TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11604 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBSZF

N° MINUTE : 9/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 avril 2026

DEMANDEURS

Monsieur [F] [K], demeurant [Adresse 1], Madame [D] [C] épouse [K], demeurant [Adresse 1], représentés par le cabinet de M^e Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2],vestiaire : #J0064

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [W], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 04 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 28 avril 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 28 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/11604 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBSZF

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 juin 2005, M. [F] [K] et Mme [D] [C] épouse [K] ont consenti un bail d’habitation à M. [Y] [W] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] avec débarras n° 25, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 577 euros et d’une provision pour charges de 37 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3778 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [W] le 28 mars 2025.

Par assignation du 25 septembre 2025, M. [F] [K] et Mme [D] [C] épouse [K] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [W], voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-7.319,41 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 04 décembre 2025 et un renvoi a été ordonné.

À l’audience de renvoi du 4 février 2026, M. [F] [K] et Mme [D] [C] épouse [K] s’opposent à la demande d’un nouveau renvoi formulée par le défendeur et sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

M. [F] [K] et Mme [D] [C] épouse [K] considèrent enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils précisent que le défendeur verse un surplus de loyer depuis plusieurs mois pour apurer cette dette locative et reconnaissent que le locataire fait des efforts financiers ; cependant les règlements sont irréguliers et dans ces conditions M. et Mme [K] maintiennent l’intégralité de leurs demandes.

Ils entendent enfin que M. [W] conteste le quantum des sommes dues au motif que des paiements ne sont pas enregistrés mais soulignent qu’il n’a jamais soulevé de contestation en ce sens. Ils acquiescent à la production d’une note en délibéré pour confirmer ou infirmer leur demande relative à l’arriéré des loyers.

M. [Y] [W] expose qu’il est auto-entrepreneur dans le secteur de l’immobilier et ses revenus mensuels varient entre 2.000 et 2.500 euros.

Il dit avoir tout payé et demande un délai pour obtenir de sa banque la liste de ses paiements ; il soutient qu’il ne connaît pas le montant réel de son loyer et des charges et c’est pour cette raison qu’il règle un montant supérieur au loyer chaque mois. Il demande finalement un renvoi ;

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [F] [K] et Mme [D] [C] épouse [K] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la demande de renvoi

M. [W] sollicite le renvoi de l’affaire à une audience ultérieure.

Toutefois, il ressort des pièces de la procédure que l’affaire a d’ores et déjà fait l’objet d’un précédent renvoi, de sorte que les parties disposaient d’un délai suffisant pour préparer utilement leur défense.

En outre, la demande de renvoi a été formulée tardivement, en cours de débats, sans motif légitime de nature à justifier une nouvelle mesure de renvoi. Les demandeurs s’y sont opposés.

S’il est exact que M. [W] soutient avoir procédé à divers versements qui ne seraient pas pris en compte dans le décompte produit par le bailleur, cette circonstance ne justifie pas, à elle seule, le renvoi de l’affaire.

Il y aura lieu cependant, afin de respecter le principe du contradictoire, de permettre à M. [W] de produire, par voie de note en délibéré, tout justificatif utile de nature à établir les paiements allégués, lesquels pourront être examinés par le juge avant le prononcé de la décision.

La demande de renvoi formée par M. [W] sera en conséquence rejetée.

1.3. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 25 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3778 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 mai 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite, un règlement, supérieur au loyer courant, de 1.000 euros ayant été réalisé le 07 février 2026.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [Y] [W] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 145 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [F] [K] et Mme [D] [C] épouse [K] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 janvier 2026, M. [Y] [W] leur devait la somme de 4838 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Y] [W] conteste le quantum de cette dette mais échoue à rapporter la preuve de paiements versés par lui et qui ne seraient pas enregistrés par les bailleurs et cela malgré la possibilité de produire une note en délibéré probante qui aurait pu justifier une réouverture des débats.

Par ailleurs, les demandeurs par une note en délibéré sur le même sujet ont confirmé le bien-fondé de leurs demandes.

De telle sorte que M. [Y] [W] sera condamné à payer la somme de 4838 euros aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025 sur la somme de 3778 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Y] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [F] [K] et Mme [D] [C] épouse [K] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [F] [K] et Mme [D] [C] épouse [K] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

REJETONS la demande de renvoi formulée par M. [Y] [W],

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 22 juin 2005 entre M. [F] [K] et Mme [D] [C] épouse [K], d’une part, et M. [Y] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] avec débarras n° 25 est résilié depuis le 26 mai 2025,

CONDAMNONS M. [Y] [W] à payer à M. [F] [K] et Mme [D] [C] épouse [K] la somme de 4838 euros (quatre mille huit cent trente huit euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025 sur la somme de 3778 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISONS M. [Y] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 135 euros (cent trente cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Y] [W],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 mai 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [W] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [Y] [W] sera condamné à verser à M. [F] [K] et Mme [D] [C] épouse [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS M. [Y] [W] à payer à M. [F] [K] et Mme [D] [C] épouse [K] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [Y] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 mars 2025 et celui de l’assignation du 25 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge