RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00006 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PAPH

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 24 MARS 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C., [Adresse 1], [Localité 1] REPRESENTE PAR SON SYNDIC IMMO, [Localité 2] ILE DE FRANCE,

[Adresse 2] ,

[Localité 3]

représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur, [G], [I],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 20 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur, [G], [I] est propriétaire des lots n° 1606, 2342 et 2129 au sein de la résidence, [Etablissement 1] sise, [Adresse 5], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur, [G], [I] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  7067,69 euros majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 13 novembre 2024,

—  1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens comprenant notamment le coût de l’inscription d’hypothèque,

et dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

À l’audience du 20 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur, [G], [I], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur, [G], [I], régulièrement assigné à personne, ne comparait pas et n’est pas représenté..

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2016, 4 septembre 2018, 4 décembre 2019, 22 décembre 2020, 16 décembre 2021, 17 novembre 2022, 25 janvier 2023, 31 janvier 2024, 14 mars 2024,et 22 janvier 2025 approuvant les comptes entre le 1er décembre 2015 et le 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2025, et les attestations du syndic de l’immeuble en date des 30 août 2017, 10 juin 2020, 29 novembre 2021, 31 mars 2022, 22 février 2023, 18 août 2025 et 22 décembre 2025 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Si les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur, [G], [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5641,65 euros, au titre des charges de copropriété dues au 8 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2025, date de l’assignation, à défaut d’interpellation suffisante par la mise en demeure en date du 13 novembre 2024, dont l’envoi n’est pas démontré.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il n’y a pas lieu de retenir les frais de mise en demeure à hauteur de 61,29 euros imputés le 13 novembre 2024 et les frais de relance imputés à hauteur de 43,20 euros le 4 décembre 2024, l’envoi des courriers n’étant pas justifié. Il n’y a pas davantage lieu de retenir les frais de mise en demeure imputés à hauteur de 54,38 euros le 6 décembre 2022, ceux-ci n’étant pas justifiés.

En outre, il est également imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 192 euros le 21 août 2023 et le 11 septembre 2025, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les “frais de transmission auxiliaire de justice” imputés à hauteur de 343,17 euros le 7 juin 2022, les frais de “transmission dossier avocat” imputés à hauteur de 360 euros le 13 août 2025, et les frais “honoraires suivi contentieux” imputés à hauteur de 180 euros le 8 décembre 2025, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur, [G], [I] , ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur, [G], [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts .

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur, [G], [I] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur, [G], [I] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur, [G], [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6] sise, [Adresse 5] la somme de 5641,65 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 8 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2025, date de l’assignation,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6] sise, [Adresse 5] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur, [G], [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6] sise, [Adresse 5] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur, [G], [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6] sise, [Adresse 5] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur, [G], [I] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT