchets alimentaires (œufs, marc de café, os trognons de pomme…) par la fenêtre qui retombent notamment sur le rebord de sa fenêtre, et des mégots de cigarettes sur le palier. Le défendeur y est décrit comme vivant la nuit et à l’origine de nuisances sonores régulières (musique ou télévision à fort volume, utilisation de l’aspirateur la nuit, bruits de pas lourds). Une déclaration de main courante datée du 1er mai 2024 réalisée à l’encontre de Monsieur [E] [R], est également annexée, celle-ci mentionne notamment le fait que le défendeur urine fréquemment par la fenêtre.

En outre, l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat produit le courrier de Madame [T], autre voisine domiciliée dans le même immeuble, au 1er étage, en date du 23 février 2023, qui mentionne que Monsieur [S] [R] saute en pleine nuit à l’intérieur du logement. Cependant, celle-ci a dénoncé le bail sans qu’un lien ne puisse être établi avec la situation rapportée.

Ce faisant, il convient de relever que deux témoignages précis et concordants rapportent les nuisances répétées de Monsieur [E] [R].

Par ailleurs, le bailleur affirme que Madame [C] subie des dégâts des eaux successifs provenant du logement du défendeur. Il produit en ce sens une fiche de prise en charge du service d’incendie et de secours du Haut-Rhin du 30 septembre 2023 et un rapport d’intervention du 30 septembre 2023 établi par Alsace Home Services faisant état d’une inondation provoquée par Monsieur [E] [R] qui a nécessité la vérification des prises électriques et des interrupteurs dans le logement de Madame [C].

Enfin, dans la perspective d’un règlement amiable et de rappel du règlement intérieur, la demanderesse fournit les nombreux courriers, restés sans réponse, adressés à Monsieur [S] [R] suite aux différents signalements, en date des 13 février 2023, 1er mars 2023, 25 juillet 2023, lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) du 16 novembre 2023, LRAR du 29 janvier 2024. Il est aussi justifié de la demande d’intervention des services d’hygiène et de celle d’un médecin auprès du locataire compte tenu d’éventuels troubles psychiatriques.

Au surplus, il convient de relever que le locataire a manqué à son obligation de payer le loyer puisqu’il ne s’est pas acquitté du paiement du loyer et de la provision sur charges pour le mois d’avril 2024, étant redevable de la somme de 393,98 €. Le bailleur justifie avoir signalé cette situation d’impayé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin.

Monsieur [E] [R], non comparant, n’apporte par définition aucun élément pour venir démentir ces éléments.

Au regard des éléments communiqués, le bailleur rapporte donc la preuve des troubles du voisinage imputés à Monsieur [S] [R] ainsi que de leur caractère répété et insupportables pour lesdits occupants auxquels le bailleur n’a pu apporter de solution d’apaisement, le locataire ne répondant ni aux courriers et ne se rendant à aucune convocation.

Par conséquent, l’ensemble des éléments qui sont imputés de manière certaine au locataire, en ce qu’ils sont réitérés sur plusieurs mois et en ce qu’ils instaurent des troubles perturbant la tranquillité du voisinage, caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire.

Sur les conséquences de la résiliation

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [S] [R] pour organiser son départ et assurer son relogement.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [E] [R], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, la résiliation ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail et jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 270.07 € et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [R] supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [E] [R] sera condamné à verser à l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

PRONONCE la résiliation du bail conclu à effet au 18 juillet 2022 entre l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat et Monsieur [E] [R] concernant l’appartement situé au 2ème étage du [Adresse 4] [Localité 7] aux torts exclusifs du défendeur et ce à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] à verser à l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer de l’appartement soit la somme de 270.07 € et d’autre part, de dire qu’elle sera majorée des charges locatives dûment justifiées et révisée aux conditions du bail c’est-à-dire indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers ;

DIT que cette indemnité d’occupation mensuelle est due à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son représentant dûment mandaté ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] à verser à l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 février 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,