RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00079 – N° Portalis DB3U-W-B7J-PBMS

MINUTE N° : 26/00505

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 05 MAI 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Adresse 1] [Localité 1] Représenté par son Syndic [T] [A]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Lorena RAULOT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [F]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [S] [F] est propriétaire des lots n°2414, n°2472 et n°2960, représentant 237 / 74 860 tantièmes au sein d’un immeuble « [Adresse 4] », situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sise [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3], a, par l’intermédiaire de son syndic la SARL [T] [A], fait signifier à Monsieur [S] [F] une sommation de payer la somme de 4 652,81 € en principal, au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 24 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, a fait assigner Monsieur [S] [F] devant le tribunal de proximité de Montmorency, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 5 282,85 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 16 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* la somme de 1 093,67 € au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* la somme de 1 000 € au titre des dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* la somme de 2 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût de la signification du jugement.

À l’audience du 10 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, soutient des écritures déposées à la barre, aux termes desquelles il sollicite du juge de le condamner à lui payer les sommes de :

—  6 139,89 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 23 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions ;

—  1 093,67 € au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions ;

—  1 000 € au titre des dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions ;

—  2 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût de la signification du jugement et les frais d’assignation taxés à 57,92 €.

Il expose que Monsieur [S] [F], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts. Il précise qu’aucun règlement n’est intervenu depuis l’année 2024.

Monsieur [S] [F], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les écritures déposées à l’audience du 10 février 2026 :

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Dans ces conditions, en l’absence de signification au défendeur des conclusions actualisées déposées à la barre du tribunal le 10 février 2026, celles-ci, qui comportent des demandes nouvelles, doivent être écartées des débats.

Il sera statué sur les demandes initiales, tirées de l’assignation.

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui justifie de la qualité de Monsieur [S] [F], verse aux débats :

— un protocole d’accord signé le 8 novembre 2023 ;

— les procès-verbaux de l’assemblée générale des 29 mai 2024 et 28 mai 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et d’adoption de travaux ;

— une attestation de non-recours établie le 18 novembre 2025 concernant les procès-verbaux susvisés ;

— le décompte des sommes dues par Monsieur [S] [F] depuis le 1er juillet 2024 ;

— le relevé de propriété ;

— les appels de charges et travaux pour la période du 1er juillet 2024 au 1er octobre 2025 inclus ;

— un extrait Kbis du syndic la SARL [T] [A] ;

— le contrat de syndic ;

— une mise en demeure adressée le 20 août 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception et distribuée le 22 août 2024 ;

— une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, revenu avec la mention « pli avisé non réclamé » le 29 août 2025 ;

— une sommation de payer signifiée à Monsieur [S] [F] le 29 septembre 2025.

Il n’est pas tenu compte, au titre des charges de copropriété, des diverses sommes relevant des frais de recouvrement imputées au décompte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 425,81 € au titre des charges de copropriété dues au 16 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 novembre 2025.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1 093,67 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure distribuée 22 août 2024, facturée 67 € conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.

Toutefois, les frais de mise en demeure du 26 août 2025 imputés à hauteur de 67 € le 26 août 2025 ne sont pas justifiés, une seule mise en demeure étant nécessaire au recouvrement de la créance. Ces frais seront donc écartés.

Il convient de retenir les « honoraires de conclusion d’un protocole » à hauteur de 93 € le 10 février 2025, dont il est justifié, et dont le coût est conforme au contrat de syndic. Ledit protocole d’accord entre dans les frais nécessaires au recouvrement dès lors qu’il justifie d’une tentative d’accord amiable, qui n’a pas été respecté par le défendeur.

Il y a lieu également de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 29 septembre 2025, à hauteur de 158,67 €, dont il est justifié.

Concernant les frais de constitution de dossier et d’honoraires de l’huissier de justice tels que visés par le décompte actualisé, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 318,67 € au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, outre que la mauvaise foi de Monsieur [S] [F] n’est pas démontrée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [F] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût de la signification du présent jugement. La sommation de payer en sera expressément écartée, étant déjà retenue au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [S] [F] à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

ÉCARTE des débats les conclusions déposées à la barre du tribunal le 10 février 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SARL [T] [A], la somme de 4 425,81 € au titre des charges de copropriété dues au 16 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 novembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SARL [T] [A], la somme de 318,67 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 novembre 2025 ;

REJETTE la demande de condamnation de Monsieur [S] [F] au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SARL [T] [A], la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] aux dépens, qui comprendront le coût de la signification du jugement ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 5 mai 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE