PREMIERE CHAMBRE

15 Janvier 2026

N° RG 25/03574 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OOVU

72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[T] [G] [E], [C] [G] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 1], représenté par son syndic la société Vertfoncie, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 503 024 572 dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 4]

représenté par M^e Emilie VAN HEULE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Eric SIMONNET, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [G] [E], demeurant [Adresse 3], défaillant

Madame [C] [G] [E], demeurant [Adresse 3], défaillante

— -==o0§0o==--

M. [T] [G] [E] et Mme [C] [L] [G] [E] sont propriétaires des lots n°328, 391 et 1103 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 1] à [Localité 5] (SDC [Adresse 1]), représenté par son syndic la société Vertfoncie, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. et Mme [G] [E] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  21 859,40 euros au titre des charges de copropriété arriérées arrêtées au 15 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025, date de la mise en demeure,

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.

Il demande également la condamnation des défendeurs aux dépens et aux frais nécessaires à compter de la mise en demeure, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [G] [E] ont été régulièrement assignés à étude, le commissaire de justice ayant constaté que leur nom figurait sur la boîte à lettres, sur l’interphone et sur le tableau des occupants de leur adresse sise [Adresse 3] à [Localité 5]. Ils n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 2 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le SDC [Adresse 1] justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et le titre de propriété dont il résulte que M. et Mme [G] [E] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°328, 391 et 1103,

— un décompte pour la période du 1er juillet 2024 au 15 mai 2025,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 novembre 2023, 3 juin 2024 et 3 décembre 2024 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et les attestations de non recours respectives ;

— un courrier de mise en demeure du 8 avril 2025,

— le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte détaillé produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 20 957,20 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 15 mai 2025.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Le syndicat des copropriétaies produit des factures syndic intitulés « constitution dossier avocat » et « sommation de payer » pour un montant total de 560 euros.

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrées en l’espèce. Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites, et ne seront pas retenus.

S’agissant des frais de mises en demeure du 29 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la matérialité des frais invoqués. Ces frais seront donc rejetés.

Les frais intitulés " [R] mise en demeure " pour la somme de 139.01 euros, concernent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndicat des copropriétaires correspondant à la facture n°24.08.7643 pour la somme de 163,20 euros, s’agissant d’une sommation de payer les charges de copropriété signifiée aux défendeurs par acte de commissaire de justice.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, ni le règlement de copropriété ni l’acte d’acquisition ne sont versés aux débats. La demande en condamnation solidaire des défendeurs n’est donc pas justifiée.

La solidarité ne se présumant pas, la condamnation au paiement des charges sera conjointe, à proportion des droits respectifs de chacun dans l’indivision.

Il convient en conséquence de condamner conjointement à hauteur de leur quote-part dans l’indivision M. [T] [G] [E] et Mme [C] [L] [G] [E] à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 21 120,40 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement selon décompte arrêté au 15 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 juin 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Le SDC [Adresse 1] n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi des défendeurs, qui justifieraient l’allocation de dommages intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. et Mme [G] [E], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Condamne conjointement à hauteur de leur quote-part dans l’indivision M. [T] [G] [E] et Mme [C] [L] [G] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 21 120,40 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement selon décompte arrêté au 15 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 juin 2025;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 1] à [Localité 5] au titre des dommages et intérêts;

Condamne in solidum M. [T] [G] [E] et Mme [C] [L] [G] [E] aux dépens de la présente instance ;

Condamne in solidum M. [T] [G] [E] et Mme [C] [L] [G] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 15 janvier 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS